你我瞭解的城中村到底是一個什麼樣的概念？

城中村，顧名思義，城市中的農村，其實就是村莊耕地被收走後，剩下的宅基地被城市包圍後形成的城市中的農村聚落。

城中村身處城市之中，是一個城市的有機組成部分。

理清了這個事實，我們可以認識到城中村這個空間可以說是一種由村集體或村民提供的非政府城市空間。因為《土地管理法》規定了城市土地均為國有，

而城中村土地則是一種村集體所有的土地，不是法定意義上的城市土地，卻因為身處城市，而擁有了城市土地的功能。

城中村是一種“廉價城市空間”

既然城中村缺少城市土地的法律地位，也就缺乏了本該由政府提供的公共服務，

所以它的成本要比其他城市土地要低很多

，對於外來人口來說就是一處獲取成本較低的空間，人的居住、生產等等離不開空間，正規政府土地所提供的空間成本太高，那麼人們就會遷移到城中村這種非正規土地空間上。

這裡的低成本不光體現在地價上，也包括城中村內部物價、公共服務、住房供給的成本。

低成本完全適應了城市新移民，尤其是農民工低收入的特點，所以城中村會有大量人口聚居，以致於外來和本地人口可以達到10：1的高比例。

一切都很清楚了，城市有了城中村的存在，就會為城市提供一種獲取和使用成本低的空間，許多住房、公共服務不需要由政府提供，而是由城中村村集體或村民來提供，對於一個城市來說，大大緩解了壓力；而另一方面，城中村的低成本，也使得一無所有的新移民能夠在城市中立足下來。此外，城中村保留的農村聚落格局、人際網路也讓新移民可以在真正融入城市之前有一個心理上的過渡，城中村成為了一個新移民、農民工入城的踏板。

城中村現象在國外體現在貧民窟，新移民在城市的未利用地上新建住房，經過數年的發展，成為城市中的非正規空間，這樣的貧民窟也提供了一種踏板的功能，起到的作用和中國的城中村非常類似。

總而言之，城中村是一種城市中的低成本空間，為城市裡低收入者提供了一處相適應的空間，這個空間成為銜接農村（或小城市）和城市的踏板。

城中村及其城市空間供給、服務提供與正規的城市土地空間供給、公共服務提供形成了明顯的二元體制，對於城市發展中公共服務提供的缺失起到了一個彌補的作用，對於城市發展也是擁有一定意義的。

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城中村是那種被城市包圍起來的農村聚落。當耕地被徵走之後，剩下宅基地和部分農田頑固的存在在城市中，與周邊的城市景觀形成了非常鮮明的對比。城中村被許多人譽為城市中的“毒瘤”，不光建設落後，而且藏汙納垢，成為城市中黑暗的角落。不過許多學者和城市管理者也發現城中村亦成為外來人口在城市中能夠得到的一個能夠享受城市公共服務卻成本低廉的居住、生產空間。城中村本身是矛盾的，只是我們總是被偏見牽著，只看到了其髒亂之矛，忽視了其包容之盾。

在許多城市案例中，簡單地來看，城中村土地與正規的國有土地成為了組成城市空間供給市場的兩大主體。國有土地是由政府來為居民提供生產、生活空間；而城中村則是一種由村集體及其村民這一非政府社會力量來提供生產、生活空間。

《土地管理法》規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”全民所有制就是土地由國家所有，勞動群眾集體所有制就是土地由村集體所有。“國家”的代表是各級政府，而村集體則是鄉鎮以下數量眾多的農村政權組織。“城市市區的土地屬於國家所有。

農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。”《土地管理法》明確地說明了在城市，土地為國家所有，代表國家的各級政府透過徵收等方式將土地國有化，為城市居民提供空間。而隨著城市的擴張，城市越來越需要郊區的土地提供空間。

而只有透過徵收，才能將原來屬於村集體的土地變成國有，為城市空間擴張提供土地資源。然而徵收本身是一種成本非常高的產權轉讓行為，尤其是宅基地的徵收。暴力拆遷常常成為各地的頭條新聞。於是乎，政府往往繞開宅基地的徵收，將耕地收走，這就導致了國有土地的城市建設將原有的農村聚落包圍起來，農村聚落就成為了城中村。

土地經濟的外部性導致了城中村雖然建設落後、內部設施薄弱，但是依靠外界公共服務外部性的溢位，成為一處能夠享受城市設施但是低成本的空間。這導致了兩個後果：農民大規模加建住房提供給外來人口獲取租金；外來人口大批地湧入城中村。

這些都大大提高了城中村內部的居住密度。此外，由於是非國有土地，城市規劃限定的道路寬度、建築高度等限制在城中村往往沒有作用，城中村成為與周邊景觀格格不入的空間。城中村空間的低成本和極高的居住密度也會催生一些低成本產業：小商品、居民服務（理髮、修理等）、餐飲、加工廠等，所以許多城中村也成為擁有一整套生活服務、產業集聚的空間。

使得城中村成為一種居住-生產複合空間。

城中村是村，卻蝸居城中，除了城市經濟的理論，分析城中村亦離不開鄉村政治、鄉村社會的理論。一般來說，廣東、福建的農村擁有極強的宗族勢力，在面對地方政府時有著很大的博弈能力，使得廣東、福建的許多城市中，城中村難以被拆除，成為當地城市中重要的生產-生活空間供給者。

在深圳，總共有200多個城中村，成為深圳外來人口的主要聚居地，這些城中村集體成為了城市土地供應市場的重要參與者。大量的居民湧入以及周邊城市的發展勢必導致城中村的地價水漲船高。當年羅湖的漁民村拆出了20億的天價，已經讓深圳市政府感到壓力不小，最近的崗廈村拆遷則又拆出了好幾位億萬富翁。

深圳市政府發現與其拆除，不如改造，一方面成本較低，另一方面也讓社會力量（也就是村集體）解決了外來農民工的住房問題。皇崗村、田面村等的改造則一定程度上改變了這些城中村的原有風貌，改善了居住環境，也算是政府與社會力量的一種妥協了。

在北方，政府的強大導致了城中村的村集體在土地供應市場上成為絕對的弱勢，地段好的城中村會被政府強勢拆遷，而留下的城中村往往並沒有很好的區位優勢，地價難以抬升，也使得當地的村民缺乏加建的動力，而外來湧入的人口也較少。

所以總體來說北方的城中村普遍沒有較高的樓層與高密度的人口。相應的產業發展也不如南方那樣豐富多樣。產生對比的是，在廣州、深圳的城中村內高樓林立，很多農民加蓋了十幾層的樓房，村內擁有各種店鋪、小型加工廠。

快餐、美甲、便利店等現代化商業聚集，甚至形成了商業街、商業廣場等形態，夜生活也極為發達；而北方的城中村則主要是居住，白天、晚上都較為蕭條，在北京，石各莊、四道口等城中村樓房普遍為1-2層，產業以廢品回收、加工修理等為主，輔以簡單的餐飲、理髮等居民服務，商業氛圍遠遠不如深圳、廣州等城市。這一方面與氣候有關，另一方面主要也和兩地城中村在城市空間（土地資源）供應市場上的相對地位有關。