專業驗房機構內部資料 收房驗房詳細步驟

從買房開始，終於等到收房這一步。眼見著離住新房的日子越來越近，難掩內心歡喜。但是，到了最後這幾個步驟，收房驗房仍有最重要的一些注意事項。

一、注意及時接收入住通知書

1。 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發商約定的交房時限在通知書寄出30天內，所以購房者要安排好時間。

2。 接到入住通知書後，首先應判斷開發商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，並根據開發商的答覆決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。

特別提示：

1。 要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。

2。 收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發商按合同索賠。

3。 有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委託親友、律師進行，也可及時與開發商聯絡，商議另行約定時間，並以書面形式確認。

4。 若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續，從法律角度來說，則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用， 買家應從通知單的最後期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

二、確定房屋是否達到交付條件

1。 《竣工驗收備案表》 ──最重要

《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的檔案。 該表是建設部為規範工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗後，在工程竣工 15 天內到建設行政主管部門竣工備案。

《竣工驗收備案表》中的專案，只要送交主管部門備案後，發展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案， 缺少任何一項的話，這個樓盤就是 “黑樓” ，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。

2。 《住宅質量保證書》

《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、範圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。

3。 《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、牆體結構型別等作出的相關說明和提出注意事項。

4。 《建設工程質量認定證書》

5。 《房地產開發建設專案竣工綜合驗收合格證》

6。 實測面積登記表

特別提示：

1。 只有具備上述檔案，才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要審查相關檔案，確認房屋已經具備交付條件之後，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些檔案給予重視，尤其提示您要看原件而不是影印件。

2。 《建築工程竣工備案表》是最重要的檔案，收房時不能只看開發商有沒有這張《備案表》 ，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。

3。 對於這些檔案，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些檔案取得的合法性。

4。 如果開發商拒絕出示這些證明檔案、或檔案不全，您可按購房合同第十一條，要求開發商簽收 “關於出賣人拒絕出示 《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》 、 《建築工程竣工驗收備案表》的責任確認函” 。

5。 提醒您： 《住宅質量保證書》 、 《住宅使用說明書》和管線分佈竣工圖，您可帶走，作為證據資料儲存。

6。 如果開發商不能提供上述相關檔案，購房人有權拒絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。

三、新房驗收的最終結果

1。 房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關檔案。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚” 、 “法認定”等字樣。 若發現問題， 則如實記錄下來， 並要求發展商限期處理。

2。 如有不滿意的地方，可提出意見並將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。

3。 發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商並簽署有關整改維修檔案，約定下次驗收時間（一般不超過30 天） 。

4。 對發現的問題要詳細在驗樓表上予以註明，如果確實屬於不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因並要求開發商簽字、蓋章。

特別提示：

1。 驗房後要堅持的原則：只要發現問題，不管大小，都要在相關檔案或表格中記錄下來， 而不管開發商陪同的收房人員如何花言巧語； 如果樓盤根本就沒準備驗收登記表， 則應自備紙筆，一一記錄。

2。 物業公司的行為代表不了開發商（除非有明確書面授權） ，因此不要就房屋質量的問題與物業公司簽署檔案。

3、驗收房屋發現問題時，一定要開發商蓋章確認，約定處理方案。

4、如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得證據，證明不是買房人不按時收房，而是開發商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。

注意事項：

以下問題，購房者在買房、收房過程中會經常遇到，特別經常遇到此類的諮詢問題，把關鍵注意事項列出，提醒消費者予以重視，以維護自己的權益。

一、買房相關稅費

(一)商品房買賣應繳以下稅費：

1、契稅

2、房屋買賣交易手續費

3、買賣合同印花稅

4、公共維修基金

5、房屋所有權登記費

6、房屋所有權印花貼稅

7、權證工本費

(二)稅費問題

特別提示：依據法律的規定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。

1. 契稅

契稅是業主取得產權證時向國家交的稅。

繳納時間：契稅只能在過戶時交納

特別提示：除稅務機關，任何單位無權代收。

實施：業主入住時不需要向開發商交納契稅，等房屋可以辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。

2. 公共維修基金

此項基金不同於物業管理費，只用於住宅共用部位、共用設施裝置保修期滿後的大修、更新、改造。

稅率：房屋成交價 的 2%。

特別提示：任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區辦。如果您將大修基金交給開發商，您很可能無法要回。

3、面積測繪費

面積測繪費收取原則為“誰委託，誰付費” ，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量資料的義務， 故此費用應由開發商交納。

4、物業費

一年物業管理費、物業管理費和水電保證金 特別提示：普通小區交一年以下物業費並不違規。物業管理服務收費實行明碼標價，收費專案和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公佈。

5. 產權代辦費

業主完全有權選擇自行辦理產權證， 開發商無權強行向業主收取該筆費用。

二、面積問題

面積問題是消費者最為關心的內容之一， 購房人買房時尤其是買期房時， 一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題，並在簽訂合同時以附加條款加以防範。

(一) 存在的問題：

1。 商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。

消費者常常因面積問題出現糾紛而處於被動局面， 建議購房人在購房合同中對相關可能出現的問題詳細進行約定，以維護自己的權益。

2。 開發商有時能利用公攤、面積測量侵佔購房者的合法利益，還不易被發現。

正確測算房屋面積，是專業人員的工作，一般購房者根本無法完成。 其次， 面積測量的人工操作特點， 正常誤差都難以避免，一些開發商在使之產生人為偏差侵佔購房者一、 兩米麵積輕而易舉。再有，由於消費者相關知識掌握不夠，使得購房過程中資訊不對稱， 開發商很容易偷樑換柱， 把非公攤的面積加入公攤之中。

(二)如何解決面積誤差?

面積誤差：根據有關規定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建築面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。 合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在 3%以內（含 3%） ，按照合同約定的價格據實結算房款；（二）面積誤差比絕對值超出3%，購房人可要求退房。開發商應在買房人提出退房之日起 30 日內退還已交房款，並支付已付房款利息。如購房人同

意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在 3%以內（含 3%）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。

特別提示：

1。 想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建築的竣工圖紙，請專家根據圖紙進行計算。

2。 簽定合同時應該細化條款，應該約定實際面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式。如規定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。

(三)關於分攤面積

公用建築面積分攤原則：

1、商品房公用建築面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢內的公用建築面積， 與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋內。

2、為整幢商品房服務的公用建築面積，由該幢樓各套商品房分攤；為區域性範圍服務的公用建築面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建築面積的，分別計算分攤係數。各套商品房應分攤的公用建築面積，為各次分攤的公用建築面積之和。

3、公用建築面積分攤後，不劃分各套商品房攤得建築面積的具體部位，但任何人不得侵佔或改變原設計的使用功能。

分攤的公用建築面積由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；

2、 套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。

不應入的公用建築空間：

1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

2、售房單位自營、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。

4、對於半地下室，不論採光井的結構如何，都不計入建築面積。

特別提示：

1。 簽訂合同時應明確約定公攤的具體專案。

2。 售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。 預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建築面積及公用建築部位。

3。 其他購房人受益的其他非經營性用房， 需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建築面積。

三、審查銷售廣告

(一)出現問題

“我們的小區綠化率達到……， 我們小區配有小學、 幼兒園、會所……”

購房者常常會被上面的優美辭藻所迷惑， 但到實際收房時才發現與現實相去甚遠，現實當中虛假宣傳、改變小區規劃也是一些開發商慣用的一手；另外，裝修標準不符合合同的約定或開發商承諾。收房中其中一個重點就是要開發商如何兌現曾經的承諾。

(二)解決辦法

1。 要注意平時的證據收集。

如買房時的樓書、廣告一定儲存好，有條件購房時拍下售樓處沙盤，收房時應該對照小區平面圖看環境。根據相關的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據出示，要求開發商兌現承諾。

2。 要隨時主張自己的權利。

一旦發現小區有規劃被變更的跡象， 購房者一定要儘快跟相關部門和開發商交涉，以免形成事實，出現“贏了官司卻無法執行”的局面。

四、法定退房條件：

在房屋驗收過程中， 業主如果發現購買的商品房存在質量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：

1。 購房合同無效：

實踐中，造成購房合同無效的常見情形有：①開發商無權處分該房產；②開發商存在欺詐情形。

2。 套型誤差導致退房：

按套（單元）計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。

3。 面積誤差導致退房：

房屋實際交付面積比原合同規定誤差比絕對值超過3%（不含3%）的。

4。 變更規劃、設計導致退房：

開發商未經有關部門批准， 擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環境的；開發商經批准改變房屋結構未經買家認可的。

5。 質量不合格導致退房

房屋主體結構質量不合格並依照有關規定經委託工程質量檢測機構核驗確實的，買受人有權退房。

特別提示：

1。 由於樓盤整體建築未完成而根本無法驗收，未取得“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。

2。 出現上述法定退房條件時，購房人在以上情況之一出現時選擇退房，相關違約賠償責任由發展商承擔，如果開發商不同意退房，購房人可向有管轄權的人民法院起訴。

3。 如果不具備上述條件，但是房屋確實出現了質量問題，購房人有權要求開發商進行維修，因此造成損失的由開發商賠償。

五、特別建議：

可以考慮集體收房。買房過程中，常常會涉及到很多專業問題，只靠消費者個人的力量有時很難解決問題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結合專家的力量解決遇到的所有難題。

六、拒絕收房法律依據：

買受人在什麼情況下可以拒絕收房?

根據《住宅建築規範》、《商品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱為司法解釋）等相關法規，買房人遇到下列十二種情形之一時可依法拒絕收房，並要求開發商承擔逾期交房的違約責任：

1、未經竣工驗收或未取得《竣工驗收備案表》。依據：購房合同以及《住宅建築規範》第11。0。1-1條；

2、未取得當地規劃、消防、人防等有關部門的認可檔案或准許使用檔案。依據：《住宅建築規範》第11。0。1-1條；

3、不具備“小區道路暢通，已具備接通水、電、氣條件”。依據：《住宅建築規範》第11。0。1-2條；

4、不提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等必須提供的證明檔案。依據：《商品房銷售管理辦法》第三十二條；

5、開發商無故延遲交房，在買房人催告後的三個月內仍未交房。依據：司法解釋第十五條；

6、開發商未經有關部門批准，擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環境。依據：《商品房銷售管理辦法》第二十四條第一款；

7、開發商經批准改變商品房規劃設計未經買受人認可。依據：《商品房銷售管理辦法》第二十四條第二款；

8、開發商隨意設定交房前置條件（例如，在通知收房時，要求消費者預交物業管理費、強制收取代繳代收費用等）。依據：《商品房銷售管理辦法》第三十條等；（但如果在購房合同中事先約定將購房者預交物業管理費或開發商代收代繳費用作為交房前置條件的，則從雙方約定）。

9、不能提供有資質的測繪部門出具的房屋面積實測資料。依據：《商品房銷售管理辦法》第三十四條；

10、合同沒有約定，且房屋實際交付面積比原合同規定誤差比絕對值超過3% （不含3% ），可拒絕收房，並解除購房合同。依據：司法解釋第十四條；

11、經有資質的質量檢測機構核驗，房屋主體結構質量不合格。依據：司法解釋第十二條；

12、房屋存在質量問題嚴重影響正常居住使用。依據：司法解釋第十三條。

驗房步驟

驗房步驟專案表：

1、檢視業主購房合同，根據開發商在合同上承諾的交付條件來進行專案對照驗收是否齊全；

2、用粉筆標記各房間功能區分，便於分辨。

3、檢查水、電、煤氣表強弱電箱是否有損壞、滲漏、位置合理性及記錄三表讀數，水路給水管道是否到位（入戶和到位是不同的）；

4、檢測門窗鎖釦是否靈活 玻璃是否破損，密封膠是否嚴密。檢查入戶門框是否灌漿，開啟是否靈活，插銷反鎖是否能復位及安裝方正；

5、檢查門洞尺寸預留是否符合規範標準

6、用水平儀檢查地面水平是否達到規範要求，必須最少檢測5個點取平均值；，地面是否起沙，樓層淨空用測距儀或捲尺檢查高度

7、衛生間窗頂部高度檢查，及排氣孔位置。

8、廚、衛、陽臺排水管（地漏）進行灌水試驗；衛生間廚房閉水實驗是否做過。衛生間廚房閉水實驗是否做過。

9、檢查飄窗、窗戶、下水管及廚房衛生間頂部處是否有滲水痕跡，牆面是否有水痕；

10、檢查牆面空鼓，裂縫情況並做好標記，便於物業維修（對於收費客戶，問清地面鋪設何種材質，根據實際情況來檢查地面空鼓）。

驗房常見的利器

捲尺

功能：測量房屋的淨高、淨寬等一些尺寸

捲尺是大家日常生活中常用的工具，在驗房時主要用來測量房屋的淨高、淨寬和櫥櫃等的尺寸。檢驗預留的空間是否合理，廚櫃的大小是否和原設計一致。

垂直檢測尺(靠尺)

功能：垂直度檢測、水平度檢測、平整度檢測

垂直檢測尺是家裝監理中使用頻率最高的一種檢測工具，用來檢測牆面、瓷磚是否平整、垂直，地板龍骨是否水平、平整。

塞尺

功能：縫隙大小檢測

將塞尺頭部插入縫隙中，插緊後退出，遊碼刻度就是縫隙大小，檢查它們是否符合要求。

對角檢測尺

功能：檢測方形物體兩對角線長度對比偏差

將尺子放在方形物體的對角線上進行測量。

方尺

功能：內外直角檢測

輔助功能：進行垂直度、水平度檢測，檢測門窗邊角是否呈90度

方尺主要用來檢測牆角、門窗邊角是否呈直角，使用時，只需將方尺放在牆角或門窗內角，看兩條邊是否和尺的兩邊吻合。

檢驗錘

功能：空鼓檢測

這個可以自由伸縮的小金屬錘是專門用來測試牆面和地面的空鼓情況的，透過敲打時發出的聲音來判斷牆面是否存在空鼓現象。

磁石筆

功能：檢測鋼襯

這個貌似筆頭的工具裡面是一塊磁鐵，具有很強的磁性，專門用來測試門窗內部是否有鋼襯。由於合格的塑鋼窗內部是由鋼襯支撐的，可以保持門窗不變形，如果門窗內部有鋼襯就能緊緊吸住這個磁鐵筆。

試電插座

功能：檢測電路線序

試電插座是用來測試電路內線序是否正常的一項必備工具。試電插座上有三個指示燈，從左至右分別表示零線、地線、火線。當右邊的兩個指示燈同時亮時，表示電路是正常的，當三個燈全部熄滅時則表示電路中沒有相線；只有中間的燈亮時表示缺地線；只有右邊的燈亮時表示缺零線。