陸家嘴93套房“撿漏”的好事“踩雷”了，教訓究竟有哪些？

兩個多月前陸家嘴地區的浦城小區一口氣賣出了93套老公房的故事，想必大家一定刷屏看到過。

不久前爆出此事“黃了”，以為撿到皮夾子的買房者花錢買了場空歡喜。說來也奇怪，這件事在發生時，訊息在整個朋友圈以及房地產自媒體那個熱鬧勁，真的是“不要不要的”！可是當此事出了狀況，黃了的時候，似乎訊息的熱鬧勁差了一大截。

說真的，這件事發生時大書特書地散佈訊息，充其量就是在博眼球，賺流量，對讀者沒有任何實質益處。

現在這件事出了狀況，此時倒是應該細緻地寫點東西，幫普通大眾搞清楚其中的經驗教訓，這才是一個負責任有擔當的房地產自媒體該做的事。

可惜數日過去，那些平素總是自詡全力幫助買房者的房地產自媒體大V號似乎遺忘了此事。今天，柯南這樣的不怎麼出名的小號，就來跟大家細細聊聊此事，跟大家分析分析究竟該從中汲取點啥教訓。

此事的來龍去脈，我就不再贅述了，大家搜一下都能把事情的經過還原清楚。不過大家搜到的事情的來龍去脈，或許也只是事情的表象而已。

按照當事權利方—世茂集團的官宣解釋，房產雖然有抵押，但並不影響網籤，後續只要解除了抵押登記，過戶也能正常辦理。停止銷售的原因是因為網路上的各種傳言，並影響到了後續的流程，讓世茂感到難過和痛心，所以最終決定停止銷售，啟動善後程式。

對於這樣的標準官宣，我們除了“呵呵”的評價，還能有其他的評價嗎？

當事人的官宣解釋或許是實情，但是這些解釋是實情的全部？仔細讀幾遍官宣的內容後，你就一點疑問沒有嗎？

既然抵押不影響網籤，為何網簽了39套房子後就暫停了剩餘的網籤？既然只要解除抵押登記後就能過戶，為何已經順利網籤的39套房也要終止交易？

當事方官宣宣告此事同信託抵押無關，是因為事情被宣揚得過了頭，經過自查後的綜合決定，這裡所說的綜合決定是不是很值得玩味呢？

事情的全部真相，我們這些局外人可以猜測，但肯定無法還原真相的全貌。但有一點或許是可以肯定的，官宣的句號後面一定隱藏著省略號，加上這個省略號包含的內容或許才是真相的全貌。

對於那93位空歡喜一場的買房者來講，不幸中的萬幸是此事畢竟前期太過轟動，現在即便是“黃了”，會有損失，但至少付出去的錢不至於全部打了水漂。世茂畢竟也公開承諾了退款還會補利息。

據最新訊息，買房者購房時付出的高額諮詢服務費似乎也有了明確的退款說法。不過善後處理時出現拖拖拉拉的情況估計免不了，可像某大那樣爽約的機率似乎還是很小的。

所以說那些“踩雷”的買房者這次受傷還算有限，可是該事件官宣中所提到的網籤和過戶的問題，確實是二手房交易流程中最核心的環節，一旦出問題也最致命。

世茂的官宣說房子存在抵押不影響網籤，抵押解除後過戶也不會受影響，這是實話。抵押不對網籤和過戶構成實質性障礙，那麼，哪情況會成為網籤和過戶的障礙呢？哪些障礙又是致命的呢？

★阻礙二手房網籤的情形有哪些？

情形一：查封

被查封的房子不能網籤，只有撤銷了查封才能網籤。這種情況雖然不多見，但還是有的，尤其是隨著二手房交易量的快速增加，一些明顯低於市場價出售的房子中不少是有查封情況存在的。

情形二：之前還有一個網籤存下

網籤是為了防止一房兩賣，所以一旦網籤，自網籤之日起（即網籤最後一頁上標註的時間）的90天內是無法再網籤的。但如果在這90天內交易發生狀況，解約再次出售了，那麼必須將之前的網籤合同備案撤銷後才能再次順利網籤。

如果前一個網籤合同超過了90天的保護期，那麼就能夠簽出新的一份網籤合同。雖然在實際操作中，簽出一份新的網籤合同未必一定能成行，但技術上是沒有障礙的。不過即便是簽出了新的一份網籤合同，過戶依然是存在障礙的。

★阻礙二手房過戶的情形有哪些？

情形一：查封

查封能影響網籤，同樣也能阻礙過戶。看到這，你可能會疑惑，房子網簽了還會被查封嗎？

我曾經幾次求證過房地產登記部門，這個還真有可能！雖然對於已經網簽了的合同進行查封，是會被告知已經網籤的事實，但法院依然有權查封。

一旦在網籤後過戶前，發生房子被查封的情形，那真的就是大麻煩了。最後就算僥倖也能過戶，一定會是頗費周折，歷經險阻。當然也很可能出現過戶終止，不得不走司法途徑解決的情況。

情形二：產權人是個對答有障礙的老年人

這個情形是許多普通購房者不清楚的，但一旦遇到就會相當懵逼了。現在二手房市場中賣房的老年人不在少數，其他城市的操作情況柯南不甚瞭解，但在上海為了保護老年人的合法權益，過戶時除了要作為產權人的老人親自到場簽字外，還要在簽字前詢問老人一些常識性問題以及和房子相關的問題，以此確定老人的意識狀況和真實意願，這種詢問是嚴格不允許陪同者干擾或是協助的。

現實中許多老年人賣房子就卡在這個環節上。辦理過戶手續的工作人員在詢問和判斷老人對答順暢度時會相當謹慎，如果有一絲的對答不暢的跡象，都可能會被PASS掉，因為一旦事後真出了問題，追溯起來，經辦人還真可能會“吃不了兜著走”。

碰到這種情形時，好心的辦手續人員可能會暗示老人家屬回去訓練訓練再來“闖關”。畢竟詢問的問題還是比較簡單的，例如：名字，房子的地址，賣多少錢等等。

可即便是這樣，還是有一些老人就是反覆 “闖關”不過。那樣的話想要在老人生前處理房產，只能是透過設定監護人來完成了，這個手續操作起來不那麼簡單，也需要時間，這勢必影響過戶的程序。

其實這些老人真實的情況多數都是雖未失智，但的確是存在一定的對答障礙，通俗點講就是有點“老糊塗”了，而且賣房子的意願中或許還真就摻雜著一些子女的想法。所以對於買房者來講，如果產權人是老人的話，一定要注意這一點，免得被卡在交易的最後一環上進退維谷。

情形三：房屋存在備案的租賃未被撤銷

在上海的二手房交易實際操作中，出售房屋存在未被撤銷的備案租賃合同的情況時，必須撤銷備案的租賃合同才能過戶。

情形四：存在另外一份未被撤銷的網籤合同

前文在講網籤阻礙情形二時說過，如果本次網籤日的90天前存在另外一份備案網籤合同，本次網籤可以籤，但過戶時必須撤銷了前一份備案合同才能被允許過戶。

情形五：存在備案的違章事項

現實中房屋有違章的情況並不少見，如果這種違章行為在交易登記部門有備案記錄，那麼在過戶前就必須要完成整改被書面認定合格後才能過戶。

情形六：權利人在過戶前“不在了”

這事情雖然發生的機率很低，柯南幹了十幾年也沒碰到或是聽說過，但不代表完全不可能出現，尤其是同上了歲數的老年產權人交易時，這種可能性不是沒有。所以必須寫出來提醒大家一下。

此種情況一旦發生，說實話因為至今柯南也未曾碰到過，後續具體如何處理也沒法告訴大家一個最正確的標準答案。但以柯南既有的房地產知識理解，如果協商要繼續完成交易的話，首先還是要撤銷網籤合同，然後房屋辦理繼承手續更名，再和新的繼承房產的權利人完成交易。

情形七：房屋存在聯合抵押的情況

有一些存在有抵押登記的出售房屋，其抵押屬於和其他的一套或多套房屋共同抵押的情況。說得通俗點就是一個房產擁有者將多套房產聯合打包抵押借款，多套房屋的抵押登記是合併在一個登記記錄上的。

通常這樣的情況下，撤銷抵押登記也是合併一同撤銷，不存在一套一套撤銷抵押。也就是說這種情況下，賣聯合抵押中的任何一套房子，就得還清全部涉及抵押的房子的借款才能過戶。

再想想那93套房中已經完成網籤的39套房為何最終也被納入終止交易中，或許也是原因之一吧。

以上這些就是影響和阻礙二手房買賣過程中網籤和過戶這兩個關鍵操作的常見情形。其實不光二手房買賣存在風險，一手房買賣也存在很多風險，爛尾的，產權證辦不下來的情況也不少見。

總之，買房對於普通老百姓而言，過程中少不了提心吊膽的時刻，所以一旦決定買房，還是要多多儲備一些相關知識，沒事多看看柯南的文章還是有幫助的，免費不花錢，還都是些接地氣的乾貨。

我是樓市柯南，一名資深的房地產經紀人，還原最底層的房地產現實，講述老百姓最關心的房地產話題。我的觀點和意見或許會有偏頗，但我保證本著良心講自己的想法，用最接地氣的方法講自己的認知，希望能幫助到需要的朋友，如果覺得柯南的文章還有些看頭的，不妨給推薦推薦，希望我的一些經驗和經歷能幫助到更多需要的朋友。若有問題可以隨時在評論區聯絡我或是私信我。感謝每一位看完文章的朋友！柯南一直在這裡等待你的關注！