蟬聯“中國房地產企業產品力TOP10”，金地(600383.SH)高質量發展加快價值迴歸

隨著房地產調控長效機制逐步建立，房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉，國內地產板塊開始進入利好頻出階段。尤其是近期政策端的“三箭齊發”，大幅提振了地產市場信心，推動內房股強勁反彈。

內房股近期走勢

板塊復甦過程中兩個共識逐漸清晰，一是大浪篩淘下來的優質房企將是本輪地產週期最核心的受益者。行業去蕪存菁背景下，優質房企優先享有各種融資資源，後續拿地和融資成本均有望最佳化，將透過進一步做大做強、提升市佔率等方式跨入新的成長週期。

二是隨著市場格局重塑，產品力和服務力將是房企競爭的核心，優質龍頭將圍繞剛性和差異化的改善性住房需求滿足等，提供更高質量的居住產品和服務，進而獲得更大的增長確定性，凸顯出更高的配置價值。

那麼，究竟哪些優質地產公司更值得關注？筆者認為不久前剛剛獲得克而瑞2022年度七項產品力大獎的金地集團是一個不錯的觀察物件。

一、連續4年上榜“中國房地產企業產品力TOP10”，前11月品質交付5。3萬套房屋

12月1日，金地集團憑藉穩健的產品力及健康科技理念的先行落地，獲評克而瑞“2022年中國房地產企業產品力TOP10”“2022年企業交付力TOP10”。“金地集團集團風華系列”榮獲“2022年十大輕奢精品產品系”；“金地集團集團格林系列”榮獲“2022年十大品質美宅產品系”；“青島森林公園”榮獲“2022年全國十大輕奢作品”；“武漢金地集團國際城”“上海金地集團嘉源”榮獲“2022年全國十大品質作品”。

作為地產行業最權威的榜單之一，克而瑞的“中國房地產企業產品力TOP10”榜單綜合衡量了房企在產品研發、整合、品質、交付和口碑等多維度的綜合實力，金地集團連續4年榮膺該榜單前列，足以證明公司成熟、穩定的產品開發和標準化生產能力。

此外，榜單結合行業發展實際，今年首次將交付相關指標加入企業產品力測評體系，金地集團憑藉在交付體系搭建、交付落地、最佳化交付體驗、細化服務顆粒度等貫穿全週期的服務力更新，實現了高品質交付，贏得市場和客戶口碑，成功躋身“2022年企業交付力TOP10”。

截止今年11月，金地集團已如期完成53000餘套房屋交付，其中13個專案批次共計約4000餘套房屋實現提前交付，總體交付客戶滿意度超過90%，在消費端呈現出較高的品牌認可度。

市場信心修復階段，“保交樓”被視為穩定樓市的基礎，交付力成為反應房企良性程度的重要指標，交付力領先的房企更有望率先破局。以金地為代

表的頭部房企更快一步，已經逐步從“保交付”進入到“品質交付”階段，在“使用者思維”的指導下，這部分房企或將更快迎來消費端的信心修復，實現自身現金流改善，握住可持續發展的“命門”。

二、核心優勢突出，聚焦高質量發展

事實上，具有說服力的產品和交付表現，只是金地集團綜合實力的一個縮影。在今年極具挑戰性的外部環境下，公司的財務、融資以及土儲情況均彰顯出地產龍頭的強大韌性，公司展現出的信用、融資優勢以及自我造血能力的持續改善，也將在預期更積極的市場環境中為金地集團帶來更大的發展確定性。

具體來看，金地集團在今年保持了相對更平穩的綜合業績表現，穩健的財務基本面和充足的可動用現金支援公司繼續保持高質量發展。

公告顯示，今年前三季度，金地集團實現營收530。8億元，營收降幅較2022H1大幅收窄16。5個百分點，綜合表現優於同行。

與此同時，公司資產負債表穩步降槓桿，在今年所有公開市場公司債券和中票都已償還完畢的情況下，截至今年三季度末，金地集團手中仍持有貨幣資金餘額達557億元，三道紅線持續保持在綠檔水平。

根據管理層此前在交流會上透露的情況，今年四季度金地集團經營性現金流淨流量約在100億左右，明年上半年將繼續最佳化到150億左右的水平。管路層預計公司經營性現金流能夠覆蓋明年上半年的公開市場到期規模，將為公司的短期償債能力提供保障。

穩健的財務表現讓金地集團在融資端更加遊刃有餘。一方面，金地集團的融資渠道通暢。在“總對總、統接統貸”的融資模式，金地集團一直與銀行保持著緊密合作，截止9月底，金地集團集團總負債的60%均來自於銀行機構。在整個行業開發貸款規模持續收縮的背景下，公司的銀行貸款規模實現了難得的增長。

今年11月，金地集團集團又先後與中國農業銀行、中國工商銀行、中國銀行三家國有大行達成合作，累計獲得超1000億元綜合授信額度支援，更多聯合國有銀行進行的銀企戰略合作協議正在推進中。

獲得銀行鉅額授信的同時，金地集團集團也搭上“第二支箭”的快車，獲得發債融資支援。11月25日，金地集團正式公告，擬提請股東大會授權公司管理層，向中國銀行間市場交易商協會申請新增加註冊發行債務融資工具，總規模不超過人民幣200億元。

監管部門和金融機構的認可實際已經對公司的信用和經營質地形成背書，凸顯出公司的核心競爭力，由此帶來的融資成本優勢也在金地集團身上得以體現，目前公司的綜合融資成本已經下降至4。50%，並存在繼續最佳化空間，將不斷改善金地集團在國內房地產發展下半場的盈利質量表現，強化公司高質量發展勢能。

當然，房企要想真正的健康可持續發展，最重要的還是自身的造血能力，這就與上文中談到的產品力和交付力密不可分，只有造百姓需要、信賴的好房子，實現經濟效益與社會價值的共振，才能真正激發出內生增長動力，釋放長期增長潛力。

從金地集團的銷售資料來看，公司展現出了更強的造血能力，銷售端企穩回暖趨勢顯著。今年前三季度，金地集團銷售面積達到706萬平方米，累計銷售金額1631億元，尤其是8-10月，金地集團連續三個月單月銷售額均超過200億元，已率先實現難得的同比正增長，將公司良性運轉保駕護航。在克而瑞最新出爐的1-11月中國房企銷售榜單中，金地的銷售規模排名也由去年同期的第10位提升至行業第七位。

儘管受大環境影響，金地集團今年的拿地風格整體更偏審慎，但策略上更加聚焦一二線城市，去化效果和利潤將更有保障。具體來看，前三季度公司拿地面積171萬平方米，新增專案主要佈局在北京、上海、廈門、西安、長沙等。截至今年上半年，公司未結算土儲6193萬平方米，聚焦於一二線城市投資佈局，超高、高能級城市佔比超 80%，長三角、大灣區各佔約 30%。

可以預見的是，在良好的信用、產品與服務力以及綜合資源佈局下，金地集團聚焦高質量發展的核心策略將加快公司恢復正常經營節奏，公司在波動環境中展現出的經營靈活性和主動性將助力公司平穩穿越市場週期。

小結

需要明確的是，中國的房地產仍有潛力可挖。快速發展的城市化帶來城鎮人口規模的增加，剛需與改善性住房需求仍舊旺盛，房企仍大有可為。但同樣清晰的是，區別於以前的野蠻生長，地產行業已經在深度調控下迎來了新的拐點，強調經營質效的發展策略才是符合產業發展趨勢的應有之義。

從金地集團的表現來看，作為行業優質龍頭，公司已經適應了新的發展格局，並依託優質的產品和交付力、突出的信用表現以及前瞻的戰略決策，率先找準新定位，展現出了良好的經營恢復勢頭和社會效益，有望獲得更高的增長確定性和盈利質量。

出於對公司綜合實力的看好，近期華泰證券，天風證券、光大證券、國泰君安、申萬宏源等大行紛紛積極出具報告。其中光大證券認為，金地集團深耕一二線城市多年，近期銷售邊際改善明顯，財務穩健，信用優勢顯著，總土儲充裕，看好公司未來發展潛力，繼續維持“買入”評級。