深圳第四批集中供地：老朋友中海華潤深鐵與新面孔華僑城、亞倫

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深圳第三批集中供應後的兩個月，四批次供地終千呼萬喚使出來，於11月25日下午完成6宗地塊出讓，攬金97。27億元。

深圳本次集中供地延續“少量多次”的供地風格，共推出7宗含宅用地，成功出讓6宗，流拍1宗地塊。

據觀點新媒體統計，6宗地塊總建築面積為96。32萬平方米，成交總金額97。27億元，整體供應量仍處於較低水平。

回看今年深圳4批次供地，前兩輪集中供地熱度較高，後兩輪供地則相對看點較弱。

一方面由於深圳宅地供應相對稀缺，市場關注度較高；另一方面，前兩輪土拍推出的地塊多為熱點區域，例如前海、龍華等核心區域地塊，溢價的能力也相對較高。

此外，上月15號，深圳市規劃和自然資源局公佈的4宗“商改住”宅地公告，這些參與調整的地塊基本都位於深圳中西部熱門板塊，但可惜的一點是沒有出現在集中供應範圍中。

老朋友與新面孔

深圳四批供地延續今年三批供地的特點，依舊呈現出剛需屬性較強、繼續保持公共住房供給加大的特點。

本批次供應中，位於寶安新安街道A002-0091地塊及龍崗龍城街道G01019-0042地塊建設規劃為安居型商品房，且深汕合作區地塊的安居型商品房佔住宅建築面積超70%，地塊剩餘住宅建面部分為安置用房。

另外，本次供地剩餘的4宗普通商品住房用地均要求初始建設一定比例的安居型商品房、並競建安居型商品房，將進一步增加未來深圳安居型商品房供應量，優化了公共住房供應結構。

從成交結果來看，本批次5宗地由國央企競得，1宗地由民企競得，中海、深鐵、華潤、深圳人才安居、江蘇亞倫集團、華僑城各獲1宗地塊。其中，僅有華潤置地競得龍華民治地塊與兩宗純安居房地塊發生觸頂地價的情況，總體溢價率仍保持較低水平。

資料來源：公開資料、觀點指數整理

本批次供地中體量最大的是龍崗坪地G10203-0499地塊，由深鐵集團成功“衛冕”。在地塊的競買競買申請人主體資格要求中指出，競買申請人須為具有國內（不含港澳臺地區）地鐵線路建設、運營、管理和上蓋物業獨立開發經驗的我國境內註冊法人企業，基本“做實”了深鐵集團的目標。

具體來看，龍崗坪地G10203-0499地塊作為本次供地最大地塊，位於3號線東延段白石塘站的上蓋物業，地塊面積13。16萬平方米，建築面積52。38萬平方米，其中安居房面積19。12萬平方米，另需配建地塊周邊的1所九年一貫制學校及1所小學。

在今年3批供地中，深鐵集團49。38億元獲坪山坑梓兩宗相鄰地塊，兩宗地塊同為深鐵14號線昂鵝車輛段上蓋綜合開發地塊。在彼時供地中，該項交易同為地塊體量最大，單價最高。考慮到地鐵上蓋物業的區域綜合開發效益，深圳地鐵本次繼續“衛冕”競得龍崗坪地宅地。

從發生溢價的地塊上看，華潤置地以13。03%的溢價獲深圳北站旁的“毛地”，地塊面積僅8720。51平方米，總建面4。80萬平方米，成交價為15。88億元，另外還競安居型商品房建面1200平方米，總安居房建面5890平方米。

另外，中海地產以31。92億元落子光明區鳳凰街道，雖溢價率不高，約為0。95%，但地塊單價僅次於深鐵拿下的龍崗坪地地塊。

據悉，中海此次斬獲的地塊建面16。55萬平方米，其中住宅建面15。20萬平方米，包括安居型商品房1。52萬平方米，普通商品住房13。68萬平方米。新房毛坯限價4。89萬元，安居房毛坯限價2。34萬元。

目前地塊附近的華潤潤暉府專案將於今年末入市，限價同為4。89萬/平方米。

值得一提的是，華僑城本次以觸頂價2。35億元競得龍崗區龍城街道G01019-0042地塊，該地塊擬建設安居型商品房專案，宗地安居型商品房毛坯限價2。22萬元/平方米、最高售價不高於2。33萬元/平方米。

這也是華僑城今年在深圳土地市場中的首拍。

作為本次土拍唯一拿地的民營企業，江蘇亞倫集團以6億元觸頂價格獲取寶安區新安街道的安居房專案，該宗地住宅部分全部用於建設安居房。

亞倫集團與深圳招拍掛市場許久未見的華僑城一起，成為了今年深圳土拍中的“新面孔”。

全年成交736.27億

對於深圳本批次土地供應情況，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，本批次拍地地價比較低，且地塊區位較優，深圳新房庫存消化週期也不算高，部分企業有補倉的積極性，因此供地具有吸引力。

對於年度收官之戰仍以剛需市場和安居房為主的現象，略顯看點不足的觀點，李宇嘉則認為深圳一直堅持新的出讓模式，即限地價、限房價、指定或競配建的模式將商品住房和公共住房結合起來，保持商品住房迴歸普通住房主導。從根本上控制樓市的熱度，同時再根據樓市溫度，積極調整指定或競得配建的具體數量。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿也表達出相近觀點，他指出，本輪土拍為深圳今年最後一輪，出讓數量較少、位置較為核心且有多宗地塊總地價較低，表明政府希望提高房企拿地積極性，多吸引開發商參與競拍。

但是由於仍受到樓市調控、房企自身資金情況等方面的影響，房企大多對後市持觀望態度，尤其民企參與熱情不高。

相信隨著房地產金融16條等政策的逐步落實，能增強房企對未來的信心，尤其是提高民企整體拿地的積極性。

隨著深圳第四批次供地的結束，為期一年的土地供應也到達尾聲。今年深圳土拍呈現出前兩輪集中供地熱度較高，後兩輪供地則相對看點較弱的特點。

四批供地整體熱度較今年前三批次進一步下滑，7宗宅地中流拍1宗、底價成交6宗，達到地價上限3宗，達到地價上限未達到競配建上限1宗，無宗地進入搖號。

資料來源：公開資料、觀點指數整理

從全年資料上看，今年深圳累計成交地塊34宗，成交建築面積472。51萬平方米，成交總價736。27億元，平均流拍率在10%左右。

總體而言，深圳今年土拍熱度整體穩定，且底價成交佔比持續上升。

為貫徹“房住不炒”精神，深圳2022年集中供地“三改四”。本次出讓規則延續“三限雙競+搖號”及安居房的“雙限單競+搖號”的出讓方式，限15%溢價率，限新房銷售均價強化“房地聯動”，引導市場預期。

李宇嘉指出，深圳就是要控制土拍溫度，從而從根本上穩定樓市，迴歸普通商品住房。就是要降低過去的過熱拿地。

而且，在出讓前進行了相應的溝通協調，促進了供需雙向溝通，近期的政策也有預期上的促進成交作用。