直擊業績會｜祥生上市首秀：營收上漲，“三道紅線”仍待解

登陸港交所五個月的祥生，交出了上市後的第一張成績單，業績增長外，“三道紅線”仍是這家“新晉上市房企”需要解決的難題。

3月26日，祥生控股集團舉行了2020年全年業績釋出會。

上市第一年，祥生的銷售繼續保持了高速增長。2020年，祥生控股集團合約銷售額為781。68億元，同比增長25。1%。報告期內實現營收466。38億元，同比增長31。3%；公司擁有人應占溢利為26。46億元，同比增長14。4%。

現金方面，祥生控股集團現金及銀行結餘為243。05億元，同比上升249。1%。

此前的快速擴張也讓祥生的負債問題是業績會上的焦點之一。

2017年祥生淨負債率高達1380%，2018年這一指標下降至740%，2019年為360。9%，2020年嚴監管下祥生依然在大舉降負債，然而過往高槓杆帶來的高位線讓這一工作需要更多的時間，截至去年底，其淨負債比率為136。4%，距離監管層要求的不超過100%依然有一定差距。

除了負債率，毛利率下降、計息債務的上漲依然為市場所關注。

毛利下行

2020年，祥生的毛利潤為84億元，同比減少0。5%，毛利率為18。1%，相比2019年同期的23。9%則減少5。8%。

執行董事兼副總裁韓波介紹，從祥生專案的單位結轉單價來看，2020年其平均單位結轉單價為11100元/平方米，相比2019年的10100元/平方米上升1000元/平方米，毛利率下降明顯是由於土地成本的上升。

年報顯示，2020年祥生的收益約466。38億元，相比2019年的355。2億元實現了明顯上漲，但同時，其成本由2019年的270億元上漲至382。03億元。

韓波介紹，房地產行業的成本主要包含建安成本、財務成本和土地成本。祥生2020年的建安成本與財務成本和2019年相比基本持平。2020年，祥生結轉專案大多數來自於2017年下半年以及2018年拿下的地塊，當時土地市場的價格有一波上升。

不僅如此，祥生在2018年進入了一些新的二線核心城市，例如蘇州、台州等，也付出了一定的業務拓展成本。此外，部分二線城市的限價限制了部分專案的銷售單價，故影響了其對於既定毛利的實現。

韓波強調，雖然祥生2018年拿地成本有所上升，但資料顯示，其2018年拿地的單方土地成本和2020年拿地的單方土地成本接近，未來的土地成本不太會再出現一次明顯上升。

“

三道紅線”仍待解

“關於融資債務結構，我們希望能夠用持續長效的機制去調整和最佳化。”執行董事兼行政總裁陳弘倪在業績會上表態。

2020年，祥生剔除預收賬款的資產負債率為82。4%，現金短債比為1。1，淨負債率為136%，實現了淨資產負債率“三連降”的祥生，腳下仍然踩著“兩道紅線”。

2020年祥生的計息債務為462億，相比2019年有所上升。

韓波介紹，有息負債整體增加的原因是因為2020年祥生增加了690多萬方的土地儲備，新增的融資包含了信託及銀行開戶代理的融資。另外，祥生在2020年發行了5億美元以及5億的專項公司債，也是其有息負債增加的原因。

對信託過度依賴亦是祥生的老問題。韓波承認，目前祥生的信託融資佔比較高，但已經有所下降，在未來祥生會擴大銀行端融資的比例，進一步增加和豐富資本市場上直接融資的比例。

債務期限方面，祥生目前的短期債務佔比48%，一年以上佔比52%，短期債務佔比近一半，償債壓力不小。

“未來祥生還將進一步最佳化債務結構，進一步降低短期債務的比例，提高償債的比例。我們目標是將短債控制在整體的有序債務的30%以內，”韓波表示。