今年起，這一類房子將“二度升值”國家一錘定音

抵押車位怎麼買才安全

最近，筆者一個朋友遇到了一個買房難題：打算購置一套二手房，看了一些房齡較低的電梯房，也看了一些房齡較高的樓梯房，也就是所謂的“老破小”，但是二者對比下來，相同戶型面積下，樓梯房要比電梯房便宜50多萬。50多萬是什麼概念呢？幾乎相當於一個普通工薪階層10年左右的收入。因此，雖然電梯房的舒適度要遠遠高於樓梯房，但面對如此巨大的差距，朋友還是有些糾結了。那麼，“老破小”到底能不能購買房呢？

其實，過去一二十年時間，伴隨城鎮化的發展，建築技術的進步，樓層更高、面積更大、戶型更新的電梯房已經成為了購房者的主流選擇。但是，伴隨住房產品的更新換代，與這些“高大新”相比，“老破小”卻漸漸成為備受爭議的住房型別：一方面，由於居住體驗大幅下滑，不少業主都想要早點置換更大更好的房子；另一方面，由於佔據城市核心地段，價值往往並不低，所以也有購房者仍舊願意為它買單。既然如此，在回答能不能買“老破小”這個問題之前，我們就先比較一下“老破小”存在的一些優勢和劣勢。

“老破小”的優勢和劣勢比較

劣勢：

“老破小”，顧名思義，一般都是指那些建築年代久遠，沒有電梯，戶型面積較小，已經出現不少瑕疵的老舊住宅。一般來說，主要存在以下幾個問題：一是通風不暢、採光不足，加之年代久遠，房屋質量存在一定安全隱患；二是老舊小區基本沒有什麼規劃，不僅園區綠化面積比較少，往往停車位也十分難找，這對於年輕人來說確實不方便；三是不少“老破小”的物業管理水平較低甚至根本沒有物業公司，小區環境往往並不理想。四是房齡超過20年的“老破小”申請貸款抵押時，在貸款額度和貸款期限等方面，銀行往往會有所限制。

優勢：

雖然“老破小”存在不少劣勢，但它的優勢往往卻是很多“高大新”所無法相比較的。一方面，“老破小”基本都位於城市的核心地段，交通、商業等配套十分完備，關鍵是很多“老破小”佔據著優質的教育資源，甚至不乏重點中小學，所以在生活、學習方面十分便捷。另一方面， “老破小”公攤面積小。舉個例子：購買同樣100平米的房子，“老破小”得房率可能達到88平方米，而電梯房得房率可能僅僅75平方米左右，以20000元/平方米計算，電梯房面積少了13平方米，結果卻相當於多花了26萬，由此可見，老破小價效比要高得多。

國家一錘定音，“老破小”迎來新變化，今年起或將二度升值

在今年的全國大會上，國家再次敲定了2020年的房地產走向，和過去三四年比較，此次針對房地產的表述主要體現在以下幾點：一是再次重申了房住不炒和因城施策，這說明二者仍舊是貫穿房地產調控的主要基調。二是今年與推動城市群和城鎮化有關的內容較多，超過了300字，這說明伴隨城鎮化進入到下半場，城市群將成為未來國家發展的重點，從側面也印證樓市將進入分化階段，其中一二線城市的房產仍具有固化資產、抵抗通脹的作用。

除了以上這兩點以外，此次國家還明確強調了要推動“舊改”，而且第一次在報告中為老舊小區改造定下了具體目標，

相關內容主要體現在兩點：一是完善便民設施，讓城市更宜業宜居。二是新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支援加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社群服務。

其實，除了這一次的大會以外，在過去一年，國家已經在經濟工作會議、國常會等權威會議上4次明確表示要做好城鎮老舊小區改造。顯然，繼棚改後，舊改已經被提上了日程。

對此，中國社會科學院房地產金融研究中心主任尹中立表示，此次關於房地產的論述延續了之前基調，但在此基礎上也對“舊改”增加了一些新的內容，這意味著今年房地產的工作重點是舊城改造。其實，筆者認為，不僅今年如此，未來幾年舊改都將是房地產市場的主要方向。據統計，目前我國的城鎮化率已經超過60%，城鎮人均住房面積已經超過40平方米，在住房總量足夠和住房需求逐步放緩的大趨勢下，房地產開發大拆大建的階段開始迎來轉折，所以棚改退潮，舊改接棒，盤活存量是大勢所趨。

具體到今年來看，根據住建部的相關資料顯示，計劃改造的3。9萬個城鎮老舊小區，涉及居民近700萬戶，舊改主要包括屋頂防水翻修，牆面重新整理，加裝電梯，天然氣、水管改造，光纜鋪設、停車場增加等。由此可見，舊改不僅是對房子本身進行改造，還包括對小區整體進行升級。筆者認為，舊改大力推進，一定程度上將解決目前“老破小” 存在的劣勢，提升業主的居住環境。此外，還將推動“老破小”迎來二度升值。比如，根據多家媒體的報道，南京玄武區有老舊小區翻新前單價不到3萬，翻新後單價上升到4萬多。

購買“老破小”需要注意哪些問題？內行提醒3點

最後總結一下，由於年代久遠，“老破小”存在一些劣勢和不足是事實。但是，伴隨國家一錘定音，舊改正加快提速，所以從今年開始，備受爭議的“老破小”有望煥發新活力，甚至實現“二度升值。但是，需要補充一點，雖然舊改已經是大勢所趨，但這並不意味著所有“老破小”都值得購買。對此，提醒以下3點：

1、房子本身就是用來住的，所以舒適和安全應該是擺在第一位的，購房者應該儘量避開房齡太高的樓梯房，因為這不僅僅需要支出一大筆裝修費用，而且由於年代久遠，房子本身的質量安全難以保障。

2、雖然“老破小”有望重新煥發活力，但不可否認，對於不少樓梯房來說，在通風、採光、戶型設計等方面都存在“硬傷”，這一點很難從根本上得到改變。因此，購房者應該學會精挑細選，不要貪圖便宜。

3、目前市場上“老破小”房源型別眾多，購房者應該儘量選擇名校學區房或者靠近地鐵站、休閒公園、核心商圈的房子，這樣可以儘可能保證以後輕鬆轉手變現。