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中南建設：增持、增長、增效，穩健者行遠
- 由 一號地產 發表于 綜合
- 2022-06-20
穩健行遠如何解釋
一號說
：
恐懼如風，風過無痕，惟有我依然屹立。
——
《
沙丘
》
11
月
1
日
，
央行主管
《
金融時報
》
釋出一則訊息
，
稱人民銀行近期已在各地傳達了
“對準確把握房地產金融審慎管理政策要求、穩健開展房地產貸款業務和保持房地產信貸平穩有序投放等內容”
。
訊息還透露
，以目前的情況來看，更多機構的房地產信貸調整在總量控制情況下進行跨區域調節。
顯然
，
房地產信貸政策環境正在改善的訊號已然得到傳遞
。
堅持
“房住不炒”定位，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，房地產市場發展的關鍵是“穩”。
從上市房企三季報披露情況來看
，
中南建設秉持
“穩字當頭”的思路已然明晰
。
闖勁：營收同比增長33。2%
今年房企三季報普遍存在的一個現象是
“增收不增利”
，
連萬科也不例外
。
不過
，
透過這一表象之下
，
也可以深入探析箇中底層價值
。
資料顯示
，
前三季度中南建設實現營業總收入
610。8
億元，同比增長
33。2%
；歸屬於上市公司股東淨利潤
27。7
億元，三年複合增長率
29。8%
。其中
，
地產業務收入
449。4
億元，同比增長
41。7%
；建築業務營業收入
176。6
億元，同比增長
13。0%
。
如果對比半年報來看
，
三季報主要財務資料延續了全年穩定態勢
，
並且略有上揚
。
半年報顯示
，
上半年公司實現營業收入
384。8
億元，同比增長
29。6%
；歸屬於上市公司股東淨利潤
17。5
億元，三年複合增長率
17。5%
。
如果說業績反映的是“過去時”
，
現金流則是“現在時”
，
更具有當下意義
。
截至
2021
年
6
月末，中南建設經營性現金流入
746。4
億元，是一年內到期的各類有息負債的
3。6
倍。經營活動產生的現金流量淨額
24。1
億元，同比增加
18。6%
。
半年報還顯示
，截至報告期末，公司共獲得銀行授信總額度
1835
億元，已使用授信額度
410
億元，剩餘授信額度為
1425
億元。充裕的現金流為中南建設平衡財務風險提供堅實基礎。
實際上
，
中南建設在三季度與半年度一樣
，
仍保持著對經營性現金流的重視
。
今年
1-9
月中南建設經營性現金流入
1122。9
億元，是一年內到期的各類有息負債的
6。75
倍，經營性現金流入月平均
125
億元，遠超一年內到期的各類有息負債的月均值
14
億元。
與此同時
，
三季報報告期內中南建設經營活動產生的現金流量淨額
13。9
億元，同比大幅增加
95。0%
，連續四年保持正值
，
抗風險能力持續提升
。
而在反映“未來時”業績的銷售成績單上
，
中南建設今年以來“答”得也不錯
。
據克而瑞
top 200
房企銷售榜單資料
，
中南置地
1-9
月銷售額
（
全口徑
）
1531。4
億元
，
排在房企第
18
位
；
1-10
月銷售額
（
全口徑
）
達
1694。8
億元
，
排在房企第
17
位
。
正是得益於業績
、
現金流及銷售量的
“三強”基礎
，
中南建設也贏得了市場的高度認可
。
公開資訊顯示
，
截止
2021
年
10
月
31
日，
6
個月內共有
16
家機構對中南建設的
2021
年度業績做出預測，預測
2021
年淨利潤均值為
81。32
億元，較去年同比增長
14。89%
。其中，
10
家機構“買入”，
2
家機構“增持”
。
無論是業績
、
現金流還是各項銷售指標與市場期待
，
均反映出中南建設經營上仍有闖勁的基本面特徵
。
韌勁：淨負債率下降17。66%
闖勁的背後還得有韌勁
，
這樣才能走得遠
，
不掉隊
。
某種程度上
，
負債率折射出韌勁的底蘊
。
三季報顯示
，
報告期末中南建設有息負債
637。3
億元，比上半年末進一步減少
130。3
億元，與年度經營規模比值進一步降低。
尤為外界所關注的一年以內到期的各類有息負債
166。4
億元，佔全部有息負債的
26。10%
，
比值較上半年末下降
1。13
個百分點，長短期結構更加均衡。
按照
166。4
億元有息負債計
，
未來一年內
每月平均償付需求僅約
14
億元，
即便是
最高
單月
也不過
39
億元，壓力有限。
在今年剩下的四季度
，中南建設境內到期及潛在行權回售債券金額僅有約
24
億元，無到期美元債償還。最近一筆美元債到期日要到
2022
年
6
月，
尚有餘暇
。
以
“三道紅線”為尺
，
中南建設在今年降槓桿成果方面也取得相當成效
。
截止
2021
年
9
月末
，
中南建設淨負債率為
77。61%
，
比上半年末下降
17。66
個百分點
，
這一點尤為不易
；
扣除受限資金後的現金短債比
1。08
，
比上半年末提高
4。85
個百分點
；
剔除預收賬款後的資產負債率
75。81%
，比上半年末下降
1。61
個百分點，進一步靠近上限
70%
的規則要求。
“三道紅線”加速轉綠
，
且每一道指標資料均比半年報時趨向健康
，
預計
2022
年有望實現
“三道紅線”全部進入綠檔
。
現金覆蓋層面
，三季度末公司貨幣資金
230。4
億元，是一年以內到期的各類有息負債的
1。39
倍。
1-9
月中南建設經營性現金流入
1122。85
億元，是一年內到期的各類有息負債的
6。75
倍。
以及
，公司總體負債裡實際收到的現金，基本沒有償付風險的合同負債及相關待轉銷項稅合計
1342。4
億元，佔公司全部負債的
44。97%
，剔除有關負債之後的負債率為
46。81%
，比上半年末下降
4。64
個百分點，在行業保持絕對低位。
在負債規模下降的同時
，
負債結構上也得到進一步最佳化
。三季末有息負債中，銀行貸款佔比約
61%
，非銀金融機構貸款佔比約
25%
，債券佔比約
14%
。
顯示
非標融資減少，融資結構和期限持續改善。
中南建設曾直言
“堅持不依賴有息負債的發展模式”
，
從上述資料中也確實印證了這一點
。
整體而言
，公司負債規模小、償債能力強，實際經營風險低。
鉚勁：已售未結資源1215。4億
在經營尋求安全
、
企穩的同時
，
中南建設亦著眼於未來
。
資料顯示
，
截至三季度末中南建設合併報表範圍內已售未結資源金額高達
1215。4
億元，是前三季度結算收入的
2。7
倍，在同行中也處於較高水平，對後續業績頗有支撐
。
同時
，
結合歷史經營情況覆盤看，結轉效率還有提升空間。
三季報顯示
，
1-9
月公司合同銷售金額
1536。8
億元，銷售面積
1117。0
萬平方米，同比分別增長
7。4%
和
4。3%
，平均銷售價格
13759
元
/
平方米，與今年上半年基本持平。
在城市能級上
，
今年前
9
個月中南建設一二線城市銷售面積佔比
36%
，銷售金額佔比
41%
。預計隨著
Q4
推盤規模的增加，雖然市場壓力繼續增加，銷售絕對規模也會環比上升。
從拿地上來看
，
今年中南建設在投資上更加審慎
。
Q3
新增專案
6
個
，
規劃建築面積
93。4
萬方
；
前三季度累計新增專案
47
個
，
規劃建築面積合計
793。4
萬方
，
地價總額
319。6
億元
，
與銷售金額的比值為
20。8%
。隨著四季度市場調整的進一步深入，預計投資機會將增加。
今年前
9
個月新增專案平均地價約
4028
元
/
平方米
，
較去年同期下降
17
個百分點
，
拿地成本持續降低
。
與此同時
，
前三季度平均售價
13759
元
/
平方米
，
同比增長
2。9%
。
截止
2021
年
9
月底，中南建設房地產業務在建和未開工專案
509
個，在建專案規劃建築面積合計
3103
萬平方米，未開工專案規劃建築面積合計約
1476
萬平方米，可竣工資源總面積
4579
萬平方米，其中長三角
2180
萬平方米，佔比
48%
。
以上各項資料分析可知
，
當下的中南建設一是已售未結資源充裕
，
業績雖有承壓但仍有堅實基礎
；
二是土儲較為可觀
，
優質專案高能級城市佔比不低
，
有助於長期均衡發展
。
此外
，
中南建設前三季度建築業務表現亦不俗
，
新增合同金額
189。9
億元
，
其中
3
億元以上專案
22
個
，
佔新增合同額的
53%
；
1-9
月累計收入
176。6
億元
，
同比增長
13%
。
攻守道的核心奧義在於，在進取中平衡，在平衡中進取。牢牢錨定戰略目標，與大勢同頻共振，從箇中跡象來看，中南建設身上的鉚勁仍在。
房地產其實是一門長期生意
，
只是過去被某些短期行為矇蔽
，
從認識上的偏差逐步演變成市場的扭曲
，
如今政策監管與行業同向發力
，
旨在讓房地產重回正軌
。
而這
，
尤為需要更多房企恪守信用與原則
，
牢記風險
，
紮實主業
，
以
“闖勁
、
韌勁與鉚勁
”度過“至暗時刻”
，
賡續城市化新程序
。