成功案例｜先從氣勢上摁住對方，再用實際行動告訴對方什麼叫專業

前段時間收到了一份浙江某基層法院執行異議的勝訴裁定，今天簡單和大家分享一下這個案例。

案情簡介：

我的當事人是案涉房屋的抵押權人（D先生），D先生依據生效的判決書向法院申請執行（之後發生了一系列的故事，導致終結本次執行，直到D先生找到我之後才重新啟動了執行程式。這部分本文不做介紹），案涉房屋的買受人（M先生）提出執行異議，氣勢洶洶的先後提出以下幾點：1、D先生的執行依據（生效判決）有問題，甚至汙衊D先生在此民間借貸中違法；2、房屋買受人M先生自稱其符合《執行異議複議規定》第28條的規定，可以排除抵押權人的執行；3、房屋買受人M先生對案涉房屋享有“居住權”，抵押權人D先生不得執行案涉房屋。

一、氣勢上先摁住對方

客觀講，執行異議是一個比較新的法律業務，懂執行異議的人很少，真正精通執行異議的人更是少之又少，鳳毛麟角。我研究執行異議很多年了，寫了很多文章、出版了一本關於執行異議的書，也代理了很多執行異議的案子，敢在我面前這樣咋咋呼呼的人，只能說他不知者無畏，班門弄斧了。

我堅定、明確、自信的告訴對方和對方的代理人：你們的觀點百分百是錯的，每一條都是徹頭徹尾的錯的！

二、以實際行動告訴對方什麼是專業

我針對這個案子提交了很詳細的法律司法解釋規定，“九民紀要”的規定及其《理解與適用》的解讀，並提供了很多參考案例，確定無疑的告知相關各方：這個案子只能判我方嬴。最終，法院裁定我方勝訴，且法院“本院認為”部分的觀點和我提交的答辯狀和補充答辯意見的觀點基本一致。

我把我起草的答辯狀和補充答辯意見變換一下格式並做一些刪減和修改，附在後面：

（一）房屋買受人M先生不滿足《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議複議規定》）的第四個要件“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”

《執行異議複議規定》第28條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

對於房屋買受人M先生是否滿足《執行異議複議規定》第28條的前三個要件，由貴院依法嚴格審查，答辯人不發表意見。

房屋買受人M先生不滿足《執行異議複議規定》第28條的第四個要件“非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”，理由如下：

1、房屋買受人M先生在案涉房屋（動遷房）的限制交易期內購買案涉房屋，本身即具有過錯

動遷安置房，是為了安置被動遷人（二被執行人）而依據相關政策建造的房屋，其具有福利的性質，其價格遠低於市場價。政府不鼓勵動遷安置房的交易，並嚴格限制動遷房在一定期限內交易。

《上海市動遷安置房管理辦法》第23條規定，動遷安置房在取得房地產權證後的3年內，不得轉讓。

《上海市住房保障房屋管理局關於動遷安置房提前上市交易有關問題通知》（2010年10月27日釋出並生效）第一條規定：“被動遷居民家庭取得房地產權證（小產證）滿3年的動遷安置房可以轉讓、出租。凡自房地產權證（小產證）發證日期起至房地產交易合同（包括買賣合同，租賃合同，下同）網上備案時間滿3年的，房地產登記機構予以受理存量房地產買賣的轉移登記或房屋租賃合同登記備案。” 第二條規定：“未取得房地產權證（小產證）或取得房地產權證（小產證）未滿3年的，但該動遷安置房的房地產開發企業取得房地產權證（大產證）滿3年，且被動遷居民家庭簽訂拆遷補償安置協議滿3年的，在辦理房地產權證（小產證）後可以轉讓、出租。房地產登記機構在受理房地產轉移登記或房屋租賃合同登記備案時，應當核驗房地產權證（大產證）、拆遷補償安置協議。”

根據上述規定，動遷房要滿足“小產證（登記在被動遷人名下的房地產權證）滿3年”或“動遷協議和大產證（登記在開發商名下的產證）同時滿3年”才可以上市交易。本案中，小產證（登記在被動遷人名下的房地產權證）辦出的時間是2018年10月10日，動遷協議簽訂的時間是2010年7月13日（大產證辦出的時間答辯人不清楚），而房屋買受人M先生與被執行人簽訂《動遷房買賣合同》的時間是2012年11月1日。很明顯，房屋買受人M先生是在案涉房屋限制交易期內與被執行人簽訂《動遷房買賣合同》，且從房屋買受人M先生與被執行人簽訂的《動遷房買賣合同》第十四條第二款等內容看，房屋買受人M先生對於動遷房限制交易期的相關規定是非常清楚的，房屋買受人M先生應當預測到購買案涉房屋的法律風險（包括無法辦理過戶登記的風險），並應當承擔由此造成的所有不利後果。

2、房屋買受人M先生與被執行人就案涉房屋簽訂《動遷房買賣合同》時，案涉房屋尚未登記在被執行人名下（甚至很有可能尚未登記在開發商名下），房屋買受人M先生在簽訂合同時應當預測物權不能實現之風險，其應當承擔案涉房屋無法過戶到其名下的法律風險。

3、房屋買受人M先生有炒房之嫌，為政策所禁止

房屋買受人M先生名下在上海市有一套房屋，房屋買受人M先生的女兒在上海市有一套房屋。房屋買受人M先生明知購買案涉房屋有風險還堅持購買案涉房屋，是因為案涉房屋的房價遠低於市場價，房屋買受人M先生是為了佔便宜，具有投機性，有炒房之嫌（案涉房屋現在的市場價值700萬元左右），為“禁止炒房”的相關政策所禁止。

4、房屋買受人M先生未及時催告二被執行人辦理變更登記，具有過錯

房屋買受人M先生未提交有效證據證明其曾催告過被執行人儘快辦理案涉房屋的房產證，也未舉證證明在案涉房屋的產證辦出之後其曾催告過被執行人將案涉房屋過戶到其名下，甚至在過了《動遷房買賣合同》約定的過戶時間後，房屋買受人M先生也未及時催告被執行人辦理過戶登記。

房屋買受人M先生曾在上海市某法院起訴答辯人和二被執行人，其在《民事訴狀》的“事實和理由”部分陳述：“2018年8月，該動遷房限制交期滿。原告（即本案房屋買受人M先生）多次電話、簡訊催促被告（即本案被執行人）辦理房屋過戶手續，被告均未理睬原告。”如被執行人的該段陳述屬實，則說明房屋買受人M先生自2018年8月就知道了案涉房屋交易限制期滿，也知道了被執行人不配合辦理過戶登記，此時房屋買受人M先生即應充分意識到案涉房屋交易的法律風險已遠遠不是打電話發簡訊就能解決的，房屋買受人M先生此時應當立即起訴被執行人並查封案涉房屋，如此，房屋買受人M先生的權利可以完全實現，案涉房屋上也不會存在案涉抵押或多輪查封。由此可見，房屋買受人M先生一直在怠於行使自己的權利，這才導致了案涉房屋上設定了抵押和多輪司法查封。房屋買受人M先生應當為自己怠於行使權利的行為承擔法律責任。另外，房屋買受人M先生提起訴訟的上述案件，以及之後的多次起訴均以撤訴的方式結案，由此也可見，房屋買受人M先生一方面怠於行使自己的權利，另一方面又以在其他法院起訴的方式惡意拖延答辯人在貴院的執行程式，房屋買受人M先生的此種行為應當受到法律的制裁。

（二）退一步講，即便房屋買受人M先生完全符合《執行異議複議規定》第28條的四個要件，鑑於《執行異議複議規定》第28條並非第27條的例外，答辯人對案涉房屋享有抵押權，房屋買受人M先生作為二手房買受人無權排除答辯人（抵押權人）對案涉房屋的執行

1、法律規定

《全國法院民商事審判工作會議紀要》【法〔2019〕254號】（“九民紀要”）第126條規定：“根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先於抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支援。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規範現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大範圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此，這裡的商品房消費者應當僅限於符合本紀要第125條規定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規則。”根據該規定，非商品房消費者（如二手房買受人）對標的房屋的權利不能排除抵押權人對標的房屋的執行。

《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版】第636頁最後兩行載明：“二手房購買人的權利不應當優先於抵押權人，除非抵押權人同意出賣人轉讓涉案房屋。”第637頁第三段載明：“出售在先，抵押權設定在後，購房人的權利優先還是抵押權優先？應當區分是否為消費者購房人，如果是一般購房人，其取得的不是物權期待權，本質是債權，並不優先於抵押權。”根據上述規定，二手房買受人的權利不能排除抵押權人的執行。

本案中，答辯人對案涉房屋享有抵押權，房屋買受人M先生是二手房買受人，即便房屋買受人M先生完全符合《執行異議複議規定》第28條規定的所有要件，也無權排除答辯人對案涉房屋的執行。

2、參考案例

浙江高院（2019）浙民申4736號民事裁定認為，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。本案中，執行依據杭州市上城區人民法院（2016）浙0102民初4837號民事判決書已認定吳某對案涉房產享有抵押權，有權對該房產優先受償。富某偉雖於吳某設立抵押及法院查封前即已協議受讓案涉房產，並已按約支付購房款且實際佔有使用案涉房產，但因未辦理房產權屬轉移登記，富某偉尚未取得該房產的物權，其對案涉房產享有的權利性質上仍屬於債權。而現有法律、司法解釋並未規定富某偉的該種債權可以對抗吳某對案涉房產所享有的擔保物權。富某偉主張的《執行異議複議規定》第二十八條規定系對一般不動產買受人物權期待權的保護條款，但物權期待權性質上也屬於債權，因此，即使富某偉依據《執行異議和複議規定》第二十八條規定對案涉房產享有物權期待權，亦不能對抗吳某對案涉房產所享有的擔保物權。故富某偉請求排除對案涉房產的強制執行，原判不予支援，並無不當。

浙江高院（2017）浙民申3476號民事裁定認為，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。本案中，執行依據鄞州區人民法院（2014）甬鄞商特字第77號民事裁定已認定寧波銀行對訟爭房屋設立抵押權，有權對該房屋優先受償。陳某菊雖於寧波銀行設立抵押及法院查封前即已協議受讓訟爭房屋，並已按約支付絕大部分購房款且實際佔有使用訟爭房屋，但因未辦理房屋權屬轉移登記，陳某菊尚未取得該房屋的物權，其對訟爭房屋享有的權利性質上仍屬於債權。而現有法律、司法解釋並未規定陳某菊的該種債權可以對抗寧波銀行對訟爭房屋所享有的擔保物權。因此，陳某菊請求排除對訟爭房屋的強制執行，原判不予支援，並無不當。

浙江高院（2019）浙民終326號民事判決認為，執行異議和複議規定第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。”根據該規定，除非法律、司法解釋另有規定，申請執行人對執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權可以對抗案外人。執行異議和複議規定第二十八條規定的是一般不動產買受人的物權期待權，而現行法律、司法解釋並未規定此種物權期待權可以對抗申請執行人就執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權，故執行異議和複議規定第二十七條但書條款的規定應不包括第二十八條的規定。據此，一審依據執行異議和複議規定第二十七條規定，認為張某青即使符合該司法解釋第二十八規定的條件，就案涉房屋的物權期待權成立，也不足以對抗黃某傑就涉案房產的優先受償權，適用法律亦無不當。

浙江高院（2019）浙民終327號民事判決認為，執行異議和複議規定第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。”根據該規定，除非法律、司法解釋另有規定，申請執行人對執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權可以對抗案外人。執行異議和複議規定第二十八條規定的是一般不動產買受人的物權期待權，而現行法律、司法解釋並未規定此種物權期待權可以對抗申請執行人就執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權，故執行異議和複議規定第二十七條但書條款的規定應不包括第二十八條的規定。據此，一審依據執行異議和複議規定第二十七條規定，認為二上訴人即使符合該司法解釋第二十八規定的條件，就涉案房屋的物權期待權成立，也不足以對抗黃某傑就涉案房產的優先受償權，適用法律亦無不當。

浙江高院（2019）浙民終328號民事判決認為，執行異議和複議規定第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。”根據該規定，除非法律、司法解釋另有規定，申請執行人對執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權可以對抗案外人。執行異議和複議規定第二十八條規定的是一般不動產買受人的物權期待權，而現行法律、司法解釋並未規定此種物權期待權可以對抗申請執行人就執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權，故執行異議和複議規定第二十七條但書條款的規定應不包括第二十八條的規定。據此，一審依據執行異議和複議規定第二十七條規定，認為二上訴人即使符合該司法解釋第二十八規定的條件，就涉案房屋的物權期待權成立，也不足以對抗黃某傑就涉案房產的優先受償權，適用法律亦無不當。

浙江高院（2019）浙民申1138號民事裁定認為，執行異議和複議規定第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。”根據該規定，除非法律、司法解釋另有規定，申請執行人對執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權可以對抗案外人。執行異議和複議規定第二十八條規定的是一般不動產買受人的物權期待權，現行法律、司法解釋並未規定此種物權期待權可以對抗申請執行人就執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權，故執行異議和複議規定第二十七條但書條款的規定應不包括第二十八條的規定。據此，原審依據執行異議和複議規定第二十七條規定，認為塗某翠即使符合該司法解釋第二十八規定的條件，就涉案房屋的物權期待權成立，也不足以對抗袁某江就該房屋的優先受償權，適用法律亦無不當。

浙江高院（2019）浙民申1137號民事裁定認為，執行異議和複議規定第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。”根據該規定，除非法律、司法解釋另有規定，申請執行人對執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權可以對抗案外人。執行異議和複議規定第二十八條規定的是一般不動產買受人的物權期待權，現行法律、司法解釋並未規定此種物權期待權可以對抗申請執行人就執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權，故執行異議和複議規定第二十七條但書條款的規定應不包括第二十八條的規定。據此，原審依據執行異議和複議規定第二十七條規定，認為李某軍即使符合該司法解釋第二十八規定的條件，就涉案房屋的物權期待權成立，也不足以對抗袁某江就該房屋的優先受償權，適用法律亦無不當。

紹興中院（2017）浙06民終3246號民事判決認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。本案中，國銀小貸公司與原審被告包某梅於2011年8月22日對涉案房屋辦理了抵押登記，根據浙江省嵊州市人民法院（2013）紹嵊商初字第932號民事判決，國銀小貸公司對案涉房屋享有優先受償權。上訴人與包某梅的房屋買賣合同雖簽訂於案涉房屋抵押登記前，但由於雙方未辦理過戶登記手續，閔某興對案涉房屋尚未取得所有權，只享有債權請求權，但該請求權不能阻止執行，也不能對抗申請執行人的優先受償權。同時，上訴人在明知涉案房產屬動拆遷安置房，自登記之日起五年內不得轉讓、出租的情況下，仍購買涉案房屋，其對該房屋未能及時辦理過戶登記存在過錯，其依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定，要求保護物權期待權，本院不予支援。

嘉興中院（2020）浙04民終438號民事判決認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外”。本案中，毛某對涉案房屋享有抵押權，其有權就抵押物優先受償相應債權。而王某明根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條享有的“無過錯不動產買受人物權期特權”，並不屬於上述司法解釋第二十七條規定的能夠排除執行的除外情形，不能對抗毛某的抵押權。王某明上訴提出高富能與毛某之間不存在借貸關係，以及毛某對涉案房產無抵押權的理由，針對的是（2019）浙0481民初4608號民事調解書本身，意在否定該調解書作為執行依據的合法性。如（2019）浙0481民初4608號民事調解書內容確實存在錯誤並因此損害王某明的民事權益，也應透過審判監督程式處理，案外人執行異議程式無法解決執行依據本身的合法性問題。

杭州中院（2018）浙01民終8329號民事判決認為，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。”本案案涉房屋仍登記在聯莊公司名下，亦有生效判決確認了申請執行人東冠小貸公司對該房屋享有優先受償權，故原審法院對案涉房屋採取執行措施並無不妥。現鄭某武依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十八條主張其對案涉房屋享有物權期待權，但即使該物權期待權成立，也不足以對抗申請執行人的優先受償權。

杭州中院（2018）浙01民終6957號民事判決認為，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。”本案案涉房屋仍登記在聯莊公司名下，亦有生效判決確認了申請執行人袁某江對該房屋享有優先受償權，故原審法院對案涉房屋採取執行措施並無不妥。現李某軍依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十八條主張其對案涉房屋享有物權期待權，但即使該物權期待權成立，也不足以對抗申請執行人的優先受償權。

杭州中院（2019）浙01民終6515號民事判決認為，本案中，案涉房屋目前尚登記在王某三、王某1名下，在不動產登記辦理完成之前，上訴人對案涉房屋僅享有物權期待權，並不享有實際所有權。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定：申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。本案中，申請執行人吳某於2016年9月22日取得案涉房屋的抵押權，雖然該抵押借款行為發生在上訴人與被執行人對案涉房屋的買賣行為之後，甚至在上訴人向濱江區人民法院提起要求被執行人協助辦理案涉房屋過戶登記的給付之訴之後，但現有證據並不能證明吳某與被執行人之間存在惡意串通損害上訴人合法權益的行為，且生效的（2016）浙0102民初4837號民事判決書亦已確認吳某對案涉房屋的折價、拍賣、變賣所得款享有優先受償權。故作為案外人的上訴人慾排除該抵押權的執行，需舉證證明其具有上述規定中“法律、司法解釋另有規定”的除外事由。最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。……第二十八條為一般不動產買受人的物權期待權，現行法律、司法解釋並未規定此種物權期待權可以對抗申請執行人就執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權，故執行異議和複議規定第二十七條但書條款的規定應不包括第二十八條的規定。……本案中，上訴人主張其符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條所規定的情形，其權利能夠排除執行。本院認為，即使其主張的物權期待權成立，亦不能對抗對設定抵押權標的物的執行。

杭州中院（2018）浙01民初2233號民事判決認為，張某青與聯莊公司簽訂的（2009）聯轉字第041號《房屋轉讓合同》及附件《知本大廈按份共有協議》，編號為047《地下車位認購協議書》系雙方當事人真實意思表示，也未違反法律和行政法規的強制性規定，應認定為有效。因本案系案外人異議之訴，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。”案涉知本大廈1幢401室目前仍登記在聯莊公司名下，本院生效判決確認了黃某傑對該房屋享有優先受償權，故本院對案涉房屋採取執行措施並無不當。現張某青依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十八條主張其對案涉房屋享有物權期待權，期待權是對未來完整權利的一種期望，物權期待權的目的為物權的實現。張某青與聯莊公司簽訂的房屋轉讓合同中已明確一層一戶一證分割至一戶一證產權證需要根據有關部門核准方可辦理，結合案涉房屋產權證及土地使用證附記中明確的記載“不得按間或套轉讓，不得辦理分割登記”，也就是說，在合同成立之初，按間或套來實現房屋的所有權就存在障礙，故買受人所籤的為了取得房屋所有權的購房合同目的無法實現，買受人在簽訂合同時應當預測物權不能實現之風險，作為購房者的張某青主觀上對可能不能按套或間來實現所購房屋之所有權是有一定認知的，其權益不符合物權期待權之構成。綜上，張某青對案涉房屋不享有物權期待權，且即使該物權期待權成立，也不足以對抗申請執行人的優先受償權。

杭州中院（2018）浙01民初2235號民事判決認為，原告陳某華、陳某女與第三人聯莊公司簽訂的（2009）聯轉字第040號《房屋轉讓合同》、附件《知本大廈按份共有協議》及編號為046《地下車位認購協議書》系雙方當事人真實意思表示，也未違反法律和行政法規的強制性規定，應認定為有效。因本案系案外人執行異議之訴，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。”案涉知本大廈1幢401室目前仍登記在聯莊公司名下，本院生效判決確認了黃某傑對該房屋享有優先受償權，故本院對案涉房屋採取執行措施並無不當。現陳某華、陳某女依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十八條主張其對案涉房屋享有物權期待權，期待權是對未來完整權利的一種期望，物權期待權的目的為物權的實現。陳某華、陳某女與聯莊公司簽訂的房屋轉讓合同中已明確一層一戶一證分割至一戶一證產權證需要根據有關部門核准方可辦理，結合案涉房屋產權證及土地使用證附記中明確的記載“不得按間或套轉讓，不得辦理分割登記”，也就是說，在合同成立之初，按間或套來實現房屋的所有權就存在障礙，故買受人所籤的為了取得房屋所有權的購房合同目的無法實現，買受人在簽訂合同時應當預測物權不能實現之風險，作為購房者的陳某華、陳某女主觀上對可能不能按套或間來實現所購房屋之所有權是有一定認知的，其權益不符合物權期待權之構成。綜上，陳某華、陳某女對案涉房屋不享有物權期待權，且即使該物權期待權成立，也不足以對抗申請執行人的優先受償權。

台州中院（2016）浙10民終665號民事判決認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。具體到本案，被上訴人邱志利對杭州現代國際大廈南座1402室享有抵押權這一擔保物權，已為台州市椒江區人民法院（2015）臺椒商初字第374號民事調解書確認。上訴人沈某賓不具有上述規定中“法律、司法解釋另有規定”的除外情形，故本院對其要求停止執行的訴訟請求不予支援。至於上訴人沈某賓對涉案房產未辦理過戶主觀上是否存有過錯、其是否已支付大部分購房款、所購房產是否用於居住、其名下是否無其它可用於居住的房產等，均不是本案法律適用需要審查的事實。上訴人沈某賓提及的原審法院超標的查封、漏列被執行人章某飛，這一異議系針對原審法院執行行為的異議，不屬於本案執行異議之訴的審理範圍，本院不予審查。綜上，上訴人的上訴缺乏事實和法律依據，本院不予支援。原判認定事實清楚，實體處理正確，依法應予維持。

台州中院（2016）浙10民終731號民事判決認為，最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。本案中，被上訴人潤豐公司作為申請執行人對涉案房產所享有抵押物權，可就涉案房產拍賣所得享有優先受償權，已由天台縣人民法院（2015）臺天商初字第333號民事判決所確認。而從本案的相關證據情況和查明的事實看，上訴人陳某夫並不具備上述規定中的“法律、司法解釋另有規定”的除外情形，因此，上訴人所提的異議，本院不予支援。至於上訴人陳某夫與陳某愛等人是否簽訂《絕賣契約》、房款是否已經全額支付、上訴人是否一直佔有使用房屋及對房屋未能及時過戶是否具有過錯，並不影響本案實體處理，故在本案中不作審查。

寧波中院（2019）浙02民終5601號民事判決認為，本案涉及到上述規定第二十七條、第二十八條的關係和適用問題。其中第二十七條是關於案外人排除執行的實體權利與申請執行人優先受償權產生衝突時如何處理的規定，其適用的一般原則是享有擔保物權的申請執行人依法享有對抗案外人普通債權的優先受償權，在此情況下對案外人提出的排除執行異議不予支援。而第二十八條是關於無過錯不動產買受人物權期待權的保護條件，從第二十八條的規定來看，該規定僅能對抗對被執行人享有普通債權的債權人，而信達資產浙江公司系被執行人梁弄燈具公司的抵押權人，故孫伯康是否符合第二十八條關於排除執行的條件無需進一步評判。孫伯康的上訴請求於法無據，本院不予支援。

（三）對房屋買受人M先生《執行異議申請書》中部分錯誤陳述與觀點的迴應

1、案涉房屋並非房屋買受人M先生與其配偶的唯一住房，拍賣案涉房屋不會剝奪房屋買受人M先生的生存權

房屋買受人M先生名下在上海市有一套房屋，房屋買受人M先生的女兒在上海市有一套房屋。

房屋買受人M先生公然在其《執行異議申請書》中向法院做虛假陳述，可見房屋買受人M先生藐視法律，毫無誠信，請貴院依法懲罰房屋買受人M先生。

退一步講，即便房屋買受人M先生及其配偶在上海無產權房，其女兒還有產權房，其女兒有義務贍養房屋買受人M先生及其配偶，房屋買受人M先生及其配偶可以安享晚年。

再退一步講，即便房屋買受人M先生及其配偶，及其子女在上海都無產權房屋，法院拍賣案涉房屋也不會剝奪房屋買受人M先生的生存權，原因很簡單，房屋買受人M先生可以租房居住！在上海，租方居住很普遍，沒有哪個在上海租方居住且無產權房的人說自己的生存權被剝奪了！希望房屋買受人M先生不要混淆概念，更不要威脅法院。

此外，案涉房屋的市場價值目前在700萬元左右，且房屋買受人M先生與被執行人的《動遷房買賣合同》約定了高額的違約賠償，房屋買受人M先生完全可以透過起訴被執行人解除合同退還房款賠償損失的方式參與分配，但是房屋買受人M先生及其代理律師卻錯判形勢，多次起訴繼續履行合同又撤訴，房屋買受人M先生應當為自己的誤判承擔相應的法律後果。當然，如果房屋買受人M先生現在及時起訴被執行人解除合同退還房款賠償損失，還有可能來得及參與分配，或者透過訴訟財產保全的方式保全分配後的案涉房屋拍賣價款（如有）也能保障房屋買受人M先生的部分權利。

2、“唯一住房”可以執行

首先，案涉房屋並非房屋買受人M先生所有，且房屋買受人M先生在上海也有其他住房，房屋買受人M先生不適用《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第6條的規定。

退一萬步講，即便房屋買受人M先生在上海沒有其他產權房，參照《執行異議複議》第20條第一款規定：“金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支援：（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；（二）執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。”因房屋買受人M先生的女兒在上海有住房，因此案涉房屋可以執行。

再退一步講，即便房屋買受人M先生的女兒在上海沒有住房，只要給房屋買受人M先生“參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金”的，案涉房屋也可以執行。

3、房屋買受人M先生不適用《全國法院民商事審判工作會議紀要》第126條的規定

《全國法院民商事審判工作會議紀要》第126條規定：“【商品房消費者的權利與抵押權的關係】根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先於抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支援。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規範現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大範圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此，這裡的商品房消費者應當僅限於符合本紀要第125條規定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規則。”

《全國法院民商事審判工作會議紀要》第126條是對“商品房買受人”權利的規定，房屋買受人M先生是二手房買受人（即一般的房屋買賣合同的買受人），根據上述規定，房屋買受人M先生無權排除抵押權人（答辯人）的執行。

4、房屋買受人M先生不適用《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第二條的規定

《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第二條規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

該條是關於交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利保護的規定，根據“九民紀要”第126條的規定，作為消費者的商品房買受人的權利保護和一般的房屋買賣合同的買受人（如二手房買受人）的權利保護有著本質的區別。因此，不存在參照適用的可能性。

5、房屋買受人M先生如對執行依據有異議，應當透過審判監督程式尋求權利救濟，而不應當在執行異議中提出

根據《民事訴訟法》第227條的規定，案外人認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程式辦理。房屋買受人M先生在其《執行異議申請書》中花費很大篇幅認為原判決認定案件事實和程式有問題，房屋買受人M先生應透過審判監督程式尋求救濟。

此外，對於房屋買受人M先生所稱其在案涉房屋抵押之前在案涉房屋門口張貼“此房已售”公告一事，答辯人對其真實性不認可，且房屋買受人M先生無法以此為由推翻房產管理部門的抵押登記和生效判決對答辯人抵押權的確認。

（四）補充答辯意見：本案和《民法典》中的“居住權”無關

1、房屋買受人M先生對案涉房屋並不享有《民法典》中的“居住權”

（1）《民法典》中的“居住權”的適用範圍並不包含本案所涉情形

《中華人民共和國民法典物權編理解與適用（下）》（最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編，人民法院出版社出版）第865頁第一段載明：“司法實踐中，涉居住權案件主要集中在離婚、繼承、贍養以及涉公產住房、投資性住房糾紛等相關社會生活領域。如離婚後無住房一方及其未成年子女的居住權問題；訂立遺囑或遺贈人對房屋的處分意願與居住權人的住房需求衝突問題；子女不履行贍養義務導致老年人無房可住的問題；公產住房居住人權利義務劃分不明問題，以及將居住權作為投資方式進入市場流通引發的相關權利爭議問題。”很明顯，《民法典》中的“居住權”的適用範圍並不包含本案所涉情形。

（2）登記是居住權的生效要件

《民法典》第368條規定：“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”

退一萬步講，即便房屋買受人M先生對案涉房屋的居住屬於居住權的範圍，根據《民法典》第368條的規定，登記是居住權的生效要件，房屋買受人M先生未進行居住權登記，自然對案涉房屋不享有居住權。

2、《民法典》尚未生效，不應作為裁判依據。

3、本案是案外人執行異議，法院裁判的依據應當是《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》等關於執行異議的法律法規司法解釋，以及“九民紀要”等統一裁判思路的會議紀要，而不應當是與執行異議無關的法律法規司法解釋。

（五）補充參考案例：

上海法院和最高法院都有很多案例認為《執行異議複議規定》第28條不是第27條的例外規定，即便案外人完全符合《執行異議複議規定》第28條的規定，也不能排除抵押權人的執行

（1）上海市普陀區人民法院（2019）滬0107執異27號執行裁定認為，案外人依據《最高人民法院關於人民法院辦理異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的規定向本院提出保全異議，認為其向被保全人購買係爭房屋的異議事由符合上述規定的四項情形，並同意將購房餘款交付本院執行，但因該房屋已被申請保全人設定抵押，且其為實現抵押債權已向本院提出訴訟並申請保全，故案外人所提異議並不適用上述規定第二十八條，根據上述規定第二十七條“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外”的規定，申請保全人作為抵押權人對係爭房屋依法享有擔保物權等優先受償權，而案外人因購房所享有的權利並不優於上述擔保物權，不具備法律、司法解釋所規定的可以排除係爭房屋執行的權利，故本院對案外人要求解除對係爭房屋查封的異議請求難以支援。

（2）上海市普陀區人民法院（2019）滬0107執異29號執行裁定認為，儘管案外人在本院查封係爭房屋之前已取得有關係爭房屋的民事判決書，但該判決系就雙方房屋買賣合同糾紛作出合同有效並辦理過戶登記的判決，並非係爭房屋的權屬糾紛作出標的物歸屬於案外人的判決，依據《最高人民法院關於人民法院辦理異議和複議案件若干問題的規定》第二十六條，案外人所取得的上述民事判決顯屬上述第（二）項“該法律文書系就案外人與被執行人之間除前項所列合同之外的債權糾紛，判決、裁決執行標的歸屬於案外人或者向其交付、返還執行標的的，不予支援”規定的情形，該民事判決並不能排除執行；又因該房屋已被申請保全人設定抵押，且其為實現抵押債權已向本院提出訴訟並申請保全，故根據上述規定第二十七條“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外”的規定，申請保全人作為抵押權人對係爭房屋依法享有擔保物權等優先受償權，而案外人因購房所享有的權利並不優於上述擔保物權，不具備法律、司法解釋所規定的可以排除係爭房屋執行的權利，故本院對案外人要求解除對係爭房屋查封的異議請求難以支援。

（3）上海市嘉定區人民法院（2020）滬0114民初1935號民事判決認為，執行異議和複議規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提某的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外”。本案被告系生效法律文書確定的建設工程優先受償權人，原告提某的排除執行異議能否獲得支援，取決於原告的主張是某符合《執行異議和複議規定》第二十七條但書的規定。《執行異議和複議規定》第二十八條保護的是一般不動產買受人的物權期待權，即使符合該條的四個情形，也是不能對抗建設工程優先受償權的。

（4）上海市嘉定區人民法院（2020）滬0114民初1937號民事判決認為，《執行異議和複議規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提某的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外”。本案被告系生效法律文書確定的建設工程優先受償權人，原告提某的排除執行異議能否獲得支援，取決於原告的主張是某符合《執行異議和複議規定》第二十七條但書的規定。《執行異議和複議規定》第二十八條保護的是一般不動產買受人的物權期待權，即使符合該條的四個情形，也是不能對抗建設工程優先受償權。

（5）最高人民法院（2019）最高法民終1672號民事判決認為，《執行異議和複議規定》第二十七條規定，“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。”該條但書條款僅適用於為保護消費者生存權而作出的例外規定，需嚴格把握適用條件，防止動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此，在案涉房屋已經辦理抵押登記的情況下，本案不能適用《執行異議和複議規定》第二十八條的規定排除人民法院對案涉房屋的強制執行。【該判決作出的時間：2019年12月09日】

（6）最高人民法院（2019）最高法民終1615號民事判決認為，《執行異議和複議規定》第二十七條規定，“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。”該條但書條款僅適用於為保護消費者生存權而作出的例外規定，需嚴格把握適用條件，防止動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此，在案涉房屋已經辦理抵押登記的情況下，本案不能適用《執行異議和複議規定》第二十八條的規定排除人民法院對案涉房屋的強制執行。【該判決作出的時間：2019年12月23日】

（7）最高人民法院（2019）最高法民申1684號民事裁定認為，《執行異議複議規定》第二十七條基於上述原則和精神進一步明確規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支援，但法律、司法解釋另有規定的除外。”再次重申了基於擔保物權等優先受償權的強制執行一般不應被排除的基本原則。而《執行異議複議規定》第二十八條則規定了一般不動產買受人在何種情形下能夠排除基於對出賣人的強制執行程式而對買受人所購不動產的強制執行，該規定解決的是在執行程式中買受人對所買受不動產的權利保護與基於金錢執行債權人的權利保護髮生衝突時，基於對正當買受人合法權利的特別保護之目的而設定的特別規則，這在一定程度上已經是對債權平等原則和合同相對性原則的突破，故一般而言，該種情形下的買受人對於所買受不動產的民事權益並不能夠排除申請執行人基於在先成立的抵押權的強制執行。【該裁定作出的時間：2019年04月25日】

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