深圳寶能城花園專案拍賣前世今生來龍去脈之姚老闆九陰真經

深圳寶能城花園批次資產被深圳市中級人民法院掛網拍賣一事，經過2022年6月30日第一次15套掛網撤拍和第二次56套掛網拍賣鬧得鵬城沸沸揚揚，盡人皆知。並且因為寶能旗下鉅盛華暴雷37家機構，分別含蓋10家銀行、12家信託、3家證券、12家非金融機構，也吸引了新浪財經、經濟觀察網、第一財經、中國證券報、鳳凰網等大型媒體的跟網報道。作為一件有歷史標誌的財經事件，覆蓋區域之廣，涉及面波及金額複雜性都遠遠超出其他型別的房地產公司。我們作為一個普通的吃瓜群眾視角和一個南山區剛需客購買房產的視角如何去參與這次法拍房饕餮盛宴，由如何在這場拍賣盛宴中品嚐到自己喜歡的“美味佳餚”，又需要做什麼樣的背景調查和具備什麼樣的風險意識。

今天我們分五個部分來詳細深入淺出的分析一下寶能城花園的前世今生，看看這個佔地206畝，號稱南山區西麗片區三大豪宅之首的寶能城花園專案。2015年11月，寶能城獲得預售證，寶能城2015年11月20日開盤當天實現銷售額22億元，銷售均價6。5萬元/平方米。寶能城可售面積50萬平方米，貨值至少達350億元。這次被平安銀行股份有限公司深圳分行查封484套房產，並且透過深圳市中級人民法院（2022）粵03執2100號之一拍賣文書拍賣這批資產，其中公寓260套、酒店式公寓1套、住宅223套。住宅主要面積135平方米毛坯、155平方米毛坯、199平方米毛坯、255平方米精裝修四種戶型；公寓177平方米、241平方米、201平方米、239平方米四個戶型涉及面積約1。7萬平方米。

一、寶能城花園專案土地獲取合規性

大連商人陳谷嘉1985年成立深圳市和信吉實業有限公司收購嚴重虧損的新光奶牛場變更為力比多奶牛場，奶牛場當時用地性質為原系和信吉經營奶牛場的畜牧用地。1995年，深圳和信吉實業有限公司與深圳中農信投資實業有限公司合資成立深圳市溥和實業發展有限公司，雙方各佔50%股份。此後，在幾次債務糾紛形成的司法拍賣中，溥和公司的股權2008年、2009年兩次拍賣悉數落入姚振華胞弟姚建輝實控人寶能手中，而寶能僅花費了不足4個億就獲得了這塊227畝的土地，摺合單價約400元一平方米樓面價。

二、寶能城花園484套房場抵押及首批56套在拍資產不良形成原因

1。2018年10月11日深圳寶能城有限公司透過抵押484套房產一押平安銀行股份有限公司深圳分行借款人民幣本金65億元，抵押編號為DY-03D18021799號；

2。2021年7月29日深圳寶能城有限公司透過抵押484套房產二押平安銀行股份有限公司深圳分行借款人民幣本金35億元，抵押編號為DY-03D21022176號；合計兩次借款平安銀行股份有限公司深圳分行本金人民幣100億元。

3。2021年7月31日深圳寶能城有限公司、深圳深業物流集團股份有限公司透過抵押484套房產三押給前海世紀基金管理有限公司借款本金49億元，抵押編號為DY-03D21022350號。透過相關公開資料查詢前海世紀基金有限公司為寶能旗下資金自融平臺，該基金平臺透過售賣底層資產基金模式向基民出售基金產品，用回報率高收益房地產作為抵押邏輯，最終透過抵押借款回款資金到寶能運作體系中，實現了一個合情、合理、合法的華麗轉身。甚至在該專案爆出不良前期寶能還透過向購買該基金產品的基民可以拍賣舉牌方式購買該批拍賣資產，以達到衝抵基金款的目的。但是透過一個正常的邏輯思維來分析是不可能的，拍賣資產最後的拍賣款項必須全部拍賣款繳納拍賣法院指定銀行收款賬戶，執行法院才可以出具拍賣裁定文書和協助執行通知書到不動產局完成不動產權證過戶流程。拍賣執行款項執行法院會根據抵押優先受償原則分配執行款項，如果執行完抵押權一押後到二押優先受償後再到普通債權。所以購買了前海世紀基金管理有限公司基金產品的基民大機率是最後即使寶能城花園484套資產以市場價格該批資產拍賣成功，那麼可以回款受償的可能性也微乎其微。所以在購買理財產品和基金產品的時候我們還是要擦亮眼睛，避免二次踩坑而無法自拔。

三、寶能城花園除該批資產外抵押其他AMC機構後普通購房人起訴退房退款法院判決案例分析

熊臻、

寶能城有限公司

等房屋買賣合同糾紛民事一審民事判決書

廣東省深圳市羅湖區人民法院

（

2021）粵0303民初31133號

民

事

判

決

書

1、

2021年1月26日，原告與被告

寶能城有限公司

簽署《深圳市房地產認購書》，約定原告認購被告位於深圳市南山區，涉案房產總價款為

16137897元，簽訂認購書時，原告應向被告

寶能城有限公司

支付定金

200000元。認購書籤署後，原告依據約定向被告

寶能城有限公司

支付了定金

200000元。

2021年2月20日，原告與被告

寶能城有限公司

簽訂《深圳市房地產買賣合同》，約定原告向被告

寶能城有限公司

購買位於深圳市南山區［不動產權證號為粵（

2017）深圳市不動產權第××號］，建築面積197。96平方米，其中套內面積153。23平方米，成交金額為16137897元。付款方式和日期：按揭方式付款，合同簽訂之日起一日內首期支付本房地產總價款的30％（4847897元），其餘價款自簽訂合同之日起30日內向銀行貸款支付。賣方書面通知買方入夥後，買方經驗收同意收樓的，本房地產的交付時間為賣方交付本房地產的鑰匙之日。在將本房地產交付給買方之日起90日內，賣方應書面通知買方共同向深圳市房地產權登記機關申請房地產轉移登記，為買方辦理《房地產證》。如因可歸責於賣方的原因造成買方不能按約定期限取得《房地產證》的，賣方應自本房地產交付之日後的第120日起，按日向買方支付本房地產總價款萬分之一的違約金。

雙方還補充約定，雙方均同意：本合同第十一條、第十五條、第十八條（延期辦證的違約責任）中，雙方違約金約定的萬分之三或萬分之四的，均修改為萬分之一，違約金約定

10％的均修改為5％。除本附件另有約定外，雙方因違反合同約定而產生的利息、賠償及違約金總額不得超過本房地產總價款的5％（不包含房屋折舊費）。賣方如未在約定的交付期限內將本房地產交付買方，按本房地產總價款每天處萬分之一的違約金，累計違約金額度不超過本房地產總價款5％。

2、

2021年2月20日，原告向被告

寶能城有限公司

支付了涉案房產寶能城花園

3棟D座2單元5層5A號房定金200000元、首付款4647897元；當天，原告還向被告深圳市大華建設工程有限公司轉賬7621000元，累計支付12468897元。原告確認涉案房產尚未付清全款，原因系被告

寶能城有限公司

未向原告提供向銀行貸款所需的購房合同等資料，無法向銀行申請貸款。被告深圳市大華建設工程有限公司確認收取了上述款項，但辯稱所收款項為裝修款，其已完成涉案房屋裝修工作。

3、被告

寶能城有限公司

在庭審中確認，截至庭審前，涉案房產尚不具備辦理產權過戶登記條件。

2021年2月20日，原告向被告

寶能城有限公司

出具《收樓意見書》，載明涉案房產已全面竣工並取得建設主管部門規定的工程竣工驗收證明檔案，符合交付條件，原告同意收樓，並已收到預售面積測繪報告、竣工面積測繪報告、《深圳市建設工程竣工驗收備案收文（回執）》、《房地產（住宅）質量保證書》、《房地產住宅（住宅）使用說明書》、涉案房產鑰匙一套。原告對《收樓意見書》中籤名無異議，但主張其簽名時《收樓意見書》中的日期與相關檔名包括鑰匙等前部的打鉤方框均為空白，原告主張該部分系被告

寶能城有限公司

自行填寫的，其實際尚未收到涉案房產。

4、

2021年9月24日，中國

長城

資產管理股份有限公司深圳市分公司提起訴訟，要求被告

寶能城有限公司

還款並主張包含涉案房產在內的抵押物優先受償。被告

寶能城有限公司

對上述訴訟資訊予以確認，並表示正在協調處理，希望將涉案房產單獨解封，但無法給出具體時間。原告主張在購買涉案房產前並不知曉涉案房產被抵押給了資產管理公司，以為是抵押給了銀行。

判決如下：

1、原告熊臻與被告

寶能城有限公司

簽訂的《深圳市房地產買賣合同》自

2021年11月29日解除；

2、被告

寶能城有限公司

應於本判決生效之日起十日內向原告熊臻返還購房款

4847897元及支付利息（以4847897元為基數，按照全國銀行間同業拆借中心公佈的一年期貸款市場報價利率，自2021年11月30日起計算至款項付清之日止）；

3、被告

寶能城有限公司

應於本判決生效之日起十日內向原告熊臻支付違約金

806894。85元；

4、駁回原告熊臻的其他訴訟請求。

四、寶能旗下暴雷機構及近期資產拍賣動態

2022年8月25日寶能旗下韶能股份部分股權第二次司法拍賣，韶能股份當前第一大股東深圳華利通投資有限公司（下稱：華利通）所持的1。42億股股票，在2022年8月25日的拍賣。該筆股票評估價格為8。47億元，以7。83億元起拍。在總共只有2位競拍者的情況下，經過106次加價，名為深圳智茂商業管理有限公司（下稱：深圳智茂）的參拍者，以10。01億元成功摘牌，摺合每股價格約7。07元，較拍賣之前的每股6。75元，溢價約4。74%；但比此前2022年6月第一次拍賣時的成交價14。06億元，少了3億餘元。

五、寶能城花園批次56套資產拍賣競價購買策略

這次2022年9月20日第二次上拍的56套寶能城花園住宅資產，戶型結構在135平方米、155平方米、199平方米毛坯戶型，拍賣起拍價格均是按照政府指導價9.85萬元一平方米起拍，稅收繳納方式為相應主體各自承擔，競買人主體只需要承當買受人契稅，賣方主體的土地增值稅、增值稅、企業所得稅及教育附加稅等需要競買人先行墊付後法院規定時間內原數退還給買受人。現場查勘、稅費墊付方式及退還、房產過戶、現場交樓等服務。

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