孫宏斌看到希望曙光？融創160億境內債展期成功，深圳冰雪文旅城股權轉讓落定

本文來源：時代週報 作者：趙佳琪

短短兩天時間，融創中國（01918。HK）（以下簡稱：“融創”）的自救行動不斷迎來新進展。

2023年1月4日，融創房地產集團有限公司釋出公告稱，總計160億元的境內債券整體展期方案獲債券持有人會議表決透過。展期方案通過後，將有效緩解融創未來3至4年的流動性壓力，進一步改善整體財務狀況，為公司恢復生產經營、迴歸健康發展軌道創造有利條件。

據悉，此次境內債券整體展期，共涉及10筆存續的公司債券及供應鏈ABS，加權平均展期期限3。51年。

同時，融創還以廣州文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城等多處資產作為展期償付保障，設計了現金支付+小額兌付的機制。

值得一提的是，就在前一天，融創的專案盤活亦有了新進展，其與珠海華髮在深圳文旅城專案上進行了股權轉讓，以此換取了現金流，緩解資金壓力。

“融創在頭部房企裡屬於負債壓力較大的房企，也是2022年融資面臨較大困難的房企。這類房企可以順利實現債務展期和在專案層面進行股權合作，預示著頭部房企出險機率大大下降，行業穩定性進一步得到強化。”58安居客房產研究院分院院長張波向時代週報記者表示。

2022年5月，隨著融創官宣一筆債務出現實質性違約，繼聯想、順馳後，孫宏斌遭遇了自己人生歷程中的第三次危機。

“在過去一年多的時間裡，融創面臨了成立以來前所未有的挑戰和經營壓力。”融創董事會主席孫宏斌在2021年年報的主席致辭中表示。

為了自救，在經歷危機後的7個多月時間裡，孫宏斌積極奔走，為融創的自救爭取到了更多時間。

縱觀融創的自救行動，基本可以概括為兩方面——專案盤活和債務展期。專案盤活為融創帶來了現金流，而積極的專案盤活又為融創債務成功展期帶來了堅實的基礎。

圖片來源：時代週報記者拍攝

專案盤活

融創最新盤活的專案為深圳冰雪文旅城。

2020年11月23日，在深圳土地房產交易大廈，由融創和珠海華髮共同成立的深圳融華置地投資有限公司（以下簡稱：“融華置地”），以127。1億元競得了一宗土地。

4個月後，這宗土地開始動工，該專案便是融創華髮·深圳冰雪文旅城。彼時，該專案被融創賦予了極其重要的意義——首次透過公開市場進入深圳市場。

據悉，融創華髮·深圳冰雪文旅城位於深圳前海合作區，總建面約為131萬平米，計劃建成集世界最大室內雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設施於一體的文旅專案，預估每年吸引成熟客流約125萬人次。

不過，由於融創遭遇流動性壓力，2022年5月，市場上有訊息傳出，融創即將轉讓該專案股權。時隔大半年，在2023年開年的第3天，該專案的最終歸屬終於塵埃落定。

1月3日，融創釋出公告，在附有回購權的前提下，將融華置地51%的股權與債權轉讓給珠海華髮，總金額約為35。8億元。同時，融創保留了51%股權的回購權。

不過，雖然股權已經轉讓，但融創在該專案並沒有完全退出。公告顯示，本次股轉後，融創和珠海華髮還將設立合資公司，共同負責專案後續的開發建設及銷售，冰雪專案及酒店專案的運營管理服務。

融創方面稱，未來3年內，融創將專案股權轉讓給華髮，能夠降低整體負債規模、減少資金壓力。

時代週報記者從某知情人士處瞭解到，該專案由深圳市政府多方牽線，對解決專案目前的困難展開磋商談判。“冰雪文旅城專案2021、2022連續兩年入選深圳市發改委重大專案。”上述知情人士向時代週報記者表示，所以深圳市政府介入順理成章。

事實上，在深圳文旅城專案之前，融創就已經盤活了多個專案。值得注意的是，就目前來看，盤活模式基本相同——國資或AMC機構與融創進行股權合作，融創在後續依舊進行操盤，同時，融創保留回購股權的可能性。

如首個被盤活的專案——位於上海外灘金融聚集帶核心腹地的董家渡專案。2022年11月28日，中國華融、浦發銀行、中信信託與融創中國就上海董家渡專案融資合作完成股轉交易。

據悉，該合作的股權轉讓是華融資產與融創董家渡專案的股權融資合作，股權設計為信託收益權方式，由華融聯合銀團、信託機構對專案進行大規模融資，融創會在未來融資償還後回購股權。同時，在中信信託+華融入局後，融創仍然還是操盤方，華融行使監管職能，董家渡專案仍將保留使用融創品牌，據悉，該專案未售部分對應貨值超過500億元。

目前，這一專案也有了新進展，2023年1月4日，融創官微顯示，中國華融、以浦發銀行牽頭的6家銀行組成的銀團、中信信託攜手對該專案注資，合作總規模超120億元，首筆資金已於近日完成投放。

除董家渡專案外，東方資產與融創中國就武漢桃花源專案達成融資合作；陝西金資與融創就咸陽森嶼城專案的融資合作已完成。

“從保留回購股權可以看出，融創對於已經已盤活專案十分看好，專案盤活是暫時性的，只是為了解決融創當前的流動性問題。”上述知情人士告訴時代週報記者。

同時，該知情人士向時代週報記者透露，除了文旅城外，融創還有其他的專案合作正在陸續談判和推進中。

160億境內債重組成功

而專案盤活成功，顯然讓債權持有人看到了希望。

在董家渡專案盤活訊息傳出的10天前，市場就有訊息稱，融創提出了初版境內債重組方案。

彼時，融創向債權人提供了兩種債務展期方案。對於此前已經展期的債務，將再度展期3。75年至2026年9月。針對目前未展期的債務，將展期4。5年至2027年。

2022年12月初，市場又流傳出了融創的第二版境內債重組方案。相較於初版方案，第二版的方案縮短了展期時間，已展期和未展期債券的展期時間分別降至3年和4年，同時對所有債權人先行支付3%本金，並於2023年分兩筆支付。

“縮短展期時間是考慮到債權人利益，基於融創的實際經營情況和未來發展，經過和債權人的溝通擬定的。”上述知情人士向時代週報記者透露。

1月4日，幾經調整，融創的境內債重組方案終於塵埃落定，成為繼富力地產、龍光集團之後第三家成功重組境內債的房企。

對此，IPG中國首席經濟學家柏文喜向時代週報記者表示，融創境內債券整體展期成功，以及對專案層面的成功盤活，再疊加政策面的改善和行業回暖，可以增強境外債權人的信心，有利於境外債重組的推進。

融創於2022年12月9日釋出的最新的債務重組公告顯示，截止2022年6月30日，其境外有息負債本金額約為110億美元。

而具體的重組框架為：將30億至40億美元的現有債務及若干股東借款，轉換為普通股或股權掛鉤工具；剩餘現有債務，兌換為新的以美元計價公開票據，期限為自重組生效之日起的2至8年；提供部分資產處置淨收益，作為償還新票據的額外資金來源。

據中國企業家雜誌報援引知情人稱，融創境外債展期方案及相關協議，預期將於2023年春節前後完成。

在不少業內人士看來，融創的自救之所以能取得階段性成果，是因為去年11月開始頻繁出臺了針對房地產市場的融資政策，融資環境好所好轉。

去年11月，金融監管部門密集出臺針對房地產行業的支援政策，央行、銀保監會出臺《關於做好當前金融支援房地產市場平穩健康發展工作的通知》（“金融16條”）；證監會出臺的信貸、債券、股權政策“三箭齊發”；12月，中央經濟工作會議指出，要確保房地產市場平穩發展，紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，進一步穩定了市場預期。

而融創未來將走向何方？張波向時代週報記者表示，從董家渡專案開始的成功融資來看，未來融創預計進一步獲得資金支援的機率不斷加大，後續預計還會保持一定的資產轉讓節奏，進一步改善資產負債表狀況，這也會更有利於自身融資，而有了穩定的現金流，則會更好保障企業保交樓及正常開發運營。

而柏文喜分析稱，目前雖然出險房企的政策環境已經實現了根本性好轉，資金面也有轉好趨勢，但在市場回暖和銷售復甦之前，還說不上已經轉危為安。

“未來還需要注意企業現金流與流動性這一核心問題，並將企業運營的核心轉為企業現金流的改善與流動性最佳化，如此一來，才能真正降低企業運營風險和促進企業經營模式的加快轉型。”柏文喜表示。