北京立法規範住房租賃推動宜居安居

□法治日報記者 王斌

甲醛房、隔斷間、租金貸……伴隨著租房市場的火爆，這些亂象時有發生，相關業態亟待規範。9月1日起，《北京市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式施行，這是全國首部規範住房租賃、規範長租公寓等新興業態的地方性法規，北京也成為首個將“住有所居、房住不炒、租購併舉、職住平衡”等寫入地方立法的城市。

北京市住房和城鄉建設委員會相關負責人表示，《條例》體現了北京市推動實現群眾住有所居、宜居安居的堅定決心。近日，該負責人對《條例》的主要條款及立法意圖進行了解讀。

將“個人二房東”納入監管

《條例》著力嚴格規範市場秩序，明確利用非居住存量土地建設的租賃住房、利用非居住存量房屋改建的租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、土地出讓相關檔案明確要求用於租賃的住房等不得銷售、變相銷售，不得用於出租短租住房，並設定了較重的罰則。

針對投訴舉報反映較多的剋扣租金押金、長收短付、高收低出、“個人二房東”卷錢跑路等市場亂象，《條例》為違規市場主體量身定製了“緊箍咒”。主要包括：主體要適格，規定住房租賃企業、房地產經紀機構應當具備相應的資金、人員和管理能力，要求企業名稱和經營範圍均應當體現行業和經營特點，明確市場主體登記和行業備案要求；個人租賃要嚴管，將“個人二房東”納入監管，規定個人轉租住房超過規定數量應當申請住房租賃企業設立登記，並明確對違法行為的處罰要求；資訊要透明，營業執照、辦公地址、從業人員資訊、服務事項及收費標準、投訴電話等須在經營場所、網路服務端如實公示，要提前編制房屋狀況說明書並向承租人告知有關資訊；執業要實名，從業人員應當持卡實名從業，並在提供服務的租賃合同上簽字、註明資訊卡號。

此外，《條例》明確租賃企業收取押金一般不得超過一個月租金，並須透過第三方專用賬戶託管，單次收取租金數額一般不得超過三個月租金，超收的租金應當納入監管；經紀機構收取佣金一般不得超過一個月租金，並且合同期滿當事人續約的，經紀機構不得再次收取佣金。金融機構發放租金貸款應當以備案的租賃合同為依據，劃入承租人賬戶；貸款金額不得高於租賃合同金額，貸款期限不得超過租賃合同期限，發放貸款頻率應當與承租人支付租金頻率匹配。

全方位保障承租人居住權益

對於租客而言，住房租賃涉及穩定居住權，屬於民生範疇。在租賃關係中，承租人一般處於相對被動地位。從多年來的管理實踐來看，90%以上的投訴反映的是承租人權益受到侵害。

《條例》在平等保護當事人的原則下，從居住條件、安全保障、穩定租金、糾紛調處等方面進一步突出對承租人居住權益的保障。一是明確規定出租住房應當符合建築、治安、室內空氣質量等基本安全標準要求，具備供水、供電等基本居住條件，不得打隔斷違法群租，禁止出租違法建設及其他法律規定不得出租的房屋。二是明確出租人的合同登記備案、出租登記以及安全管理等責任義務，並規定出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃氣或者採取暴力、威脅等方式強行解除合同、收房。三是出租人應當出示身份證件、房屋權屬證明，告知房屋裝修情況並配合實地看房等。四是透過租賃合同網籤備案資訊共享為承租人辦理居住證、積分落戶、子女入學、公積金提取等公共服務提供便利，承租人無需提交紙質合同。五是建立多元糾紛化解機制，為租賃當事人高效率化解糾紛提供多種途徑。

《條例》明確租房合同應當網籤，同時規定要充分運用科技手段為管理服務賦能，開發建設全市統一的住房租賃管理服務平臺，與公安、教育等部門建立資訊互通共享機制，整合部門間“房、人、企”管理資訊，提供房源資訊查驗、企業及從業人員資訊查詢、人臉識別等服務，逐步實現租賃當事人合同網籤、備案、查詢等“掌上辦理”“一網通辦”，為百姓辦理居住證、積分落戶、公積金提取等提供便利，並透過網籤實現租賃合同登記備案和出租登記合併辦理，避免“一事兩跑”“讓資訊多跑路，讓百姓少跑腿”。

根據《條例》，出租人應當在租房合同簽訂30日內，辦理住房租賃登記備案和出租登記。中介和長租公寓將透過全市統一建設的住房租賃管理服務平臺完成租賃合同網籤，自動提交登記備案。網籤和備案的租賃合同不但受法律保護，還可以享受到各種為租賃賦權的公共服務。

嚴禁群租盤活農租規範短租

《條例》明確要求嚴禁群租，規定出租住房應以原規劃設計的房間為最小出租單位、不得打隔斷改變房屋內部結構，起居室不得單獨出租，廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等非居住空間不得出租用於居住，人均使用面積和每個房間居住人數須符合規定。同時明確賦予街道辦、鄉鎮政府對違法群租的管理職責和處罰權。這是北京市將2013年以來開展的群租房治理實踐經驗上升為地方性法規，為治理工作提供了更充分的法治保障。

當前北京市的農村地區尤其是城鄉接合部宅基地上房屋承載了大量城市務工人員。村民將閒置農宅出租，一方面增加收入，另一方面也提供了租金相對較低的租住產品，有效滿足了部分務工人員的基本居住需求。與此同時，人口倒掛所帶來的治安、消防、環境衛生等矛盾問題凸顯，亟須規範管理。《條例》將宅基地房屋租賃納入全市規範管理，納入基層治理體系，並明確農業農村部門負責指導宅基地住房租賃的監督管理工作，建立健全村民自治機制，鼓勵農村集體經濟組織與規模化、專業化住房租賃企業合作統一管理、出租宅基地上閒置住房。

近年來，隨著“網際網路+”的興起，城市“短租房”等新興業態快速發展，廣泛分佈在居住小區內的民宅以“短租房”“網約房”等形式對外出租，滿足了旅行者短期住宿需求的同時，也給城市安全管理帶來重大挑戰，嚴重影響小區住戶的正常居住生活，引發了大量矛盾糾紛。為此，《條例》明確首都功能核心區內禁止出租短租住房，其他城鎮地區出租短租住房的，應當符合本市相關管理規範和本小區管理規約，無管理規約或者管理規約無相關約定的，應當取得本棟樓內或者同一平房院落內其他業主的一致同意。出租人應當與房屋所在地的公安派出所簽訂治安責任保證書。

多元機制提高糾紛解決效率

目前住房租賃市場的主體大部分是散戶對散戶，住房租賃企業運營的規模佔比較小，租金調控的手段少、難度大。對此，《條例》明確禁止住房租賃企業、房地產經紀機構哄抬租金、捆綁消費、捏造散佈漲價資訊等擾亂市場秩序的行為，防止企業在資本的助推下惡性競爭，炒作、推高租金，並依據我國價格法建立政府對租金價格的干預機制，租金明顯上漲或可能明顯上漲時，市政府可採取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施穩定租金水平。

房屋租賃中介一直以來是矛盾糾紛多發領域，民事、行政甚至刑事問題交織在一起，而90%以上屬於租金、押金、租期等合同糾紛，涉及主體多、處理難度大。為提高住房租賃矛盾糾紛解決效率，《條例》規定了多主體、多渠道的多元解決機制，有助於矛盾糾紛得到快速、便捷處理。其中明確，對於民事糾紛首先應當由當事人協商解決；從事住房租賃經營的企業、房地產經紀機構以及網際網路資訊平臺應當建立投訴處理機制，將矛盾糾紛化解在第一線。

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