歷史性大調整，貴陽房貸利率揭開這些變化

大週末的，2019 年 8 月 25 日下午，央行釋出商業性個人住房貸款利率新規。

這一史無前例的調整，也宣告著，貸款買房的利率形成機制，正在掀開新的一頁。

接近日常生活的直觀感受，就像是開車去油站加油。成品油定價機制形成以前，與國際油價掛鉤不緊密，隔很久才調一次，經常還會滑脫。而在改革以後，油價三天兩頭就要調一次，但也及時反映出形勢的變化。

過去的房貸利率，就是在央行的基準利率上浮動，牽一髮而動全身。以後，房貸利率主要掛鉤 LPR（貸款市場報價利率），按月變動可以更加靈活地微調。

10 月 8 日起，新發放的貴陽商業性個人住房貸款利率，都將照此執行，歷史性的變化，也將逐步揭開。

房貸利率全新演算法

過去，房貸利率由央行公佈的基準利率確定。而在此次房貸新規釋出後，房貸利率掛鉤 LPR 這個重要指標：

相比較而來，以前房貸利率由兩部分構成，即是基準利率加上銀行上浮比例：

2019 年 10 月 8 日起，新發放商業性個人住房貸款利率，將以最近一個月相應期限的 LPR 為定價基準加點形成。

這個加點包括地方央行確定的下限，以及銀行自主性的點位。今後各地方的的房貸利率構成，“ 三方共立 ” 的局面將會形成。

其中，首套商業性個人住房房貸利率組成：

LPR（貸款市場報價利率），是由銀行參照央行 “ 中期借貸便利（MLF）1 年期 ” 的利率，加上自己的成本等因素，給出貸款利率的報價，需要報出 1 年期和 5 年以上期貸款利率。

資料由 “ 全國銀行間同業拆借中心 ” 剔除最低價、最高價，算出平均價對外發布，每月 20 日釋出一次（節假日順延）。

地方加點，是指轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限，將由人民銀行省一級分支機構確定。

銀行加點，銀行業金融機構根據自律機制確定的加點下限，明確定價規則，合理確定數值。

銀行加點數值，類似於上浮的比例。今年早些時候，貴陽部分銀行的視窗諮詢到，首套房的利率上浮普遍在 10% — 15%，二套房的利率上浮普遍在 15% — 20%。

具體的實施過程中，央行新規一次性劃出下線。

首套商業性個人住房貸款利率，不得低於相應期限 LPR，二套商業性個人住房貸款利率，不得低於相應期限 LPR 加 60 個基點（注：1 個基點 =0。01%），也就是說：

這樣一來，LPR 及央行加點部分，可以看作全國 “ 起步利率 ”。

按照 8 月 20 日更新的 LPR 報價，5 年期以上年利率達到 4。85%：

因此，貴陽房貸利率新規參考值為：

首套房房貸利率 =4。85%+ 地方加點（暫未公佈）+ 銀行加點（暫行上浮 10%~15%）

8 月 LPR 為 4。85%，相對於基準利率 4。9%，略低 0。05%。儘管有所下跌，但是由於佔比較低，首套房貸利率起點影響不大。

二套房房貸利率 =4。85%+0。6%+ 地方加點（暫未公佈）+ 銀行加點（暫行上浮 15%~20%）

二套房房貸利率 5。45%（4。85%+0。6%），這相當於在目前基準利率 4。9% 的基礎上，已經上浮約 12。3%（4。9%*1。123）。因此，維持相對從嚴，體現差異化房貸的目的。

央行分析也指出，與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

目前來看，確實如此。

儘管根據 LPR 房貸利率將每月調整。但是，基準利率，仍將起到決定性的作用。按照規律來說，它的降與升，會直接影響銀行間貸款利率報價，進而對房貸利率產生實質性的影響。

考驗央地市場預判

確保區域差別化住房信貸政策有效實施，地方央行要發揮調節房貸利率的作用。

央行貴陽中心支行，作為省一級分支機構，將會決定利率加點的下限，這也是影響房貸利率的關鍵。

結合新規，貴陽首套房與二套房貸款，應按照 “ 因城施策 ” 原則，並在市場利率定價自律機制，以及國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化加以確定。

那麼，在央媽眼裡，貴陽房地產市場的形勢如何？

央行貴陽中心支行釋出的《2019 貴州金融報告》提到，2018 年貴州房地產市場平穩執行。

其中，商品房銷售面積和銷售金額增長較快，房價保持穩定增長。同時，全省房地產貸款保持較快增長，住房抵押貸款價值略有下降。

2018 年貴州省主要城市新建住宅銷售價格變動趨勢

商品房銷售面積和銷售金額增長較快， 房價保持穩定增長。2018 年全省主要城市中，貴陽、遵義新建商品住房銷售價格同比增長分別為 18。8%、13。8%，較上年末上升 8。5 個和 6。8 個百分點。

市場瞬息萬變，經過上一輪的調整，今年上半年走勢又如何？

上週末的推文中也提到，新房和二手房仍在分化。國家統計局最新的價格指數顯示，新房價格維持溫和向上，而二手房價格則小幅下降，並且已經持續兩個月。

儘管貴陽樓市存在結構性調整，目前的高價房是有，普通商品住宅還是主流。

信貸的層面來看，市統計局的資料顯示，2018 年到 2019 年上半年，住戶中長期貸款的存貸比，維持較為溫和的水平。當然，是松還是緊，穩定調整的空間，也是有的。

可以保持審慎樂觀的態度，但是，“ 有種冷，叫你媽覺得你冷 ”，相反也一樣。

因此，具體到利率加點上，地方央行結合三季度及中長期地方經濟執行，掌握樓市發展現狀，預判當前的形勢、局勢等，也就提出更高的要求。

回到貴陽本地的調控，目前維持的是，新房三年限售，並無限購政策。去年實施的公積金新政，嚴格首套和二套貸款的要求。

結合宏觀來看，堅持房住不炒，是此次利率新規的基調。防止房價大起大落，也是一個大背景。“ 不將房地產作為短期刺激經濟的手段 ” 是政策要求，但也並未否定其長期穩定的作用。

因此，劃定貸款利率的加點下限，以 8 月 LPR 的 4。85% 的利率，也有兩個可選項擺在地方央行面前：

填平 “ 基準缺口 ”，強調 “ 穩字當頭 ”。即是利率加點 0。05%，恢復到 4。9% 基準利率，維持當前的信貸水平不變。

維持 “ 起步利率 ”，預留 “ 調整空間 ”。即是維持 LPR 現狀，加點下限不做增加，交由銀行擴大市場微調空間。

當然，還可以給市場當頭棒喝，利率加點直接超出基準水平。不過，萬一搞不好，誰臉上又掛得住？

還存在的影響因素是，地方央行加點是否根據 LPR 按月變動？如果是，那麼貴陽房貸利率的升降調整，還會更加的頻繁。

不過，穩定壓倒一切，只要基準利率不動，大機率不會有大幅的波動。真的像是加油那樣，以後的房貸，要到當月現克磋。

視窗期中如何應對

直到 10 月 8 日前，是政策實施的視窗期。此次新規中明確，“ 老貸老辦法，新貸新辦法 ”。

央行新規指出，2019 年 10 月 8 日前，已發放商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

與此同時，貴陽將會開啟 “ 一房一貸 ” 節奏，各大銀行 “ 因人定貸 ” 也會普及。

央行新規指出，貴陽銀行業金融機構，根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

目前，LPR 有 1 年期和 5 年期以上兩個期限品種。其他的年限，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定後，可透過調整加點數值，體現期限利差因素。

這個加點，可以理解為貸款利率上浮比例，換了一個指標。

以貴陽首套房貸為例，基準利率上浮 10% 就是 5。39%（4。9%*1。1）。這個上浮的比例 0。49%，剛好是 49 個基點（1 個基點 =0。01%）。綜合來看，目前貴陽首套房貸和二手房貸的普遍加點是：

貴陽首套房貸上浮 10%~15%（49 基點 ~ 約 73 基點）

貴陽二套房貸上浮 15%~20%（約 73 基點 ~98 基點）

新規調整後，現在房貸上浮的比例，會不會跟著變？

由於省級銀行指導細則還不明確，是維持原狀，還是可以連帶調整。所以，銀行利率加點自主性究竟有多大，尚不明確。這也直接關係到，個人房貸能得到的彈性空間。

對於多套房貸來看，此次央行新規中，沒有提及三套房及以上的概念，可以視為比較明顯的風向延續。

如何認定 “ 多套房貸 ”，也留有一定的空間。目前來看，貴陽的部分銀行房貸識別中，採用的多是認房認貸、認貸不認房等的方式。

也就是說，最終確定首套房還是二套房，並且給予相應的貸款利率，主動權可能也在銀行手上。

貫徹的總歸是，為剛需群體提供差別化信貸政策扶持，同時在信貸端提升監控潛在的炒房傾向。

面對 LPR 的月調，貸款人擔心利率發生調整，又該怎麼辦？

央行新規指出，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為 1 年。

利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。

也就是說，以後的房貸利率最短可以 “1 年 1 定 ”。週期太長，如果 LPR 出現下降，不能享受利率降低。同時，如果 LPR 出現上升，倒也可以規避利率的風險。

長期來看，如何確定房貸利率的定價週期，經濟大環境與信貸走向因素佔比，還會有所增加。

相關利率調整方面，商業購房貸款利率一次性提升 60 個基點，起步利率是 5。45% 與二手房房貸保持一致。

非個人的購買，也就是劍指那些企業性質的購房，以及潛在的炒房。作用多少當且另論。

此次公積金個人住房貸款利率政策暫不調整，目前貴陽市公積金基準利率是：

五年期以下（含五年）年利率為 2。75%

五年期以上年利率為 3。25%

二套住房公積金貸款利率利率不上浮

新規中，重申禁止 “ 轉按揭 ”“ 加按揭 ” 的行為，也是提前打上預防針，防止政策走形變樣。可能涉及的二手房交易，市場實操一般是提前償貸以後贖樓，具體的購房次數，也應當是銀行參照新政制定。

多種分析認為，此次的新政調整，也是一種預熱。不僅是迴歸實體經濟，輸血企業的發展，同時加大銀行間的競爭，提升金融創新的業務能力。

貴陽房貸新規機制完成，將在 8 月 25 日到 10 月 8 日期間。須等待央行貴陽中心支行定調，以及各級銀行調整到位。同時，新規施行後，首輪房貸利率落地，要以 9 月 20 日 LPR 為準，儘管目前來看並不會變化。

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2019 年 10 月 8 日，房貸利率定價基準轉換日。

這一天，是國慶假期結束的首日，也是貴陽房貸利率新規，正式實施的那天。