畢文強律師參加三農訪談：解讀農村宅基地“四個禁止”

9月3日，盛廷律所主任畢文強律師受農視網邀請錄製的——“三農三人談：土地管理法實施條例帶給農民哪些實惠？”下期節目播出。

該節目邀請專家對新修訂的《中華人民共和國土地管理法實施條例》的亮點和突破進行解讀。下期節目主要探討了：宅基地的“四禁止”都禁什麼？宅基地可不可以繼承？宅基地如何退出？把農村房屋賣了後還能再申請宅基地嗎？村民的土地被侵佔該怎麼辦？

宅基地的“四禁止”

新《土地管理法實施條例》作出了關於宅基地的“四禁止”的規定，包括：禁止違背農村村民意願強制流轉宅基地；禁止違法收回農村村民依法取得的宅基地；禁止以退出宅基地作為農村村民進城落戶的條件；禁止強迫農村村民搬遷退出宅基地。

這個“四禁止”展現出的是一種充分保護農村村民宅基地權益的法律理念。宅基地在《民法典》物權編裡是一種用益物權，作為一種財產權，受憲法和法律的保護。如果未經村民的同意，強制退出或強制流轉，事實上是侵害了合法的財產權。

畢文強律師：“凡有所禁，必有所行。這四個‘禁止’背後實際上就是以前在現實生活中，經常容易發生的一些問題。比如有些地方就是為了徵收，強行讓老百姓把自己的宅基地轉讓、收回或是強行讓老百姓上樓，目的就是實現徵收、實現地方政府的土地財政目的，這在過去幾年確實是一個常見的現象。因此國家從法律層面明確提出禁止，是一個明確的保護。”

宅基地可不可以繼承

法律規定，宅基地是一戶一個宅基地。宅基地的權利主體是戶，並不是個人，不是每個人有塊宅基地。以戶為主體，戶本身不存在死亡的情況，所以戶本身也就不存在繼承（只有自然人之間的

權利

是可以繼承的）。所以宅基地只要這一戶在，戶裡面個別成員的死亡，並不影響宅基地本身的存續。

畢文強律師：“現在在法院實務角度上來講，單純的宅基地無法討論繼承問題，因為宅基地的所有權肯定是村集體的。咱們老百姓就記住一點，我們能繼承的就是這個宅基地上的房子，因為中國法律講的是房隨地走、地隨房走。有的情況是，人走了房子塌了，這種情況嚴格意義上來講，是集體土地被集體經濟組織收回的問題。房子持續存在，你的權利就存在著。”

所事撥以，宅基地上的房就克拿子作為私人財產，到幣紫是可以繼承的。宅基地上有房子，實際上不是繼承宅基地使用權本身，而是繼承的上面的房屋所有權。但是由於地和房是沒辦法分離的，國家保障農民的房屋所有權，就預設在房屋存續期間你還可以使用土地。

宅基地如何退出

宅基地有償退出，是現在政府鼓勵的一種流轉方式。有償退出宅基地，有兩種方式：一種是把房屋加宅基地使用權轉讓給本集體組織其他成員，如果其他成員自己沒有宅基地的，可以買賣；一種是退給集體組織，相當於讓集體組織給回購了。

價格怎麼算？價格實際上應該是市場價。現在對宅基地本身沒有一個定價機制，最多能參考的就是土地徵收，可以參考徵收這塊土地補償的金額來進行決定。這是一個客觀的標準。

農村的房子賣了後還能申請宅基地嗎

法律規定得很清楚，宅基地如果出讓或出租後，就不得再申請宅基地。村民只有一次申請宅基地的機會。

畢文強律師：“集體經濟組織成員免費或者是以非常低的價格取得宅基地使用權，本身就是成員的福利，所以不能透過這個再去賺錢。”

如果暫時不使用宅基地，主動交回給集體，未來有需求再申請宅基地，這個情況現在的法律沒有明確。如果是無償交回集體的話，因為這個福利你沒有享受到，所以可以再申請；但如果是回購的話，就跟轉讓是一樣的，轉讓給其他人和轉讓給集體是一樣的，都不能再申請宅基地。

離婚後沒房的一方還能申請宅基地嗎

離婚後，房子和宅基地歸屬一方，沒房的另一方還能申請宅基地嗎？這要看離婚後沒有房子的這一方戶口是在哪裡。比如，如果是女方，女方在孃家還有戶口，是一戶裡面的，那她孃家是有宅基地的，作為那一戶的成員之一，她就不能再申請宅基地了。但如果他們結婚，是建立了一戶，離婚後分開戶，宅基地留給其中一方，那另一方沒有房屋也沒有宅基地，符合一戶可以申請宅基地的條件，是可以申請宅基地的。

對土地違法行為的打擊處罰

新《土地管理法實施條例》針對各種各樣的土地違法的情況，規定了相應的明確的法律責任。比如，侵佔耕地，把耕地用於建設，那首先就要拆除相應建築、恢復耕地，這是最重要的，再加以相應的罰款。這實際上不只是加大處罰力度，同時也限制了行政執法機關的自由裁量權。

節目上集連結：

土地管理法實施條例解讀：能給農民帶來哪些實惠？

關注盛廷，點進主頁可看更多往期文章，學習專業徵地拆遷法律知識。