各取所需的合作 濱江、龍光搭上越秀背後的盈利與資金謀略

觀點地產網

房企間擴充自己的朋友圈已司空見慣，但三個“地頭蛇”間相互交織的故事，總讓人多了些好奇。

4月19日，越秀地產官微宣佈訊息稱，其與龍光集團控股有限公司在廣州國金中心舉辦戰略合作簽約儀式，雙方派出了副董事長級別高層出席簽約。

無獨有偶，一週前的4月14日，越秀地產剛與濱江集團在杭州舉辦戰略合作簽約儀式，後者董事長戚金興現身會議現場，可見關注程度之重。

因是戰略合作協議，兩次簽約均無透露太多詳實具體的合作規劃及內容。但在隻言片語中，均共同指向了一些關鍵詞：長三角、大灣區、深度合作、優勢互補等等。

為何兩家地頭蛇企業雙雙牽手越秀？越秀在其中所起作用與所扮演角色是什麼？越秀這兩步棋背後的動機在哪？會有怎樣的合作手段與方式？

各取所需

在杭州率先開展的這場戰略合作將濱江與越秀正式捆綁在一起。

簽約所在地正是在濱江的大本營，董事長戚金興穿著一身灰色西裝與白色襯衫出席在了現場。從戚金興寥寥幾句發言，可以窺探出越秀與濱江的合作直指大灣區與長三角地區，更具體來說是雙方各自深耕城市——廣州與杭州。

據越秀地產披露，雙方接下來將加快杭州與廣州專案的合作落地，同時共同推進兩地集中供地地塊篩選工作。濱江方面也告訴觀點地產新媒體，合作主要是發揮各自在長三角和大灣區的優勢，涉及一些住宅開發方面的存量及新專案獲取。

於濱江而言，這家土儲在杭州佔比超一半的區域型房企，在2020年也做出了最大的戰略改變，整體戰略佈局轉為“深耕杭州，走出浙江”，集中注意力開啟外地市場。

然而這種轉變暫時還沒有太多成果，以大灣區為例，去年濱江參與了不少地塊的競爭，拿地策略甚至下調到微利或者不賺錢，但仍然沒有收穫地塊。

找一個深耕大灣區的本地國企進行聯手，不失為最簡單快速的方式。據悉，4月末廣州市即將進行第一次集中供地，總起價數額近千億，若在這時候可以搭上廣州地頭蛇越秀，或許可以如願獲得新城市的入場券。

龍光與越秀的合作，從佈局上來說相較濱江、越秀間的合作有些差異。

雙方一樣將主戰場放在了大灣區，不同的是前者專注深圳，後者深耕廣州。對於龍光而言，隨著大本營深圳區域的銷售額下滑，如何在其他大灣區城市進一步深耕，如何在競爭激烈的廣州拿地，如何開啟它著意發展的長三角市場，或許可以與越秀交流一些經驗。

于越秀而言，對佈局的補充顯然也是這兩場合作的關鍵目的所在。

在近兩年明確規模要求下，以往發展顯得有些緩慢的越秀地產有意加大了外拓步伐。在廣東省內，作為一家重倉大灣區的房企，其終於在2019年以高達5。6萬元/平方米的樓面價摘得尖崗山一宗宅地，成功進入熱火朝天的深圳市場。

此時入局的越秀不難說是“後知後覺”，而“低頭蛇”龍光則已深耕鵬城多年，公開市場及城市更新領域均有不小的貨量。

廣東省外，華東則早已成為這家房企的第二落腳點。截至2020年，在越秀地產華東地區土儲約17%，入賬銷售金額佔比34%，其中杭州專案最多。

佈局考量之外，土地成本的控制、利潤的提升，或許也是越秀在這兩家房企身上所能獲益的地方。

雖毛利率下降已成為行業普遍共識與規律，但越秀這一指標已接連兩年下降，尤其在2020年錄得同比下降9。1%至25。1%。

箇中原因，正是越秀地產華東區域結轉入賬比例升高以及產品結構的不同。換句話而言，相比大灣區，越秀在新區域的深耕尚不夠深入，成本管控能力還不及成熟地域。

反觀之，濱江在財務管理方面一直處於較高水平，近些年毛利率都圍繞35%左右浮動。據其過往披露，濱江在大本營杭州的毛利率高達46%。

龍光則同樣得益於土地儲備優勢，近年來毛利率維持在30%以上，核心淨利潤率也呈現逐年上升的趨勢，同時連續8年ROE平均超30%。

此外，在被越秀地產視為未來重要利潤增值模式之一的城市更新業務方面，龍光則在行業位列前茅。資料顯示，龍光城市更新（一級開發）業務毛利率接近於70%。

“金主”越秀

僅從上述猜想分析而言，似乎越秀的謀算更充分深遠些。

但趨利是企業的本性，除了佈局上的優勢互補，這個牽扯三方的合作背後仍有一些待考究的問題：為何濱江、龍光雙雙選中越秀地產？如果說是以“深耕大灣區、發展長三角”為關鍵詞進行框定的話，明顯還有眾多房企也在此行列中。

這或許可以從兩筆相似的交易中窺探出些端倪。

第一筆交易發生在濱江與越秀身上。今年1月初的時候，一場關於文暉三芒星地塊奠基儀式在杭州舉行，聲勢浩大，一眾嘉賓出席儀式現場。

文輝三芒星地塊是濱江於2020年7月以107億拿下的杭州市下城區文暉單元地塊，為杭州當年最高總價地塊、史上第三高總價地。

然而，從奠基現場流出的背景板卻看到，專案開發方為“保利X濱江X越秀”；更值得注意的是，專案案名為錦尚和品府——這正是越秀地產的產品系列名之一。

此後於2月份，越秀才披露公告稱以34。52億元入股該專案，且專案公司將合併到越秀財務賬目中。

為何後來者越秀“喧賓奪主”？

據觀點地產新媒體查閱獲悉，該專案由杭州濱翎企業管理有限公司負責開發，前身為濱江集團全資持有公司。

在去年12月時，越秀透過旗下杭州燚樂實業投資有限公司，與濱江設立合資公司杭州樾濱，分別持股50。5%和49。5%；之後又於2021年1月27日，越秀、濱江所成立的合資公司杭州樾濱，與浙江保利共同入股專案公司杭州濱翎，分別獲得杭州濱翎67%和33%股份。

幾番股權操作之後，該專案最終由三家房企瓜分，且越秀地產躍升第一大股東，持股33。8%，保利持股33%，濱江持股縮減至33。2%。

該濱江專案的人士則透露予觀點地產新媒體，三方合作中濱江主要負責工程、物業，保利操盤、營銷，越秀則是負責財務。其還強調，專案的園林景觀建造均是由濱江負責，會保證濱江一貫的品質。

可以看到，越秀在其中的角色並不似以往的合作開發者，更傾向於砸真金白銀的“金主”——類似的操作也發生在越秀與龍光身上。

今年2月4日，龍光旗下蘇州盛瑞房地產有限公司以13。95億元拿下蘇州胥口蘇地2021-WG-4號地塊，溢價率13。5%。近日，該地塊規劃出爐，計劃建有18幢多層、小高層和高層住宅。

據觀點地產新媒體發現，該專案開發方已不是當初原龍光拿地公司蘇州盛瑞，而是改為蘇州燊秀房地產開發有限公司。工商資訊顯示，新專案公司現僅由蘇州盛瑞持股51%，另另外49%股權則由蘇州越嘉企業管理有限公司持有，查閱獲悉為越秀地產旗下公司。

相比於與濱江百億專案的合作模式，這一次主人方龍光雖仍保留著控股地位，但也基本同越秀分享了半壁江山。目前，專案案名、產品型別還尚未面世。

濱江也好，龍光也罷，在他們的合作中顯然越秀已不純粹是平攤風險的合作方角色。

以濱江為例，身旁多一個具有資金實力的合作伙伴，即便不走出去，對其在杭州的發展也是獲利頗豐。

“在杭州土地價格高、競爭激烈、溢價率高，你如果不合作的話，拿地可能就比較難。所以杭州合作的範圍很廣、作的程度也很高，很多都是合作專案。”浙江大學不動產研究中心研究員丁建剛稱。

據觀點地產新媒體瞭解，由於濱江十分熱衷合作，過去幾年間權益比例均在50%以下。有熟悉濱江的分析師也稱，由於資產、體量較小，濱江難於承擔如此大的現金流支出，便做起了操盤者的角色，收取專案管理費和營銷費。

“於濱江而言第一訴求是操盤、賺錢，然後才是並表”，其稱。

而對越秀來說，這家平均融資成本僅4。62%的綠檔企業，目前的最大訴求或許就是在更多城市插上自己的棋子。

據悉，2021年越秀地產的計劃拿地金額為520億元，而去年這一資料為410億元。業績會上管理層就表示，公司會保持一個適度的投資強度，特別是在集中供地情況下資金寬裕的企業優勢將更明顯，可能會抓住機會進入一些目標城市。