大平層進入“500㎡時代”？現在下結論可能還為時尚早

杭州以後的商業大平層，500㎡會成為主流？

7月的最後一天，杭州公示了今年第二批集中出讓土地名單。眼尖的人發現，在杭騰未來社群地塊裡，一宗地塊的商業部分，最小分割單元要求不小於500㎡。

這引起了不小的討論，甚至還有人猜測：

杭州是不是馬上就要進入500㎡時代了？

“300㎡改500㎡”的傳聞，並非現在才出現。

早在今年年初，就有提高商業大平層最小分割面積的傳聞。不過直到現在，官方也沒有正式發文。

其實，500㎡的最小分割面積，在杭州早已不是第一次出現——此前已經出讓的鼎湖未來社群地塊，當時就有最小分割面積500㎡的規定。

同時，本輪掛牌的其他商住地塊，最小分割單元依舊是300㎡。所以，現在就說“500㎡時代到來”，還為時尚早。

不過，按照目前300㎡大平層的高熱度，以後將商業部分的最小分割單元設定為500㎡，也並非毫無可能。

2018年4月份，杭州正式開啟了購房搖號政策。同樣是在這個月，“限酒令”重啟——杭州大多數的商業地塊，

規定了最小產權分割單元不小於300㎡

。

此後，300㎡大平層如雨後春筍，從杭州的各個角落裡冒出來。

要知道，2018年那段時間，杭州小面積的酒店式公寓由於不限購和總價低，可以說是賣得風生水起。

但實際上，很多的酒店式公寓，卻一直是行走在監管的“灰色地帶”。“限酒令”的本意，是想透過提高分割面積，降一降酒店式公寓的熱度，同時減少開發商“商改住”的行為。

的確，300㎡的戶型拔高了總價，阻攔了大量的小公寓投資客。但沒想到的是，這種產品卻又在改善家庭那裡，得到了高度的認可。

根據資料統計，2019年，杭州商業大平層的成交量僅為64套。僅僅過了一年之後，2020年的成交量就達到了692套，翻了近11倍。

而截至今年6月底，杭州商業大平層總成交套數已達782套——

比前兩年的總和還要多。

有多瘋狂？

錢江新城某總價千萬的大平層，優質房源要兩套一起才有優先購買權；距離它不遠的另一個商業專案，好的房源不託關係根本搶不到；身邊一位土豪朋友，想在奧體買套大平層，結果排不上號……

在這樣的熱度下，若是將酒店式公寓的門檻再拔一拔，也是情有可原。

倘若真的將商業的最小面積提升到500㎡，對市場的影響絕對是巨大的。

最直接的，是目前已有的300㎡大平層，會成為樓市裡的“絕版品”。

既是“絕版”，那麼一些產品過得去，地段也還行的大平層會由此再提升一波熱度。但對今後的改善家庭來說，以後就少了一種可以選擇的產品。

同時，願意負擔如此高昂代價的客戶，數量會出現斷崖式減少。

要知道，願意買500㎡大平層的客戶，一定非常挑剔地段。只有像江河匯、錢江新城或是奧體這樣的“絕對中心”，才有收藏一套500㎡大平層的價值和安全感。

而這幾個板塊，恰恰都是杭州的房價天花板，商業樓盤價格甚至可以趕超住宅。

另一方面，也能降降土拍熱度。

要知道，現在有些開發商已經“劍走偏鋒”，即便住宅部分難以回本，依然高溢價拿地，目的就是把利潤全部賭在了商業部分上。

而在7月中旬，在住宅地塊裡設定商墅的做法，已經被喊停了，已經公示規劃了設計圖的專案，紛紛被打回重造。想透過銷售商墅提升利潤的想法，已經行不通了。

若是在分割面積上做出嚴苛規定，那麼開發商在拿地前要思量的問題，就要更加再三思索了。

我個人認為，目前的市場現狀下，保留300㎡大平層，還是能在稍微緩解市場上改善家庭“無房可買”的窘境。畢竟，當下的市場已經出現了失衡。

首先，市面上的大戶型越來越少了。

前兩年的信達濱江·壹品，最大的戶型只有205㎡；仁恆·濱江園的塔尖產品只有250㎡；鳳起錢潮最大戶型也不過254㎡……

可以說，杭州的豪宅是越做越小了。

以前的武林壹號，起步戶型就是235㎡了，主打戶型更是達到400㎡。如今“新豪宅”奮力一搏的終點，卻只是“舊豪宅”的起點。

在目前的市場上，90-140㎡左右的戶型最受剛需和改善家庭的歡迎，這個面積段的客戶也是最多的。但面積再加大，客戶的數量就大大減少了。

對於追求高週轉的開發商來說，中小戶型的受眾面更廣，賣起來更輕鬆，能加速回款時間，自然是更願意走這條相對安全的路線。

二來，商業大平層能彌補改善家庭對於“品質感”的追求。

一般來說，買這些千萬豪宅的人群對品質有著更高的要求，這意味著開發商在樓盤的戶型、精裝和園區等方面都要投入更多的精力和財力。即便是實力強勁的開發商，也不得不再三思量。

而且，這年頭一個樓盤往往背後同時站著兩三個出資方，重口難調，最終還是會選擇保守的方案。

而商業大平層，一開始就面臨著銷售壓力，在設計之初就會投入更大的成本。而且，商業專案不受到限價的制約，可以大膽地用產品力來獲得客戶的認可，品質往往要比住宅高出不少。

限價和公證搖號剝奪了大部分開發商的創新和鬥志，但產品的進步和技術的革新，會在不限價的公寓找到新的試煉場。