探地⑥｜橋林，最高毛坯限價2.45萬㎡

第二批集中出讓的地塊中，橋林的最高毛坯限價從之前的

20000元/㎡→24500元/㎡

，一躍跳漲

4500

元/㎡，未來全裝修價格將在26500元/㎡左右。

橋林也要買不起了嗎？剛需們顫抖了！

作為距離南京主城比較遠的一個板塊，橋林在規劃之初已經有了地鐵S3號線，距離感縮小了不少。在規劃建設方面，橋林主要是借鑑紫東地鐵小鎮建設，打造江北首個地鐵小鎮。除此，區域最大的優勢則是產業，有著

臺積電、清華紫光、上汽

等知名企業，再加上

百度、華天科技、華為

等科技企業。

按照產城融合理念來發展的橋林，發展勢頭並不弱。

如今的橋林，無疑吸引了不少買房人的目光。

是繼續觀望，還是“抄底”上車？面對著大片待開發的土地，買房人多少有些糾結。

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2021G99—G102地塊

橋林G99-102這四幅地塊緊挨著，靠近S3號線蘭花塘地鐵站，均為

R2二類居住用地。

而容積率均為1。0＜Far≤1。5，建築高度≤35米，開發資質要求三級及以上。除此，建築密度、綠地率這些規劃指標方面均相同。

這四幅地塊的最高

毛坯限價均不得超過24500元/㎡

，這也預示著四胞胎全裝修價格在2。65萬/㎡左右，

橋林的房價即將重新整理

。

而這樣的價格也不無道理，早在前段時間公示的地鐵小鎮規劃中提到，未來將以地鐵S3號線

蘭花塘站為中心

，以TOD模式啟動地鐵小鎮2平方公里範圍軌道站點以及周邊城市設計工作。

毛坯限價高達24500元/㎡的價格，在某種程度上可以說提前預支了最近幾年的房價上漲空間。

G99地塊起拍樓面價：12043元/㎡，最高樓面限價：13666元/㎡，最高毛坯限價：24500元/㎡

G100地塊起拍樓面價：12031元/㎡，最高樓面限價：13725元/㎡，最高毛坯限價：24500元/㎡

G101地塊起拍樓面價：12020元/㎡，最高樓面限價：13605元/㎡，最高毛坯限價：24500元/㎡

G102地塊起拍樓面價：12057元/㎡，最高樓面限價：13630元/㎡，最高毛坯限價：24500元/㎡

從本站最新的航拍圖可以看出，這四幅地塊整體較為平整，周邊道路比較完善。周邊有著時代藝境等新房專案。

時代藝境

目前在售6、7號樓房源，銷許均價21654-21828元/㎡（另有800元/㎡升級裝修包可選），戶型建築面積約89、105㎡。

第二批集中地塊公佈後，橋林土地價格“大躍進”，很多區域新專案有了倒掛。在這種情況下，土拍成了周邊專案宣傳的熱點，時代藝境直接打出：

房價倒掛40萬 ，抄底正當時

的文案，不過實際效果有待時間的檢驗。

從目前已有的地塊指標方面來看，預計這四幅地塊整體開發的可能性比較大。 （僅為猜測，一切以實際為準） 。如若不是，作為競品，專案的最大的優勢都將是地鐵S3號線，而如何打造出差異化將成為開發商必須思考的問題了。

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2021G103地塊

橋林G103地塊的規劃用地性質為

R2二類居住用地、B1商業用地

，出讓面積143140。32平方米（含僅出讓地下空間3895。81平方米）。

掛牌起始價110000萬元，最高限價125000萬元，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過19000元/平方米（裝修價格另行核定），配建租賃住房面積≥4610平方米，開發資質要求三級及以上。

該地塊旁邊就是

時光泊月

專案，周邊有著幼兒園、橋林小學、中學等教育配套，區域比較成熟。

時光泊月專案目前在售毛坯低密度多層，位於1-12號樓，戶型建築面積約87、102、119㎡，銷許均價18217-19267元/㎡。

而

此次掛出的G103地塊，最高毛坯限價為1.9萬/㎡，預計未來全裝修價格在2.1萬/㎡，再加上升級裝修包，遠遠高於目前的時光泊月專案。

起拍樓面價：6404元/㎡

最高樓面限價：7277元/㎡

最高毛坯限價：19000元/㎡

橋林G103地塊為商住混合用地，在出讓條件中有以下規定：

NO。2021G103：

（1）A分割槽內不得配置商業，且住宅建築最小高度不得低於12米。

（2）B分割槽區域性高度可突破至18米，不得設定酒店式公寓。（3）該地塊不接受聯合競買。

（4）B分割槽須配建地上建築面積不少於70000平方米的商業街區（不得建設專業市場、批發市場），同時須配建地上建築面積不低於5000平方米的書城。B分割槽須自持商業街區（含書城）不少於35000平方米，建成後不得銷售、不得轉讓（同一集團控股子公司除外）。

（5）該地塊商業、住宅部分須同步規劃、同期開工。在B分割槽商業專案領取施工許可證後住宅部分方可銷售，主體結構封頂後，住宅部分銷售建築面積方可超過住宅總量的60%。

（6）該地塊出讓後，可應競得人要求向稅務部門提供各用途及分割槽的起始價測算說明。

（7）競得人須在簽訂出讓合同前與南京浦口經濟開發區管委會簽訂《地塊投資發展監管協議》，並接受南京浦口經濟開發區管委會全程監管。

拎重點：

該地塊需要配建不低於7萬方的商業街區，且商業和住宅必須同步規劃、同期開工。

二手房方面，區域目前有蘭橋雅居等。

蘭橋雅居小區二手房均價為14237元/㎡，網站顯示未有出售和成交。

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2021G104地塊

橋林G104地塊為商住混合用地、商業用地，出讓面積67270。22平方米（含僅出讓地下空間2615。56平方米），綜合容積率2。5，建築高度≤80米。

掛牌起始價127000萬元，最高限價145000萬元，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過20000元/平方米（裝修價格另行核定），配建租賃住房面積≥20610平方米，開發資質要求一級。

該地塊旁邊有著浦口經濟開發區智慧谷和大吉鐵塔製造有限公司，住宅專案有著時代藝境和水沐雲築專案。

起拍樓面價：7552元/㎡

最高樓面限價：8622元/㎡

最高毛坯限價：20000元/㎡

根據出讓條件，該地塊不接受聯合競買，主要業態為積體電路產業金融服務中心 酒店 商業服務業等。

NO。2021G104：

（1）A分割槽、B分割槽用地性質為商住混合用地，其中商業建築面積佔總建築面積15%-20%，其中包括不少於1000平方米的積體電路產業金融服務中心，不少於7000平方米的酒店以及不少於16000平方米的商業服務業。商業不得設置於住宅建築底層，不得配建酒店式公寓。

（2）該地塊不接受聯合競買。

（3）酒店需由競得人自持，不得銷售、不得轉讓（同一集團的控股子公司除外）。商業可上市銷售、轉讓。

（4）該地塊出讓後，可應競得人要求向稅務部門提供各用途及分割槽的起始價測算說明。

目前橋林的商業是區域一大短板，除了絲蘭湖商業中心外，只能依靠周邊商圈。即將出讓的

橋林G103專案和G104專案將規劃建設商業配套

，再加上地鐵S3號線的

雙壠站商業體建設

，橋林的商業將在一定程度上得到補充，補齊商業發展短板。

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聲音：支援與反對

橋林目前在售專案主要有：

水沐雲築，時光泊月，龍湖三千庭，金地時代藝境

等，新房均價在2萬元/㎡出頭。

此次新掛出的6幅涉宅地塊，根據定品質新政，將從公共空間、建築設計、停車設施等三個方面，避免開發建設過程中的降標減配。

這也預示著橋林未來將新增一批品質標杆專案，助推橋林向品質化時代邁進。

而此次毛坯限價再次被重新整理，未來新房均價將朝著2。65萬元/㎡邁進。對於這樣的價格，市場有著不一樣的聲音：

支持者：橋林未來是浦口的主角。

這樣的言論基於橋林有潛力的發展前景。作為“九大新城”之一的橋林，在交通、商業、教育、醫療、景觀等方面逐漸完善，這座新城的發展不斷成熟。再加上地鐵小鎮計劃的推進，橋林未來將打造成江北產業明珠，居住需求也會進一步被激發。

橋林新城核心配套圖，源自網路

反對者：橋林是一片荒地。

這樣的言論主要是基於目前的發展支撐不起大幅度上漲的房價。整個橋林有著大量待開發的土地，因地理位置等因素，揹負著很多質疑聲。

圖片源自網路

我們從整個江北開發程序來看，橋北作為最先開發的區域，目前居住氛圍上面比較成熟，但也面臨著很多制約因素。目前重點當屬核心區，除此有著五橋，自貿區，浦口城南中心等子板塊，橋林的發力能否後來居上？

不管如何，昔日小透明的橋林已不容忽視。

隨著這座新城的發展不斷成熟，橋林是否能夠獲得獲得更多的市場認可，我們拭目以待。