對話李中子:房企運營時代“增肌”之後需練“腿功”

利世控股董事長李中子

作者 | 王迪

出品 | 焦點財經

攤開中國地圖，2019年開通的京張高鐵由北京至河北張家口蜿蜒而行，350公里自動駕駛時速，加上北斗導航、5G、刷臉進站等“黑科技”應用，讓京張高鐵創領科技化世界多個第一，也讓冬奧實現了京張一小時生活圈。

隨著冬奧會籌辦深入推進，另一項國家戰略性發展任務呼之欲出——“加快建設京張體育文化旅遊帶”。擺在現實面前的任務是，體育文化旅遊帶不僅需要佈局合理，又要突出區域特色，形成結構明顯最佳化的產業叢集發展格局，這一呼籲為京津冀協同發展注入了新的內涵，也提供了新的抓手。

身為八十年代留美政治學博士，歷經海外生活經商三十餘載，利世控股董事長李中子創造性地提出懷來產區是“大首都產區”的概念，並率先將九個國家特色酒莊規劃到一個地方——懷來。在這片得天獨厚背山面水的廣袤土地上，新的思想正在碰撞，融入首都周邊產區和酒莊的故事正在上演。

5年前，利世控股在河北官廳湖板塊拿下一宗總佔地約5000畝的土地，這一被稱為利世G9國際莊園的專案毗鄰國家級溼地公園，以紅酒、康養度假、文旅三大產業為主，為高階國際交往搭建平臺，被評為國家兩區建設的示範專案。

在李中子看來，房地產快消時代已經結束，企業的發展需要審時度勢，尤其是在房企融資及生存條件嚴峻的情況下，更要結合國家戰略發展契機謀求自身轉型。“開發這一‘肌肉’用得少，就得練‘腿功’，地產人需要盯準一個領域實現突破，要有獨門絕技，不論是玩文旅，還是搞運營。”

在5月16日由華本創新工地主辦的華本企業家年會上，李中子接受焦點財經專訪時表示，未來房地產產業鏈的延伸點需要實現一二三產聯動，讓土地賦能、增值，為其帶來持續的產業，利用科技賦能產出價值。

早早帶領公司實現平臺公司轉型，李中子或許已經給予現在房企發展新的啟迪，正如現在眾多房企紛紛試水輕資產轉型，只是，利世控股較早地窺見了這一發展趨勢。李中子認為，利世G9國際莊園五千畝國際酒莊叢集不再是一個簡單的房地產邏輯，而是將一二三產融合的內容都植入到開發的過程中間，將土地價值發揮到最大。

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優質的專案往往一方面契合了市場的需求，另一方面則憑藉差異化的打法夯實了自身的“護城河“。李中子對於利世G9國際莊園的理解，起于思維方式的中西合璧，也得益於曾經向猶太人、印度人、華爾街學習的經歷。

在他看來，G（Group）代表集團國，4箇舊世界和4個新世界葡萄酒國家，與中國一起9個國家形成國際葡萄酒產業的第一梯隊。G9+，“+”代表9個國家之外的名莊加盟，產業融合、產業創新和升級。

1993年風靡中國的《北京人在紐約》成為一代人的光影記憶，電視劇橫跨中美兩個國家的真實記錄，讓國人對出國熱潮有了更深刻而真切的認識。

同樣的，1976年武漢大學畢業後的李中子在進入湖北外事辦短暫工作後，歷經中國傳媒大學碩士畢業，隨後開啟了8年的美國留學生活，並在此期間取得政治學博士學位。

李中子（右二）

1993年，李中子靠積攢的一萬美金開始在美國創業，他靠健身球引爆美國市場，引發觸覺革命，並將中國健身球賣到白宮辦公室，短短數年他所創立的企業即成為全美最大健身球進出口商之一。

隨後，他預見健身球市場的變幻，激流勇退，迅速轉向汽車橡膠配件生產，成為美國通用汽車供應商，以中國速度使三大汽車製造商折服，闖入美國汽車零部件市場。

有經濟頭腦、政治家敏銳的觸覺及美式商業文化思維，同樣得益於在美國哈佛商學院總裁培訓班的學習及俄亥俄州州立大學廣泛接觸的政治理論基礎，李中子在美國經濟圈及中國創投圈風生水起。

美國利世集團由此產生，其總部在美國紐約註冊，是一家集投資併購、房地產開發、國際貿易、以及生產製造等多業態為一體的綜合性公司。

公司主營業務專注於做汽車零部件，並一直為美國三大汽車零售商通用、福特、克萊斯勒提供專業產品，是一些美國大企業的重要合作伙伴。此外，公司還成功開拓美國以外的其他市場，如英國、加拿大、斯里蘭卡、墨西哥等。他曾著書《遠見與膽識》講述美國創業者的商業理念。

感受小平南巡講話的薰陶，搭乘國際化及美國經濟騰飛的浪潮，這一雙重站位的角色讓李中子充當中美經貿文化交流的橋樑。

從中外經濟交往的踐行者，到人類命運共同體的追隨者，2011年，李中子獲得中國人民對外友好協會及中國友好和平發展基金會頒發的“和平發展貢獻獎”，同年榮膺“最具眼光的華商實業投資家”稱號，並擔任武漢大學中國傳媒大學董事會董事、哈佛商學院OPM、中菲商會會長，他曾捐贈中美紀錄片《飛虎情緣》投資製片基金，讓中美友誼更加牢固。

歷經20年的滄海桑田，如今的利世集團已經成為業務涉及生產製造、國際貿易、投資併購、以及房地產領域多業態為一體的綜合性集團，在紐約、北京、上海、武漢、保定等地已擁有20家全資公司、合資公司及參股公司。

擁有中外宏觀視角，李中子對於目前經濟及房地產發展頗有自身見解。

“三道紅線”加持，政策“緊箍”未有放鬆跡象，缺錢的地產行業收購不斷，遠洋資本收購紅星，旭輝與融創爭搶收購彰泰等在業內掀起巨浪。

李中子認為，房地產頭部化是歷史發展的規律。大房企在成本、專業化、規模方面有諸多優勢，其劣勢是土地具有比較本土化現象，不靠本土中小企業，大房企不一定會拿到地。

“中小企業去拿地然後賣給大企業，中間參個股，其實也挺好。像跑接力賽一樣，你先跑一棒，或者把紅地毯給鋪上，讓其他人上來。未來企業間更多的是合作，現在提倡混合所有制也是這層意思。”李中子稱，目前利世控股正在加強合作，已經也與國企永定河投資達成合作意向。

隨著網際網路化趨勢明顯，貝殼找房登陸紐交所為房企開闢了另一條發展路徑，尤其是透過自身渠道將購房人群匯入開發商新房專案，也讓房企發展賽道日漸擁擠。

對此，李中子表示，未來肯定是誰抓住了客戶，誰說了算，最後在下游，就只有服務的份。中介助力賣房是不可避免的趨勢，未來的房地產尤其是在銷售端、客戶端一定是網際網路的邏輯，開發商也就變得越來越工匠化。

此外，22城集中供地如火如荼，眾多開發商都是底價或者低溢價拿地，尤其是諸如別上廣深等大城市，即便是搶到土地了，除去成本之外，利潤點偏低也成為行業不爭的事實。

在李中子看來，這其實是產業發展或者經濟發展到一定階段，必然會出現的趨勢。他認為，定位及開發能力兩個方面決定了開發商是否能夠賺錢。專案賺不賺錢涉及到是否有產業拉動，是否符合政府發展方向，房企要在某一領域形成突破，打出一張屬於自己的“王牌”。

“甭管是玩科技的，還是玩綠色建材、智慧家居、產業帶動……甚至玩到了更高層次，一種精神層面的內容，做得好肯定有人追隨你。這是一個弱肉強食的時代，強者為王。”李中子稱。

數字葡園下的思路轉化：運營並非“摟草打兔子”

在數字化轉型浪潮下，智慧農業正進入高速發展期，加速趨向資訊化、智慧化、數字化。農業作業的經驗傳授更多地傾向於被科技取代，如何利用科技賦能科學地種好地，這是目前當代農業需要思考的問題。

李中子提到一個新穎的觀點：在產業方面，專案有15萬畝的大葡園，未來將在這一國際酒莊叢集中建立一個數字葡萄產區。“產業賦能可以對土地等方面很多內容進行監控，靠感測器將雨水、氣候、條件、種子等資訊進行收集，將資料傳到資訊中心進行分析，在製造過程中考慮如何實現資料化，包括溯源、區塊鏈技術應用等，將科技用到最傳統的葡萄產業裡邊。”

對於葡萄酒產業的重視源自，懷來縣實施“葡萄酒+產業”模式，堅定走“生態第一、創新引領、跨越超越”新路，縣區的政策是把葡萄酒工業旅遊作為支柱產業和轉型升級的主攻方向，延長產業鏈條，提高附加值，發展一系列的“葡萄酒+產業”模式，重點推進G9國際葡萄酒文化區。

利世G9國際莊園切中了時下國家發展京張文化旅遊帶的東風，這是其差異化的體現之一。隨著體育旅遊和體育文化越來越流行，李中子也正在將這一文旅專案，透過京張體育文化旅遊帶論壇、官廳湖論壇、國際馬拉松賽事等專案的落地讓專案的運營產生新的價值。

在傳統的葡萄酒體系之中，新舊世界涇渭分明。舊世界葡萄酒講究“血統”，突出傳統釀造工藝，越是手工釀造的酒越珍貴，舊世界葡萄酒還注重葡萄酒的本味，更具有酸澀的口感，新世界葡萄酒大量運用了現代化的生產工藝，產量大，但是味道更加香醇，透過現代化的手段最大限度地突出果香味。

酒莊所在地為懷來產區，地處北緯40度，與法國波爾多、美國納帕溪谷並稱為世界葡萄種植三大黃金地帶。由於距離北京市中心僅75公里，驅車僅一個半小時，也是目前世界上絕無僅有的大首都產區。

據李中子介紹利世G9國際莊園屬於高階專案，在專案打造方面也是研習葡萄酒文化因素，分為四個舊世界，四個新世界，舊世界是法國，新世界是美國為代表。專案由法國建築設計大師皮埃爾擔綱設計打造，促成大首都產區一個國際酒莊叢集，以紅酒，康養度假，文旅三大產業為主的高階國際交往平臺。

據瞭解，早在2019年9月，利世控股集團曾攜手1003 POLO 共同成立世界第一個女子馬球俱樂部，希望這一俱樂部能夠落地利世G9國際莊園，增加其運營及賦能價值。

2020年9月9國際日，原中國駐加拿大、印度尼西亞、瑞典大使蘭立俊等九國代表悉數出席為G9國際葡園揭幕。國際頂級品牌、IP植入，協同發展的產業生態讓利世G9國際莊園有了國際化及全球化的佔位。

“這是一個長期轉型，並需要持續不斷運營至少需要十年甚至二十年的專案，未來將文旅加到裡邊。”

根據最新的人口普查結果顯示，城市發展包括人口流動呈現南移狀態，更多房企及人口開始湧入大灣區、長三角，形成了南北亙變的差異。

李中子指出，這一趨勢在未來還會延續。根據國家政府導向，京津冀一體化強調的是非首都的功能區，未來的北京定位將更多的是政治、文化、國際交往等大的定位，而南方市場化、產業化、科技化，未來開放度將逐漸加強。

所以，利世G9國際莊園的定位是立足於“大世界”的格局，加緊國際資源引進及合作步伐，以“大視野”、“大未來”的概念規劃和建設葡萄創新產業模式樣板，助力懷來打造中國葡萄的“波爾多”，以新的視野和理念打造最具創新價值的資源及產業平臺，引領精英圈層的生活方式。

對於企業業務發展規劃，據李中子介紹，從理念上來，利世控股跟小米很接近，只跟最優秀的品牌合作，利世控股打造的是平臺性的公司，自己幾乎不去做垂直，發展方向側重融合，在運營端、股權端和產權端三方面進行融合。

“現在合作主要側重運營端及股權端的合作。在運營端，我們五一剛剛做了2021環官廳湖國際精英馬拉松；第二，在股權端，與一家新媒體公司形成了股權合作，進行了參股。根據實際情況選擇合作方式，這是我們在做平臺專案最主要的做法，而不是‘摟草打兔子’。”