上海投資：3套500萬高層肯定漲得比一套2000萬別墅快而且出手容易

提問：曾叔，你好！一直關注你，分析很精闢，貼合實戰。座標上海，三套商品房準備出售，到手現金1500，打算買康橋綠寶園別墅過2300左右，或者唐鎮白金翰宮2500，你覺得我的方向正確嗎？這兩個別墅區如何取捨？

回答：你好，投資角度來看，我不建議你這樣置換操作。如果是打算自住，土豪請隨意。

從流動性上來看，高層〉洋房〉別墅。有些買豪宅的朋友以為和普宅的漲幅是對等的，投資邏輯是一樣的，其實完全不是。比如認為買2000萬一套的房子，跟著大盤漲10%就是200W的收益。事實是豪宅的市場圈子其實很小。2000萬持幣在手選擇面比較大，從大平層到別墅。有點像太子選妃，市場很大。但是2000萬的房子出售，難度就非常大了，買家選擇面廣，任何一個細微缺陷都是大折損。賣豪宅好比公主擇婿，接得住的畢竟少。而且二手市場需求少，對於願意買別墅的土豪，除非是真正稀缺的專案，否則不會接受二手。投資的話，3套500萬高層肯定漲的比一套2000萬別墅快，而且出手更容易。

提問：曾叔，你好！我買房預算總價在300w-500w，位置上面都可以，想要大一點的、離地鐵站近一點房子，這個預算在上海有哪些可看的專案呢？

回答：你好，這個預算在上海買房，郊區新房和市區二手房都有可以選到的不錯的選擇，主要買房需要正確的買房意識，考慮自己最主要的需求為主，不要想一步到位或全部抓，當然在預算內儘量選擇大一些的房子，保證自己的居住質量，以下這幾個區域值得關注：浦東前灘，花木和張江， 浦西青浦、寶山、松江板塊，這些區域今年都有不錯的專案推出。 可看樓盤推薦選擇詳見內部分享。

提問：你好，曾叔，最近聽說有33個新盤入市，不知道投資新房需要注意什麼？

回答：你好，投資一手新房應注意：1、儘量不買精裝修房。不保值，一年後折舊過半，並且裝修風格不一定是市場接受的，以後不好賣出。2、不買遠郊樓盤，自己住不方便，難出租，不好賣。3、第一次看房不下定，無論銷售說的如何天花亂墜，給自己一點冷靜的時間分析思考。4、不正規的樓盤堅決不買，買房之前看清楚是否五證齊全。5、積分制下需要茶水費的堅決不買，茶水費現象就是開放商營造出的短期供不應求的情況，場外中介搞出來的套路，交了之後開發商也不承認，大機率的被私吞。

提問：曾叔您好，我是上海本地人，近期在幫我好朋友在上海看房，她購房預算只有300-500w，就打算外環，我發了一些樓盤給她都不滿意，感覺好難挑啊，這是為什麼呢？

回答：你好，在上海購房積累下的很多經驗發現，其實價位越高的房子挑選起來比較容易，價格放在那裡各方面也都不會差很多，但到了預算在300-500w的考慮外環的購房者反而會因為選擇太多而導致難以抉擇。一部分購房者還會帶有上一輩人購房者的購房邏輯，就是地段情緣，但是隨著時代的前進發展，買房邏輯自然要改變，300-500w的算是剛需購房者，不願意在老破小裡生活，選擇郊區新盤，這就需要購房者真的用心去挑選，實地踩盤，這個價位不是找不到好房子，需要的是購房者做足功課，避免踩坑。上海投資回報率最大的板塊和樓盤，詳見內部分享。

提問：你好，曾叔，閔行浦東近前灘2、3K左右別墅產品從地段、產品品質您比較看好哪個？（這片好像蠻多的 嘉寶、合生前灘一號、漫城，華僑城，寶華源墅、萬科翡翠、萬科金色里程、保利，大華。。。。這些您如何評價呢）

回答：你好，別墅整體氛圍是浦江鎮好一些，介面乾淨一些。但是距離感上，三林更加離前灘近一些，前者適合自住，後者更適合保值。產品力上要看你的預算了，華僑城、萬科、保利、還有尚東這些都可以考慮的。別墅很難一慨而論，誰更好，要具體問題具體分析的去看了。

提問：曾叔好，座標杭州餘杭臨平，有一套住宅，2006年房子，樓梯房，頂層躍層，想置換電梯房，但沒杭州房票。手裡有子彈150萬，由於杭州房子買不了所以打算投資到海寧或者臨安青山湖區域，投資到海寧離臨平較近，後期置換房子能有個安身之處，青山湖房價現在已經22000了，還能投資嗎？現在看的樓盤是臨安青山湖科技城不知道如何選擇？或者資金應該怎樣利用才好？瀋陽有一套房子在按揭中，要不要賣了把貸款名額釋放出來，看看杭州這邊有沒有更好的投資地方？期待答覆。

回答：你好，現在杭州限購都不嚴，我更建議你想辦法破限買杭州，海寧和臨安都不值得投資。現在整個海寧的中介都靠著“劃入杭州”這條傳聞賣房呢，不要當送上門的韭菜，賭贏了漲幅也沒什麼空間了，賭輸了可就真成不動產了。臨安這地方三面環山，其實是個交通死角。我覺得更適合休閒度假養老。未來如果打造產業、科創，上強度地進行人流物流交換，恐怕不一定有優勢。而且臨安目前價格並不算筍。子彈150，直接破限買杭州，看好未來科技城和東邊的蕭山新城，以及大江東。具體環滬投資價值高的板塊推薦詳見內部！

提問：你好，曾叔，房子想退定金怎麼退，二手房子，定金給房東了，3萬塊錢定金能要多少啊！怎麼要。

回答：你好，二手房如果簽署了正式買賣合同，無故不買，定金不能退，如果只是簽署了定金合同，那可以和賣家協商看看，但一般都是不退的，尤其如果透過中介，還需要賠付中介費。二手房所謂定金，一般是，看中了房，但又一下子沒來得及籤合同，短期幫你鎖定這個房子。定金對應有合同，包括初步商定的房價，買賣雙方，啥時候後續籤合同，定金多少，雙方責任是啥，什麼情況下意向金不返還。一般是買方不買了，或者沒能按時走後續流程，比如，湊不夠首付也不敢籤合同。收取定金的合同是一個簡易的合同，不是規範的購房合同，但仍然可以作為有糾紛的時候的評判依據。賣家收了定金，他就不能再和其他買家籤合同。如果他在這段時間把房賣了，那他需要雙倍返還你的意向金。但如果你不買了，定金也就被對方吃掉了，還需要看看合同關於違約如何簽訂的，有的需要雙倍賠償。

提問：曾叔 ，你好，請問房產稅出來後，房價會繼續上漲嗎？

回答：你好，具體詳見知識內部資料分享。