買新房必看：買一手房如果買到爛尾的專案該如何處理

自從房地產市場有了預售制度，你買的新房基本全部都是期房。期房的風險有兩個，一個就是交房的時候貨不對板，昨天已經討論過了。還有一種情況更嚴重：專案爛尾了，你的房子不知道何年何月能收到。

今天我們就來探討一下：買到爛尾樓該怎麼辦？

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什麼是爛尾樓

概念上爛尾樓是指已辦理用地、規劃手續，專案開工後，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產專案。

說白一點就是房子蓋一半沒錢了，或者陷入糾紛的。有一段時間，爛尾專案是很多的，你走在大街上，是很容易看到爛尾樓的，它們有的沒有封頂，有的沒有做外立面，只有一個個孤立的水泥框架。

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爛尾樓是什麼原因造成的

一個樓盤專案最簡單的來說大概有：政府、開發商、債權人、銀行、施工方、業主。這幾個角色參與，其中開發商扮演了協調各方的中間角色。他們左邊收著業主的錢，右邊欠著施工方的款，中間還得穩定還著銀行的貸款。

但凡一個私心歹念，或者現金流拿去拆東牆補西牆，業主的錢拿走了，沒給施工方或者沒還銀行貸款，專案要麼被扣押，要麼停工，於是爛尾樓誕生了！

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買到爛尾樓如何自救

一、找到其他業主抱團取暖

一個人維權，資源、資金都極其有限，但一個小區幾百上千戶業主團結起來，資金和人脈資源大大豐富，有效提高自救成功率。透過微信和QQ組建起業主維權群，儘可能多的拉攏業主參與。看似簡單，但不少專案爛尾，連個維權群都沒有，而且業主過於零散想法千奇百怪也是很難統一是真的。

二、委託專業律師

剛才也說了很難統一全部業主意見，那麼只能把意向和想法一致的業主集合在一起，委託專業律師，和相關人員和部門進行談判磋商。走司法程式不一定有最好的結果，但是不走司法程式很難有個好的結果。

三、明確委託主體

很多時候，找到業主群之後，群裡七嘴八舌喊爹罵孃的，沒有什麼正經事，也無法推動程序。這時候需要有人統計大家真正要透過司法維權的人數。因為涉及到費用以及籤委託書。這是很重要的步驟，不籤委託書都是打嘴炮，只有簽完委託書，律師才能進行下一步的工作。同時掃除那些不出力只想搭上順風車的業主。

四、根據實際情況制定方案

a。組織到50%-100%業主，可以考慮與政府、開發商協商盤活樓盤；

b。組織到10%-50%業主，可以考慮法律維權，和銀行、施工方、債權人爭奪開發商的資產，用好購房人優先權；

c。實在組織不到人的時候，最壞的打算是把房子退了。但專案徹底爛尾的話，已經付款的部分很可能就要不回來了。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支援。”

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如何避免買到爛尾樓

一、選資質好的開發商

房子如果出現爛尾的情況，大多數的原因都是在開發商身上的，開發商的開發資質等級是從註冊資金、開發資歷等綜合來評判的。資質等級分為四個等級，一級為最高，四級為最低，如果開發商的資質是一級和二級，說明開發商的實力還是比較強的，出現爛尾的機率也是最低的。

說白點就是進來選擇大開發商，維權都相對容易，千萬不要選那種碰巧有塊地，就去做開發的房企。

二、五證齊全

房地產開發商想要修建銷售房屋，那麼必須要五證齊全才可以的，市場上無證銷售的房子，價格確實便宜，但是這種房子相對而言，更加有風險，所以小編提醒大家在買房時一定要檢查五證。

五證是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》。

三、找準購房時機

如果專案的外立面已經建成2/3高或是更高，這樣出現爛尾的機率就較低了，因為馬上可以開售，資金就可以回籠，這個時候放棄專案或者開發商跑步，都得不償失。如果有已建成專案就更加可靠。