『老破小』全面逆襲，身價還能再上一層樓？

再上一層樓是誰

眾所周知，武漢是一個工業起家的大城市。

伴隨著工業而來的是，大量安置工人居住的宿舍及小區覆蓋到這座城市的各個區域。

經歷了時代發展，這些當年紅極一時的“單元房”，現在不可避免的“落伍”了，相繼淪為了現在的“老破小”、“老破大”，建築破敗，房屋老化，居住功能及體驗大幅的下滑，已是不爭的事實。

尤其是2016-2018年期間，三年武漢完成棚戶區改造17。4萬戶，達到棚改巔峰。

武漢大量的高層建築如雨後春筍般拔地而起，嶄新的小區，完備的社群規劃，都吸引著武漢人們用腳投票。

武漢老舊小區的落寞，已不是一時之事，甚至遠離“老破小”已經是很普遍的一種共識。

但是，這麼大存量的老舊小區，不是每家都買得起現代化的商品住宅，裡面依舊住著一戶戶居民，他們的幸福生活又靠什麼來維繫？

直到

舊改

的出現，有了解決的答案。

2020年武漢市釋出了2019年-2021年舊城改造行動計劃，三年內基本完成全市居民760個老舊小區改造工作，涉及建築面積約2713。95萬平方米。

如此大體量的改造，普惠性的方式，開始讓人期待改造的成果。

那麼，武漢的老舊小區是如何做改造的？

根據計劃，近3年時間武漢要基本完成全市760個老舊小區（建築面積約2713。95萬平方米、居民約33。46萬戶）改造工作。

我查詢了有關檔案，武漢老舊小區改造內容包括小區內及小區紅線外與小區直接相關的基礎設施。

其中

基本類基礎設施改造，含水、電（含通訊）、氣、道路、路燈、安防設施、消防設施改造和違法建築整治、生活垃圾分類、樓道修繕（含樓道照明改造）、綠化美化等11項；

提升類基礎設施改造，含停車場配建及最佳化、建築本體公共部位修繕、加裝電梯（非必選）、功能用房建設等4項；

公共服務類設施改造，主要是在有條件的小區同步配套文體活動、養老、智慧便民等公共服務設施等3項。

重點改造建設小區水電氣路及光纖、外立面及內部粉刷、防盜網等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施。

整體來看，涉及到的維度之多，是一套不小的綜合性複雜的工程，是一場不小的考驗。

目前武漢發生舊改的小區，往往都是位於老城區，特別是一些密度比較大的老破小。

等等都是一系列繁瑣的問題。。。解決起來又需要平衡各方的利益，著實不易。

所以，我來到了漢陽的芳草園小區，現場實地探訪，看看這個最早改造的一批小區，他們是如何處理的。

據我瞭解，芳草園小區於2000年建成，屬於歷史不太厚重的小區，但保養的情況不容樂觀，改造之前已經有了很強的衰敗的意味。

小區門頭陳舊，無人值守，外人來去自由，秩序雜亂。

建築和小區內部的設施在多年無人維護的情況下，牆上的斑駁與汙漬將小區的老化的跡象展露無遺。

但是，改造後，當我再來到小區，卻給我截然不同的感受。

小區門口的標誌性建築煥然一新，並設定了人臉識別的道閘，小區從門戶大開到只對業主開放。

此外，在智慧安全道閘後，還為每個單元門加裝了密碼門禁，從外到內，大大提高了小區的安全係數。

隨後進入小區內部，翻新後的建築外立面，讓人為之一喜。

原來普通的外牆塗料，全部統一更新為真石漆，既考慮到外表的美觀及耐用性，也考慮到了真石漆無毒環保的屬性，為居民的身心健康著想。

為了改變社群內停車位緊張、亂停車的現象，對小區內部重新規劃，規劃了合理的停車位，盤活了社群現有的資源。

從居民的口中得知，改造後多出了27個車位，緩解了車位緊張的矛盾。

同時，設定了電動車的專屬停車棚，並規劃有專門的充電設施，解決了無序停放、消防安全的隱患。

以往老小區最頭疼的髒亂差問題，有了紅色物業的介入，已經有很大改善，在我當天探訪的過程中，粗略統計，每兩棟樓就有一個保潔人員，小區環境更加乾淨整潔了。

不過，當我看到芳草園的口袋公園時，我必須承認：

它讓我直呼驚豔。

即使不到1000㎡的中心園林，依然根據居民的實際需求做出了合理佈局。

小區內“園林式”的廣場設計，汲取了古典建築中“前庭後院”的理念，進入視線中先有一個很大的開敞空間，提供了聚會的場所。

再用文化連廊的方式，集中落成組團式園林，種有櫻花、杜鵑、桂花、茶梅等各種開花植物，一年四季輪番登場。

此外，還增設了羽毛球場、健身器材、兒童遊樂設施、和大量休閒座椅。

透過植物和廊架的分割，運動、遊樂、休閒等多樣的公共空間互不干擾。

所以，告別了過去無序生長，迎來一個精緻又宜居的環境，改造後居民們更願意從家裡走出來，在小區裡活動。

在這樣浩大的舊改工程裡，小區許多功能在重塑，但我覺得更不容易的是關於細節的思考。

因為硬體的改善上，只要有資金的投入，變化起來總是立竿見影。

而細節上的把握，總能體現各個部門對於居民生活的洞察。

舉兩個例子：

在探訪中與其他居民溝通後進入單元門內，發現了樓道里有這樣一把簡單的椅子。

為什麼有這把椅子？

由於小區全部都是樓梯房，7層樓的高度，而居住人群多以退休職工為主，小區人口老齡化。

在樓道中安置了可摺疊的椅子，就很適合那些腿腳不方便的老年人臨時休息，成了樓上老人的中轉站。

雖然是一處小細節，但就是這樣的小細節傳遞出了對老年人的關愛，讓我們感受到了對老人的關愛和溫暖。

還有，老社群樓道中堆放雜物，是很常見的。

但芳草園的物業在處理方式上，多了一些人性化，提前告知居民，方便居民處理，而不是簡單一刀切的方式去解決。

改造本身固然重要，但在些細節，我們看到了城市治理的顆粒度越來越精細，一些我們平時看不到的地方，經常詬病的粗放式治理，正在改善。

所以，我們能看到今年來很多很多城市微更新，除了對房子的關注，同時更關注的是居住在城市裡的每一個人，這才是武漢加強城市管理，想要達到的進步。

不過，我們仍然需要正視老舊小區改造的最大痛點。

電梯加裝....

這裡的矛盾由來已久，即使加裝電梯有政府補貼10萬元，還要面對高樓層業主與低樓層的博弈。

加裝電梯對低樓層居民如佔院落、增干擾，減採光、增噪聲等，單是房價的下跌，就會讓他們老大不願意。加裝電梯後，五六七層逆襲成最貴的黃金樓層。

而每個人都不是聖人，低樓層業主往往又不願犧牲自身利益。

所以卡殼才是常態！

但是，根據5月最新出臺的

《武漢市既有住宅增設電梯實施細則》。

加裝電梯同意人數由2/3以上調整為3/4以上的業主，一棟7層樓的房子，14戶業主，需要有11戶居民同意。

這意味著，想裝電梯的中高樓層居民更難了。

核心問題不解決，矛盾長期存在，依然需要探索更多的解決方式，去改善這一現狀。

改造的老舊小區由誰出錢？

武漢市房管局回覆，老舊小區改造資金主要來源有中央補助資金、市區財政專項資金、居民自籌、專營單位投資、社會資本等。

此次老舊小區改造，分為基本類基礎設施改造、提升類基礎設施改造、公共服務類設施改造三大類。

原則上，基本類和提升類基礎設施改造專案資金以財政資金為主，公共服務類設施改造則鼓勵居民、產權單位等社會力量出資，居民出資可透過提取個人住房公積金、個人出資或者單位捐資、住宅專項維修資金、小區公共收益等渠道落實。

另外武漢市正在積極探索透過購買服務、新增設施有償使用等方式，引導社會資本參與老舊小區改造工作。

未來城市舊改任重而道遠....但至少，這座城市不斷外延發展的同時，沒有忘記向內發力，甚至是用了很大力氣，城市在越來越好。