胡葆森忍了十幾年。︱劉德科

文︱劉德科

1st

一群房企在玩梭哈，萬科下了長租公寓的注，一屋子人都跟注：我跟，我跟，我跟……

早先，萬科下了住宅產業化的注，一屋子人都在打瞌睡。即便萬科是行業話語權重最高的房企，還是沒什麼人跟。

舉一個簡單的例子，你就更明白目前的窘境：前兩年，一家銷售額排名不低的地產央企在上海拿了地，上海幾乎每塊宅地都強制要求做一定比例的住宅產業化，這家央企就一臉抓瞎，我不會，我不會做，我真的不知道該怎麼做住宅產業化……

住宅產業化，從來就不在大牌房企的戰略優先順序裡。

現在，建業想玩一把大的。建業老闆胡葆森剛剛收購了一家港股上市公司，做住宅產業化的中民築友（0726。HK）。

2nd

胡葆森應該是忍了十幾年，但終於還是沒忍住。我們說的是住宅產業化。

「住宅產業化」「裝配式建築」或「PC」（Precast Concrete），差不多是同義詞，就是傳說中「像搭積木一樣建房子」的意思。但「像搭積木一樣建房子」是個壞比喻，積木容易給人不牢固的感覺；實際上，住宅產業化是為了讓房子更牢固、更靠譜，杜絕漏水、開裂、空鼓等質量通病。

為什麼要收購中民築友？胡葆森在昨天的釋出會上說，他想起了十幾年前和王石、馮侖一起去日本參觀學習的經歷。

日本是住宅產業化第一強國。見過日本建築工地的中國同行，很難不感慨：強大的中國依然比停滯的日本要落後幾個身位。這種落後，最終是由中國購房者買單，為層出不窮的房屋質量問題買單，或聲嘶力竭，或默默承受。

像胡葆森這種段位的房企老闆，早就明白：解決質量問題的惟一出路，不是靠提高工程管理水平，更不是靠企業家的良心，而是必須靠住宅產業化。

但是他忍了十幾年，他當然也明白：住宅產業化，不是靠一家企業就能做成的，它依賴於整個產業鏈甚至是生態圈的成熟。

那麼，現在成熟嗎？

3rd

在火熱的房地產行業，有一片冷清的新大陸。這片新大陸就是住宅產業化。

住宅產業化的市場空間很大，有的說是 1。5 萬億元，有的說是 10 萬億元，預測的口徑不一樣，但總歸是大的。

國家也很支援，靠譜和不靠譜的政策，一茬接一茬地下發；萬科一直在做，前前後後已經幹了十幾年。但是，這個新大陸至今依然冷清。

為什麼？

拿長租公寓來對照一下。長租公寓之所以成為風口，關鍵原因是它先後混合了三種助燃劑：網際網路共享經濟、資本市場與國家政策。

起初，房企是長租公寓的局外人。萬科最先點了一把火，然後，這個風口就席捲了整個房地產行業。現在，盈利模式至今不太清晰的長租公寓，早就已經成了大牌房企的標配；不做長租公寓，都不好意思說自己是大牌房企。

住宅產業化也有國家政策的支援，也有萬科的吶喊，但是這片新大陸至今尚未引起資本市場的注意，跟移動互聯也沾不上邊。

僅有國家政策與萬科點火，是燒不起來的。

萬科集團董事局主席鬱亮說：「萬科在產業化的道路上是孤獨的先行者，但未來萬科將依舊堅定地走產業化的道路。」

鬱亮說這話，是在接任董事局主席後的第一場股東大會上。現場有股東有些擔心地問他：「這些年萬科在產業化道路上都較為孤獨，以後的產業化方向是否會有變化？」

4th

現在，一些些大牌房企聲陸續入局。我們歸納了一下，大概是這麼兩種模式——

◇ 輕資產實驗室模式：輕投入建試驗基地 + 挑選需求模組 + 交給合作伙伴執行

◇ 重資產公司模式：重投入建生產基地 + 制定全產業鏈模組 + 自行執行

萬科、碧桂園、保利、旭輝等房企基本上都是採用「輕資產實驗室模式」，

他們是不建工廠的；

遠大住工、中民築友等非房企業則是採用「重資產公司模式」，

目前中民築友已在全國投產 10 個工廠，在建 8 個工廠。

現在，建業收購了中民築友。

建業老闆胡葆森是想玩得更狠一些的。

5th

整個產業鏈成熟了嗎？很遺憾，依然很不成熟。

遠的、大的都不說，就說近期的一個小事。萬科在重慶的一個樓盤用了輕鋼龍骨隔牆與整體衛浴——住宅產業化的滄海一粟，最近投訴不斷。這是中國房地產行業的弔詭之處：這些動作本身是為了更好的質量，卻反而被以質量之名，遭來更多投訴。

這中間主要是公眾（包括購房者與媒體）的誤解與對地產商的不信任。當然，萬科也需要反思：未產業化的牆角，還是有滲漏的痕跡；以至於產業化的輕鋼龍骨隔牆與整體衛浴，一併被嫌棄。

整體衛浴是什麼東西？中國住房的漏水第一陣地就是衛生間，整體衛浴是徹底解決這一陣地的唯一出路。

萬科集團曾經有一位主管工程管理的副總裁，只要知道哪個城市公司用了整體衛浴，他會飛過去鼓掌；

哪怕只是在某個樓盤的某一幢樓用了整體衛浴，他也會飛過去鼓掌。

但是胡葆森已經忍不住了。雖然國家已經在極力推薦裝配式住宅，但收效甚微。產業鏈與生態圈的形成，不是靠政府的補貼與鼓勵就能隨隨便便成功，也不是靠幾家房企的自覺與責任就能一夜花開。

如果這個國家對於房地產的工作重心是房價控制，而不是「質量文化」，住宅產業化的產業鏈與生態圈是無從談起的。

胡葆森只是撲騰。萬科只是撲騰。遠大住工只是撲騰。

但是這個國家，總要有人在撲騰。

6th

一個沒有汙水與揚塵的工地，一個秩序感超強的工地，才有可能誕生出質量過硬的房子。

一個沒有農民工的建築工地，一個只有建築產業工人的工地，才有可能誕生出質量過硬的房子。

良心解決不了質量問題。住宅產業化才是惟一出路。

感謝胡葆森花了 16。5 億元，收購一家住宅產業化上市公司。他改變不了中國。但他決意稍微改變一下自己。