為什麼中國人不愛買房子了？

這是［蔚為大觀］專欄的第16篇

從資料上看，今天的中國人是不愛買房子了。

中指研究院於

9

月

20

日釋出的

2022

年

1~9

月中國房地產企業銷售業績排行榜顯示。在

1-9

月，銷售額超千億房企

15

家，較去年同期減少

12

家；超百億房企

100

家，較去年同期減少

48

家。百強房企權益銷售額均值為

386。8

億元，權益銷售面積均值為

253。6

萬平方米，同比分別下降

46。9%

和

50。5%

。

多家上市房企的

2022

年中期業績披露也證實了這一點，世茂、陽光城、祥生、榮盛、建業、弘陽等釋出

2022

年上半年錄得淨利潤虧損的業績。總體而言，房地產企業各項指標均降至歷史較低水平——甚至是

98

年房改以來的最低水平。

為什麼房企賣不動房子了？是因為中國居民的住房已經好到不需要改善了嗎？

根據國家統計局

6

月份公佈的《中國人口普查年鑑

-2020

》，我國家庭戶人均住房建築面積達到

36。52

平方米。從縱向來看，這樣的成就當然是值得驕傲，

2000

年第五次人口普查的資料是

23。86

平方米，

20

年間人均住房建築面積幾乎增加了一倍。

36。52

平米是住房建築面積，如果按照

80%

的得房率計算，那麼人均居住面積為

29。216

平方米。這樣的居住條件，與發達國家相比，還有很大的改善空間。此前任澤平在《中國住房存量測算報告》的資料顯示，中國城鎮人均住房面積不僅遠低於像美國等地廣人稀的國家，同事低於像日本和韓國這樣人口密度遠高於中國的國家。

既然如此，為什麼居民不願意買房改善居住環境？原因是多方面的。

首先，房地產市場是典型的買漲不買跌，因為種種原因，近期房地產市場價格一直處在下行通道，所以更多的居民在持幣觀望。很久以前，我就對所謂的“剛需”一族持懷疑態度，這世界哪裡有這麼多的剛需呢？有的只是對資產快速升值的渴望。同樣的人，面對處在價格上漲通道的房產和處在下行通道的房產，心態完全不同。價格下跌了，以往口口聲聲的“剛需”突然不見了，是不是覺得荒謬？

其次，即便是處在價格上漲通道，高額的購房成本也對購房者產生了不小的壓力。購房者在購房的時候，除了房價外，還需要支付金額不菲的稅費。

以

1

套房屋面積為

100

平米，賣方買入價

400

萬，現在賣出價

800

萬的房子為例。如果賣房家庭是非唯一住房，買房家庭是二套房，那麼最後需要承擔的稅費為

960005

元。

如果買房家庭是唯一住房，買房家庭是唯一住房，那麼最後需要承擔的稅費為120005元。

在房價上漲階段，這些稅費都不是問題，因為賣方會把所有的稅費會轉移給買家，而買家一直期待著房價上漲，也就不大會注意這些費用——因為這些費用會在將來賣出去的時候一併收回。但是在房價僵持或者下行階段，情況就完全不同了：下家會對所有的費用斤斤計較，既然房價都有可能下跌，為什麼還要為買房付這麼高的稅費？

一方面是因為高位的房價處在下行通道，另一方面是高昂的置換成本，前者讓投資者（投機客）離場，後者則是讓那些想改善居住環境的人望而卻步。這大概可以解釋為什麼現在買房的人少了：價格太貴，費用太高。既然成本那麼高，那就不如租房了，不僅租金遠比按揭便宜，而且不需要支付高昂的稅費。

或許有人會問，買賣二手房會有這麼多稅費，但一手房沒有啊。為什麼連一手房也銷量大減？除了前面說的“買漲不買跌”的因素外，一手房之所以不受待見的原因是：怕爛尾，原因就不再贅述了。

如何改變這個狀況？在短期內要讓房價持續上漲是不大可能了，但是可以考慮降低購房者的交易成本——尤其是稅費支出，這是一個可行之道。

回到上面的那個例子，

80

萬的個人所得稅是什麼概念呢？國家統計局的資料顯示，

2021

年高收入組家庭城鎮居民人均可支配收入為

102596

元，根據第七次人口普查的資料，中國家庭戶均規模為

2。62

人，這意味著需要高收入組近

3

年的收入。

或許也是從這個角度考慮，

9

月

30

日，財政部、稅務總局釋出公告，明確支援居民換購住房有關個人所得稅政策，自

2022

年

10

月

1

日至

2023

年

12

月

31

日，對出售自有住房並在現住房出售後

1

年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

這個減免個人所得稅的政策和以往的舉措完全不同。如果說以往的政策是針對所謂的“剛需”，那麼這次的個人所得稅政策明顯是本著改善型住宅而來，明確說了“支援居民換購住房”。

為什麼要支援換購住房？一個原因是如我前面說的住房換房的成本很高，而更為關鍵的原因是當前說法當然是當前房地產市場的不景氣。無論是從房產公司這邊看銷售面積，還是從銀行看個人按揭貸款發放金額，相關資料都是極其難看，說目前的房地產市場是

98

年住房市場劃改革以來最嚴重也不為過。在傳統房地產市場銷售旺季的“金九銀十”之際啟動對個人住房的支援，意義不言自明。

政策的效果如何？目前看來已經初見成效。

貝殼研究院監測資料顯示，

50

城二手房日均成交套數年增率約

54%

，較

2020

年同期增長約

3%

，需求端看房活躍度也有所提高。分析認為這與政策有關，人行、財政部等在十一前夕相繼釋出部分城市降利率、換房減稅等鼓勵政策，提振市場信心，使部分二手房購房者加快入市。

接下來的問題是，一手房市場該怎麼啟動？

【蔚為大觀】

複雜世界的簡單規則