在思考了4年之後，海曙這回真要開幹了？

高橋為什麼那麼貴

老司機喜歡四明山。

這裡春有百花秋有月，夏有涼風冬有雪。

你在城市裡揮汗如雨，我在樹蔭下臥石聽風；你在驕陽下等紅燈，我在溪澗邊聽鳥鳴；你在寫字樓年薪百萬，我在農家院一日三餐。

山裡沒有大長腿，不過我已經習慣了。

我相信，將會有越來越多城裡的姑娘喜歡上四明山。

希望那時我還沒有老。

當海曙把鄞西的廣大鄉鎮納入麾下時，老司機曾有過幻想：四明山的春天會不會就要來了？

然而4年過去，這裡容顏依舊。在寧波樓市持續5年的大繁榮中，海曙西幾乎整體缺席。

6月份高橋將出讓高峰地塊，這是3年來高橋首次有土地出讓。

3年！忘掉一個人只需要180天，忘掉一個板塊需要3年麼？

我想要不了，長達3年無地可供，板塊的關注度已經無從談起，更不要說熱度了。沒有新樓盤的帶動，當地二手房價格也起不來，高橋的二手房價格，還不如駱駝。

新房價格和二手房價格，就像樓市裡的兩條腿，互相支撐，交替前進。缺了新房這條腿，二手房價格怎往上走。

所以3年後，我們看到高橋的限價，也僅僅比3年前的房價貴了500元。

我想他們肯定也想定高點，但脫離二手房太遠，將來新房的銷售可能也麻煩。

葛優都說了，步子邁得太大，容易扯著蛋。

不信看看集士港。

集士港這兩年同樣沒多大響動。去年集士港賣了3塊地，一塊靠西邊就是現在的香榭水岸，兩塊在老鎮上沒聽說有樓盤推出來。

是不是老司機太久沒去過集士港了？

本來，碧桂園和榮安在集士港賣得挺火的，不知道為啥後來供地就斷了檔，沒有新樓盤跟上來，只剩下一家來自內蒙的開發商在唱獨角戲。外在的無助和內心的孤獨，有句歌詞非常貼切：

我是一匹來自北方的狼，走在無垠的曠野中。。。

這是齊秦85年發的專輯，會唱說明你老了。

今年到現在，集士港還沒有賣地，全年的供地計劃裡有集士港麼？我忘記了。

可能地塊不怎麼顯眼。

像集士港這樣的地方

，在建成區搞小塊供地是毫無意義的，因為集士港還遠未到盤活存量的時候，

應該一門心思做增量，即在鎮區的外圍大刀闊斧的賣地。

花100萬請老司機去做顧問吧，很值的。

別扯沒有用地指標，基本農田什麼的。東部新城以前都是農田，南部商務區也是農田，不是都建高樓了麼。

會哭的孩子有奶吃。

以前，在寧波樓市，古林是沒什麼存在感的，說到古林只會想到飛機。

老司機曾短暫服務過一個古林的別墅樓盤，站在別墅的露臺上，能清晰的看到飛機的起落架，就在降落航線下面。

有人說，飛機這麼低，拿個彈弓就能把它打下來。

這句玩笑話讓我們很緊張，出於審慎，我們對每一位買樓的業主都特別強調：

千萬不能在露臺上打飛機！

但今年開始，古林有存在感了。4月底寧波公佈全年土地出讓計劃的時候，老司機就發現，古林的地多了起來，主要集中在雲林路沿線。

說明海曙想動這個板塊了。

以前老司機也曾經在文章中推導過，海曙未來的重心應該在哪裡。有人說是高橋，因為有地鐵，靠江；有人說是集士港，因為這裡是海曙的地理中心；還有人說是古林，因為這裡有空港和規劃中的高鐵西站。

老司機當時的觀點是：

海曙西缺乏市級大專案，空港可能是唯一的一個，因此應該集中力量發展空港區域。

前天，《海曙釋出》公佈海曙區2020政府工作報告，摘要如下：

舉全區之力建設臨空經濟示範區，加快推進寧波工業網際網路研究院，上海交大人工智慧研究院等重大平臺建設。。。

舉全區之力，臨空經濟示範區無疑是海曙近期的發展重心了。

4年時間，海曙的猶豫期有點長，很可能錯過了這一波牛市，但今天能夠定下一個方向，也算是一個重要成果。

五心不定，輸得乾乾淨淨。

對於海曙來說，看上去地盤不小，哪裡都可以發展，但細細一看哪裡都有問題，不是交通瓶頸就是拆遷困難，沒有一個地方是好操作的。

就算是臨空示範區，也不是好啃的骨頭。

整個機場周邊，東面是輕紡城和石碶，大部分都已經建成，只能修修補補。有人問我石碶的發展前景大不大，我想說房子拆不動，又沒有空地做規劃，能有什麼特別的前景呢？

只能隨大流。

機場北面是原來的工業區，村莊，以及佈政這樣的聚居區，典型的城鄉結合部。要拆遷體量很大，不拆遷城市形象又受很大影響。

西邊是古林鎮，又是集中連片，肯定拆不動。東新都拆不動邱隘，城西又如何拆得了古林。

只有機場的南面空地多，將來要建T4，還有二跑道，不過繞城之內仍有大量空地。這邊的最大問題是太遠了，比鄞州大道還遠不少，以老海曙的輻射能力，目前還到達不了這個距離。

要不管委會造那邊去？

臨空經濟示範區的大致範圍，是聯豐路以南，西邊一直到四明山，東面到奉化江，南面到鄞城大道的廣大區域，這差不多是海曙的一小半了。

臨空示範區是寧波市政府領導的管理機構，並不下轄於海曙，擁有比較大的自主權。但示範區管委會的主要領導同時也是海曙區的主要領導。

這樣的安排可以避免多頭管理，以鄰為壑的弊端。這方面高新區肯定深有感觸。

老司機的判斷：

臨空示範區近期的開發重點可能是聯豐路到鄞縣大道之間的狹長區域，特別是雲林路兩側。

這一帶已有不少建成區，需要一塊一塊的重新規劃整理（規劃已經出了一部分了）。已建成的，大部分都會保留，只會拆掉零散的、老舊的、違規的建築以及小規模的村莊。

這一帶嚴重缺乏居住方面的市政配套，如學校、公園、商業中心、公交場站等，需要有針對性的補足。

過去幾年，海曙西在這方面做得不太出色。

臨空示範區就是一個產城，既有產業，又有商務，還有居住。這種混合社群也是未來發展的重要方式之一，但要特別注意住區的連續性，防止出現高新區那種廠區與住區穿插的佈局，

要確保住區集中連片。

原因就不多說了。

老司機期待臨空示範區能有一個完整清晰的總體規劃，特別是針對居住要有規劃亮點，讓關心這一區域的人們能夠儘早瞭解空港乃至海曙西的明確前景。

有時候，畫餅也能體現競爭力，看看人家奉化。

本文源自微信公眾號：房產老司機