龍湖天街 點亮南寧東擴之路

南寧青秀天街，作為龍湖在南寧的商業首秀，也是龍湖在華南的首座天街，總體量達12萬㎡的購物中心，可謂大手筆。而此次佈局的篤定，源自龍湖前瞻戰略眼光和一向嚴苛的擇址標準。

無論是預判了“重慶向北”城市發展戰略的重慶北城天街，還是乘著北京建設“大興新城”戰略“順風”的北京時代天街，龍湖的選址策略始終聚焦一線城市及城市發展勢能強的核心二線城市，重點瞄準代表城市未來走向、且擁有相當規模輻射客群的核心區域。

瞭解了龍湖一貫的選址邏輯，我們就不難理解，龍湖為什麼選擇南寧、選擇鳳嶺濱江板塊作為華南區域商業首秀的舞臺。

· 瞄準千萬級人口特大城市的商業潛能

南寧作為廣西首府，在面向東南亞、發展北部灣，以及銜接“一帶一路”中都起著不可或缺的重要作用。

根據“十四五規劃”，廣西將全面落實“強首府”核心戰略，強化資源集聚，加快把南寧打造為“引領全區高質量發展的核心增長極”。

在過去的5年時間裡 ，南寧市主城區平均每年以新增20萬人口的速度快速擴張。根據最新規劃，2035年南寧擬建成千萬級人口特大城市。

如此強勁的擴充套件張力將釋放的城市商業潛能不容小覷，龍湖選擇此時進入南寧，正是瞄準城市快速擴張關鍵時機的搶先佈局。

· 城市東擴的“C位擔當”

除了契合城市發展的快速擴張，龍湖每一次商業選址也是在研判政策風向的基礎上，對城市未來發展方向的精準定位。

追溯南寧商業多核心演變的發展史，不難發現，它也是一部城市發展東進史。修建於1987年的民族大道造就了南寧最早的商業中心——朝陽商圈，隨著民族大道延長線不斷東擴，代表南寧商業2。0時代的金湖商圈、3。0時代的核心CBD東盟商務區相繼湧現。

此後，南寧城市商業不斷髮展，進入成熟期的東盟商務區開始出現資源、功能自然外溢。那麼，誰將承接城市發展勢能，成為下一個中心商圈？

當城市商業中心沿民族大道的“東進”演變，疊加南寧“整體向東”發展規劃，不難預見：南寧下一個商業中心依舊會出現在城市東進的主脈絡上。

隨著原南寧收費站（三岸）東移10公里，民族大道繼續向東延展，南寧下一個商業中心的“契機點”也浮出水面——龍湖瞄準的鳳嶺濱江板塊，可能就是那個答案。

鳳嶺濱江板塊位處“廣西第一經濟強區”青秀區，今年以來，青秀區政府提出“城市整體向東，5年再造一個新青秀”發展戰略，未來將以邕江為軸，整體向東，高起點規劃建設南寧東部新區。依託沿江經濟區和整體向東的發展契機，鳳嶺濱江逐漸成為新區發展的重要一翼。

除此之外，鳳嶺濱江板塊的商業潛力，還得益於其“手掌心”般的地理位置——與成熟的東盟商務區、鳳嶺南核心區相鄰；透過那安快速路，與西鄉塘區和興寧區串聯；跨江而過的龍崗大橋，又讓其連線上南邊的五象新區。

總的來說，鳳嶺濱江板塊既落在南寧“整體向東”的發展脈絡上，又與城市“重點向南”的核心——“五象新區”互通互聯，當之無愧坐鎮城市東擴的“C位”。

· 客群規模奠定“新商圈”根基

除了地理區位，人口因素也是商業中心形成的重要條件。鳳嶺濱江板塊不同於其他正在發展中的新區，在人口集中度、交通、教育等基礎配套方面已有實質進展。

早在2018年，鳳嶺濱江板塊就被定位為“以濱水居住為主，兼具商業、景觀、旅遊、文化等城市職能的綜合新區”，陸續吸引龍湖、龍光、美的置業、中海、新城、中國鐵建等大批房企進駐，居住人群持續注入。

市調報告顯示，以南寧青秀天街為中心的3公里輻射圈內，消費客群規模已達56萬人。隨著周邊住宅專案陸續交樓，板塊內居住人口將激增至65萬人。按照規劃，專案周邊將新建3所小學、2所中學，預計還將有超1。2萬學區消費客群匯入。

此外，南寧青秀天街3公里範圍內還有21座寫字樓、酒店叢集陸續交付使用，僅2022年就將帶動辦公、商務人口增長至2萬多人。

事實上，鳳嶺濱江板塊的辦公、商務人群已在陸續匯入。以青秀時代中心為例，近期龍湖集團海廣公司總部已確定進駐，頂層酒店正在洽談中，空中商鋪與創意工作室也在持續招商中。據統計，僅青秀時代中心這一專案，未來預計將為鳳嶺濱江板塊匯入5000+商務辦公人群。

從最新規劃來看，未來鳳嶺濱江配套還將繼續升級，帶動人口規模進一步攀升。

交通配套方面，鳳嶺濱江板塊已形成“三縱三橫”交通路網。按最新規劃，鳳嶺南路南側、那安快速路兩側還將建設17條新道路，一個多維立體交通網路初具雛形。

備受關注的軌道交通也有些許“眉目”，南寧軌道第三輪建設（2021—2026）環評意見提及，6號線一期和機場線將途經鳳嶺濱江。這意味著鳳嶺濱江板塊有機會進入“地鐵時代”。

· 中高階消費力與商業配套不足矛盾顯著

城市商業新中心的形成，必定需要一個商業綜合體帶動，一如南寧永珍城之於東盟商務區。

但反觀鳳嶺濱江板塊，當前的商業配置甚至還未能完全滿足“家門口”的消費需求，代表性的集中式商業僅有東方廣場，但該專案無論體量、業態、品牌級次，都無法匹配周邊消費者的中高階消費需求。

無論區域發展前景、輻射人群的規模與消費力，還是當前的商業空白，都共同指向龍湖在鳳嶺濱江板塊的機會點，而龍湖為此定製的商業方案，也相應付諸長遠眼光。

既有南寧青秀天街帶來的12。1萬㎡豐富業態，又以靈活性更高的2。2萬㎡商鋪“鉑金島”連結更多南寧本土優質品牌和本土投資人，同時，透過3。4萬㎡的青秀時代中心加強商務、白領客群匯入，最大化釋放鳳嶺濱江板塊商業勢能，為鳳嶺濱江板塊的進階演化落下關鍵一子。