品牌研究｜估值超180億重資產中高階公寓前景如何？

在經歷了起步期、快速發展期之後，我國長租公寓市場逐漸向高質量發展期邁進。隨著95後、00後等新生Z世代步入社會，新一代年輕人的租房理念和租房需求都出現了一定的變化。越來越多的年輕人接受租房的觀念，並且更注重高品質的租住環境、個性化的生活服務和智慧化的配套服務。另外，城市新市民、新中產、職場精英、企業員工等群體對租房的個性化需求也引發了公寓品牌的差異化定位和多樣化佈局。隨著城市化水平的提升和人口流動性的增加，未來不同細分市場的租賃需求將逐步釋放，對長租公寓市場形成強有利的支撐。

因此，邁點研究院選取了方隅公寓作為品牌案例，聚焦品牌發展歷程、產品與核心競爭力、品牌指數表現、創始人觀點與發展規劃等方面進行逐一分析，一起探索未來長租公寓品牌的發展與佈局。

一、品牌歷程

1.1方隅商標

方隅商標見圖1。

1.2發展歷程

中駿集團旗下長租公寓品牌方隅公寓，成立於2018年。2017年，中駿集團開啟“一體兩翼“的發展戰略：以地產開發為主體、購物中心和長租公寓為兩翼。方隅作為其中”一翼“，協同置業、商業一起，共同發揮協同效應。目前，方隅業務涵蓋基金管理、資產投資、公寓開發及租賃運營，聚焦於國內一二線核心城市，為客戶提供高階公寓產品，致力打造優質一體化租賃公寓管理平臺，併為全球資本提供投資合作機會。

2021年，在諸多不利因素的大環境下，方隅並沒有放慢步伐，而是更加堅定穩健，在品牌升級、專案拓展、資產投資等方面取得重要進展。

2021年4月，由邁點網主辦的中國租賃地產MBI頒獎盛典暨高峰論壇上，方隅公寓獲得行業權威加冕，榮獲2020年度集中式長租公寓卓越運營品牌金航獎；2021年5月，方隅全面升級品牌戰略，釋出“高檔一居，租方隅”的全新定位，體現了方隅公寓佔據中高階公寓市場的發展決策。

二、產品與核心競爭力

2.1產品及服務

方隅聚焦中高收入群體的租房痛點，抓住其重視便捷性和安全性的差異化需求，強調在公寓服務上的打造與提升。為了解決滿足中高收入群體的租住需求，基於專案的實際運營，定位中高階，佈局了方隅國際公寓、方隅公寓兩大主力產品線。

方隅國際公寓定位為輕奢國際公寓，佈局一線城市繁華商業中心，為追求高品質生活的客群提供溫暖精緻的居住空間；方隅公寓重點佈局一二線城市及其他城市核心區位，為城市青年精英提供超越普通預期的中高階居住體驗。同時，對於不同產品線的標準戶型、功能分割槽、裝修風格、公區設計、軟裝搭配等，方隅都已形成標準化體系。

方隅產品線見表1。

在產品打造上，方隅延續了中駿集團的精工品質基因，對於公寓產品的裝修品質、戶型設計、公區配套、商業配套等都追求專業、極致，打造標準化、品質化產品：

1）國際化立面設計。

方隅公寓打造的產品，均採用玻璃幕牆的外立面，折射國際審美的同時，深度探尋人居舒適度。

2）社群化景觀園林。

方隅公寓以人文、生態、健康為核心理念，強化品質歸家，透過多元化的戶外空間進行“景觀表達”。在方隅公寓4。0產品的設計中，在社群景觀上將更加發力，除了籃球場、意境雕塑、綠植空間等元素外，還將打造室外泳池、寵物友愛基地、戶外燒烤CLUB、社群環跑圈、mini農場等（見圖2）。

3）融合性室內設計。

從外到內，一體化產品呈現。方隅公寓的室內空間設計簡約大氣，更注重私密性和安全感，為追求品質生活的年輕人提供安全、便利、健康、舒適、友好的社群生活。透過選用中性色彩裝飾，營造平和雅緻、舒緩自然的空間感。

4）全屋智慧化探索。

方隅打造智慧生活社群，用“人工智慧+物聯網+軟體+硬體”，最佳化客戶的居住體驗，實現租房業務流程無人化、居住場景智慧化，以及生活場景的便捷化。

如在上海會展方隅國際公寓內，打造了全屋智慧控制燈光、窗簾，以及可遙控打卡變成步入式衣帽間的移動衣櫥。在不足40平的一居內實現了百平米大戶型才配備的步入式衣帽間，為很多女性客戶帶來驚喜。

2021年，方隅公寓還進行了智慧門鎖功能創新。聯合HUAWEI AI PASS和海聯智慧鎖，創新研發了“方隅智卡”功能，將“門卡”置入華為手機內，即可用手機遠端控制開門。

5）智慧健身服務配套。

方隅持續聚焦“人文、生態、健康”的產品理念，在方隅產品4。0體系中，新增設的FUNSUPER超燃健身的智慧化服務也是其一大亮點。將智慧健身器材及配套裝置、智慧系統管理端、使用者端軟體相連線，打通使用者體驗與健身房管理的雙向智慧化，實現智慧健身的場景化展示，為公寓使用者帶來了一整套智慧健身解決方案。透過FUNSUPER超燃健身自有小程式，幫助會員逐步培養運動習慣。此外，還有智慧門禁、智慧儲物櫃，3D全維體測儀等使用者私享功能。

除了在產品端標準化外，方隅公寓在運營管理方面也在逐步向精細化、標準化方面發展。方隅公寓作為中駿集團戰略的核心業務板塊，搭載人工智慧系統，打通包括居住、辦公、健身、健康、醫療、教育在內的聯動關係，滿足未來智慧生活的全方位需求。透過數字化手段提升運營效率，提高服務質量，逐步獲得了客戶和市場端的良好口碑，也帶來了穩定的出租率。

使用者運營方面，方隅已經實現了多渠道觸達，包括方隅官網、方隅APP、小程式等。APP建立了成熟的會員體系，滿足使用者線上看房，隨時預約，一鍵簽約、房租繳費、水電費充值、保潔、報修、瞭解活動等需求，享受公寓住戶定製的權益，解決產品運營痛點，提升使用者體驗。

拓客方式方面，方隅採取線上與線下相結合的多樣傳播方式。線上主要利用網路資源，透過自有會員體系，將線上營銷引流至各區域、專案，動員老帶新，以便更有針對性地引流對應圈層的客戶群體。除了傳統的線上埠，也積極拓展小紅書、抖音等新的傳播渠道；線下主要是媒體活動，路演等。

服務配套方面，方隅公寓提供多元化服務配套。除了提供健身房、書吧、會議室、快遞櫃等公區配套服務外，方隅公寓還提供24h管家、智慧門鎖、人臉識別、WiFi、駐場維修、公區保潔、住客活動等專業的公寓服務。此外，方隅還提倡打造寵物友好的空間社群，為攜帶寵物的住戶提供配套服務，不僅在社群內配備防走失天使眼、萌寵糞便箱，以及手套、紙巾等寵物日常消耗品，還會針對性地為出差住戶提供寵物看護服務，以保證寵物與空間的雙向友好。

2.2核心競爭力

方隅公寓中高階的差異化定位是其市場競爭力提升的重要因素。在重資產發展的模式中，方隅後來居上，憑藉其特色的“基金管理+資產投資+公寓開發及租賃運營”商業模式，品牌規模快速擴張。瞄準菁英人群藍海市場，差異化佈局中高階產品線，打造高品質居住空間。

2.3經營狀況

儘管入局較晚，方隅公寓持續高速發展。截止2021年底，方隅公寓現已佈局全國22個城市，在管專案57個，管理房源近40000間。其中，重資產專案集中在上海、北京、杭州等一、二線城市，並且藉助中駿集團的資源優勢，在其他城市開展委託管理業務。

除了依託中駿集團的資源優勢，作為一個全新的板塊，方隅公寓在資本運作方面也持續發力，為板塊長期穩定發展提供保障。2018年與基匯資本成立方隅開發基金，總投資2。3億美金股本規模；2020年3月與中東主權基金、Proprium Capital Partners成立方隅開發基金，總投資4。7億美金股本規模；2021年12月與知名投資機構KKR成立投資平臺，達成合作。

截至2021年年底，方隅公寓重資產專案佔比超70%，對應重資產價值180億元人民幣。

三、MBI品牌指數表現

四、創始人觀點與發展規劃

4.1發展規劃

在未來發展中，方隅公寓在規模、資本和方向上都作出了進一步規劃，宣佈在全面升級品牌戰略的同時，加速擴張，計劃到2025年完成資本資產管理規模600億元、公寓管理租金規模100億元。同時，把握市場機遇，推進保障性租賃住房和市場化租賃住房雙軌發展，為人民的安居樂業貢獻力量。

4.2創始人觀點

方隅控股CEO陳堅表示，隨著中國經濟從高速增長階段轉向高質量發展階段，人民的美好生活需要日益增長，職住平衡、安居樂業的需要也更受關注。加快發展保障性租賃住房是國家解決民生問題的重要方針，滿足新市民、青年人和城市基本公共服務群體的居住需求。但健全完善多層次的租賃住房供應體系，市場化的租賃住房也必不可少。城鎮化2。0時代，加速產業爬坡，構建完整產業鏈需要高精尖人才的支援， 品質更高、更省心的租賃住房能夠成為吸引和留存這些人才的有力抓手。保障性租賃住房和市場化租賃住房雙軌發展，相得益彰，將共同為人民安居宜居的需要做出貢獻。

方隅定位中高階品質公寓，目前大部分產品是市場化租賃住房，不排除未來進入保障性租賃住房領域的可能性。自2018年成立始，便堅持重資產發展模式。目前在管的近4萬間房源中，約70%是重資產。作為一體化租賃公寓管理平臺，方隅不但透過自身的資產負債表，也會聯合中駿、其他基金投資人投資不同階段的公寓資產，包括勾地和存量收購。方隅希望為全球資本提供投資合作機會並形成迴圈投資，為投資人兌現豐厚回報，也希望透過迭代產品、完善服務，不斷提高人民租住幸福感。

2021年行業的機構化程序持續加快，更多的機構投資者湧入帶來更多純公寓資產的孵化，這將促進機構買賣市場的活躍與成熟。方隅憑藉“基金管理+資產投資+公寓開發及租賃運營”的商業模式，取得了一定的先發優勢。2021年方隅新增重資產超過1萬間，並與眾多國內外機構投資者達成合作。2022年也期待憑藉該優勢，繼續加快擴張步伐。

以上為《中國住房租賃品牌發展報告（2021～2022）》節選內容，白皮書電子版已於近期發售。邁點研究院期待與您一起回顧和展望行業發展，共同見證與交流品牌發展態勢。