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實慘！3萬+雷打不動，天河沙河竟如此不爭氣？
- 由 樓市滅霸 發表于 棋牌
- 2022-10-08
三個雷合起來是什麼字
編輯：小七
如今，連悶聲不響的天河
編輯：小七
也要崛起了？
上個月，沙河片區的最新規劃圖曝光，片區的二手房成交也活躍了起來。
根據廣州市房地產中介協會的資料，4月份沙河板塊首次進入二手房活躍榜單的Top10，
編輯：小七
。
要知道，
沙河
這個名字，已經很久沒有出現在主流視野當中了。
誰又能想到，這個位於天河卻又最不像天河的片區，也即將要迎來全面升級了。
然而，沙河板塊也要迎來上行的大勢了嗎？
5月更是一舉躍居前三
沙河
沙河，是一個獨特的存在。
有人以為它屬於越秀區，也有人以為它在白雲區，但它確確實實是在
片區現狀慘不忍睹
。
實際上，沙河在建國時期就經歷過多次區劃調整，1949年曾設沙河區，1986年併入天河區。
上世紀80年代中期，這裡自發形成小農貿市場，發展到如今，沙河在華南地區服裝批發界有一定的優勢地位，吸引了國內及西亞、中東、非洲的客商前來採購。
“三不管”的沙河迎來舊改
現場實拍圖
歷經40十年，此時是沙河最好的時代，也是沙河最壞的時代。
積蓄造就如今往日不敢奢望的繁忙沙河，沉澱也把沙河的黑色陰影完全裸露於世。
雖然位於
天河區
，被越秀環市路、天河北與白雲同和中心區三大商圈夾著，但沙河卻有點被
1平方公里的土地上，從業人員約有10多萬人，日常進出的人流達20萬左右，“雙十一”日均50萬人次，每天有3000噸貨物從這裡流往全國各地。
的意思。
現場實拍圖
沙河真正的硬傷就在於
天河西北部
和
邊緣化、“三不管”
。
這裡是華南三大服裝批發集散地之一，集聚了30多個批發市場，商戶如雲，目光所及皆是打包袋和人流，給人一種雜亂感。
產業落後
商客們領著大包或拉著車走在狹窄的走廊，擠過狹窄的門。
現場實拍圖
滿大街都是小商鋪，但除了服裝店，就是快餐與小吃店，還有少數房產中介。
從地鐵口出來後，逛一圈下來，
交通混亂
商業很低端，稍成氣候的服裝批發市場規劃小氣。
，只有一個昏暗的菜市場。
現場實拍圖
在這，
沒有一個商業綜合體
。
人流和車流交織在一起，連腳踏車道上也淪為“手推車道”及裝貨帶
。
交通訊號燈在繁忙期（10時 -17時）彷彿是擺設，最行得通的交通規則就是沒有規則。
紅燈和綠燈所發出的指示是一樣的，那就是不分車人，快走吧。
人車交戰才是常態，誰能攻佔路面完全靠運氣。
協警在十字路口用高音喇叭指揮都鎮不住。
現場實拍圖
再者，這裡的
，連有點規模的超市也沒有
也是一大問題。即使處於特殊時期，幾個服裝批發市場也聚滿了人。商客和店家，還有淘筍貨的學生，都在這裡交匯。
交通狀況亂到令人髮指
。匆忙的商客扯掉黑色塑膠袋隨便扔，大片停放的電動車佔了車道，人力運貨隨意穿梭。
人流混雜
，有多個文化機構，如的西南邊水蔭路有廣州話劇院，西邊有星海音樂學院，但是
區域的內部環境十分貼切髒亂差
。
“
外圍東南部、西南部環境較好
”成
為了沙河的代名
詞，沙河想要飛上枝頭做鳳凰，涅槃的舊改勢在必行。
根據最新規劃，沙河片區將定位為
人氣都不行，商業冷清
（廣州數字創意·藝術專區），形成“兩軸兩組團”的新發展格局。
即“南部演藝文化組團”和“北部文創商貿組團”，以及“空間提質軸”和“文創體驗軸”。
圖源：網路
其中，最值得期待的還是
人流混雜、車流擁堵、環境髒亂差
線的推進建設。
除了現有的六號線穿過之外，沙河還會推進地鐵
雲河芯、粵文坊
建設，新增設
地鐵
。
屆時沙河片區內將有
11號線
，
26號線
（沙河頂、沙河、田心村和天河北路），實現片區內站點800米覆蓋率100%。
透過換乘3號線可以在
三條地鐵
，大大縮短出行時間。
圖源：樓市前線
而有意思的是，沙河片區整個1。47平方公里的改造專案中，單純的居住用地佔比就達到了
四個站點
，還有佔比
五站內到達林和西
的商住文化相容用地。
而規劃居住人口只有4萬人，沙河未來毫無疑問
21%
。
除此之外，該片區還將增加大片商業用地、商辦用地、商辦居住用地以及文物古蹟用地。
伴隨著規劃落實，交通最佳化，沙河樓盤可能會變得熱門、搶手，房價也將迎來利好。
20%
可以承受相當大的居住需求
實際上，雖然有新規劃出臺，但沙河的樓市
好不容易盼來了舊改
。
上個月，同事米叔在盤點沙河板塊的時候，做了一份片區內代表樓盤的年度漲幅情況，沙河可謂
3萬+依舊雷打不動
，報價大都直線下滑。
而在剛剛過去的兩個月，雖部分樓盤掛牌價要比之前高了一些，但相較於2020年，可以說是毫無波瀾。
更不用提這其中還不乏許多
依然不溫不火
的樓盤，一些樓盤甚至沒什麼人問津，
天河跌幅重災區
。
目前片內已無在售一手房，二手房基本為樓齡20年以上的“老破小”，均價
不漲反跌
。
其中，樓齡較新的君華上域，價格也是最貴的，最高掛牌價去到
房價走勢低迷
。
截圖來源：
貝殼
而剩餘的基本都是20-30年左右樓齡的房源，目前比較熱門的小區有君華上域、豪景花園、中強雅苑等。除了君華上域，漲幅普遍不高。
雖然沙河地處天河，但因為服裝批發市場人流大，人員複雜，整個片區又大部分是單位大院，樓齡較長且配套一般，所以房價一直在“拖”天河後腿。
截圖來源：貝殼
如果真要說有什麼亮點，大概也就只剩下距離市中心近和先烈東小學的學位房，可以讓房價有少許波瀾。
例如先烈東橫路11號大院的一套房源，3月份房源掛牌
3.1萬/平
，如今已經去到420萬，
5.8萬/平
。
截圖來源：
貝殼
有了小學學位加持，再加上片區的新規劃和房子自身的優勢，漲價的底氣自然也就比其他人高了。
350萬
個人看來
上漲了20%
，主要有以下幾個原因。
1）沙河承接不了天河金融的氣息，卻接收了不少白雲批發業的連累，大量服裝批發市場和工廠在此聚集，城市面貌較密集雜亂。
2）與其他潛力窪地相比，片區還
悶聲不響的沙河也要迎來轉機了？
，且除了地鐵之外，新規劃對片區價值的影響不太大。
那麼沙河適不適合上車？
具體來看，沙河更適合在市中心工作，不追求學位的
不一定
。
其中很大一個原因是，沙河
沒有明顯的優勢
，且
剛需自住一族
，價格依然是目前廣州對剛需最友好的板塊之一。
當然，首選還是靠近地鐵的
距離市中心近
，畢竟片區內沒有什麼產業支撐，最大的優勢就是距離市中心近，通勤時間較短。
而如果是投資，要
上車門檻低
，沙河的規劃畢竟才剛起步，距離兌現還有相當長的時間，如果是追求短期回報的，沙河不是最佳的選擇。
以上便是關於沙河板塊的一些探討，如果你有其它想法歡迎留言討論。