購房指南：買房面積那些事！

當房子的購買人在懷疑他自己所購買的商品房面積有水分時，自己測算的結果是沒有法律效力的。房屋的面積比實際的面積小很多怎麼辦？房屋的實際面積到底是多少呢？產權面積又是多少？小建築面積如何算會直接關係著商品房的總房款，使用面積會直接關係著購房人室內的空間是否足夠大，所以瞭解一定的建築面積與使用面積的計算方法，對購房者來說是重要的。

房屋的使用面積有哪些：

套內使用面積是指實際的房屋利用面積，即，又稱地毯面積；而套內面積一般是指套內建築面積，是套內使用面積與套內分攤面積之和。

套內使用面積計算主要體現在以下５個方面：

１．室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算，牆體有複合保溫、隔熱層，按複合層內皮尺寸計算；

２．煙囪、通鳳道、各種管道豎井等均不計入使用面積。

３．非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；

４．住宅使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、陽臺、壁櫃等

５．套內使用面積係數：房屋按套（單元）計算面積時，使用面積係數為套內使用面積與套內建築面積加按規定應分攤的公用建築面積的比率（％）。

商品房建築面積可用如下式子表示：

建築面積=套內建築面積+應分攤公用面積 =套內使用面積+牆體面積+陽臺面積+應分攤公用面積。

建築面積＝套內建築面積＋應分攤的公共建築面積。

套內建築面積套內建築面積＝套內的使用面積（廳、臥、廚、衛、儲的淨面積＋牆體面積＋陽臺建築面積）。

套內牆體面積套內牆體面積＝1／2共用牆牆體投影面積或＝非共用牆牆體水平投影面積。公共分攤面積公共分攤面積＝公用建築面積分攤係數×套內建築面積。

公用建築面積分攤係數公用建築面積分攤係數＝整幢建築物的公用建築面積／整幢建築物的各套套內建築面積之和。

不過，需要指出的是，整幢建築物的公用建築面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積。這樣，知道了套內建築面積和分攤的公共建築面積，在購房時，心中就有譜了。

陽臺面積是如何計入商品房建築面積的？

計入每套商品房建築面積的陽臺是指套內陽臺的建築面積。套內陽臺分封閉陽臺和未封閉陽臺兩種，封閉陽臺按陽臺外圍與房地產外牆之間的水平投影面積全部計算，而未封閉（包括凹陽臺、半凹半凸的陽臺，有柱的凸陽臺）的則按水平投影的一半計算建築面積。

公攤面積怎麼計算？

①公攤面積=公攤係數×套內建築面積；

②公攤係數=總公共分攤面積/（套內建築面積×總套數）；

③套內建築面積=套內使用面積+牆體面積+陽臺面積。

綜合以上公式，我們可以得出：公攤面積=總公攤面積/【（套內使用面積+牆體面積+陽臺面積）×總套數】×（套內使用面積+牆體面積+陽臺面積）。

如果你想要計算建築面積，可以在得出公攤面積之後運用公式（建築面積=套內建築面積+公攤面積）得出結果。

公攤主要指哪些地方？

“公攤”主要包括電梯井、管道井、樓梯間、變電室、裝置間、公共門廳、過道、值班警衛室、共用牆體等地方，購房者應該對此有準確的認識。

不同樓宇公攤的比例應該是多少？

7層以下住宅公攤率為7-12%

多層建築是層數在6層左右的建築，公攤部分的面積包括外牆水平投影的1/2、樓梯、樓梯間和為住戶提供服務的物管用房（熱交換站、水泵房、配電室等）。

7-11層住宅公攤率為10%-16%

樓層為7—9層的小高層公攤取決於各樓盤自身的情況，在沒有地下裝置用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤係數 在10%-15%之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤係數在15%-20%之間。

12-33層住宅公攤率為14%-24%

高層住宅的公攤面積是大的。根據建築規模的不同，高層建築一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度高。

別墅類的公攤率為1%-8%

一般來說獨立別墅沒有公攤面積，聯體別墅有較少的公攤面積。公用面積分攤的原則是僅存在於本樓內部並與本樓建築結構存有連線的部分，並且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建築不得計入公攤面積。

交房後發現面積不對怎麼辦？

根據有關規定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建築面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算房款；

2、面積誤差比絕對值超出3％，購房人可要求退房。

開發商應在買房人提出退房之日起30日內退還已交房款，並支付已付房款利息。如購房人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款，由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差絕對值超過3％部分的房價款，由開發商雙倍返還買受人。

溫馨提示：房產買賣過程中，每平方米都是錢，作為購房者你千萬不要傻傻的只聽不算，到頭來浪費不少票子。