投資性房地產的兩種模式

什麼是公允價值

大家都知道房產屬於固定資產，地產屬於無形資產，那麼什麼叫做投資性房地產呢？他的計量跟固定資產無形資產又有什麼區別和共同點呢？今天我們一起來學習交流吧。

投資性房地產：是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

投資性房地產的範圍有三個：已出租的土地使用權、以出租的建築物、持有並準備增值後轉讓的土地使用權。

投資性房地產的會計核算有兩種模式，即成本模式和公允價值模式。一般企業採用成本模式進行計量，也有少數企業會採用公允價值模式計量，因為財政部規定一家企業只能採用一種模式計量，並且一旦採用公允價值模式就不可以轉換為成本模式，這樣做的目的也是為了防止企業透過計量模式的轉換來操縱利潤。當然，採用公允價值模式的前提是企業有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠可靠持續取得。

成本模式

的前期會計處理跟固定資產無形資產完全一致，取得時按成本入賬，期間要計提累計折舊或攤銷，只不過是計入其他業務成本，即借：其他業務成本 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）。處置時的會計處理，跟固定資產無形資產完全不同，大家要注意區分：固定資產無形資產處置時，要計入資產處置損益，而投資性房地產處置時，收入計入其他業務收入，賬面價值轉入其他業務成本。所以，投資性房地產的處置也會直接影響營業利潤。

公允價值模式

下投資性房地產的取得與成本模式一致。（不同點在於要設定“成本”明細科目，以便於區分“公允價值變動”）採用公允價值模式進行後續計量的，不計提折舊與攤銷。在資產負債表日，投資性房地產應該以公允價值計量，公允價值與原帳面價值之間的差額計入公允價值變動損益。處置時，將公允價值變動損益轉入其他業務成本，其餘處理同成本模式一致。

例題附上，希望會對大家有所幫助

【例】2020年1月1日甲公司將購入的辦公樓當日出租給丙公司（購入價格為5200萬元），租期從2020年1月1日—2021年12月31日，每年租金327萬元（含稅，增值稅稅率9%）在年末收取。2020年末，該辦公樓公允價值為5300萬元。2021年末，租賃期屆滿時，甲公司收回該項投資性房地產，並將該辦公樓出售，開出的增值稅專用發票註明的價款為5800萬元，增值稅稅額為522萬元（5800×9%），房款共6322萬元已收妥。假設甲企業採用公允價值模式計量。甲公司的賬務處理如下：

①2020年1月1日，購入辦公樓並出租：

借：投資性房地產一—成本5200

貸：銀行存款5200

②2020年12月31日，按公允價值計量和確認租金收入

借：投資性房地產——公允價值變動100

貸：公允價值變動損益100

借：銀行存款327

貸：其他業務收入300

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）27

③2021年12月31日，收取租金並出售投資性房地產：

借：銀行存款327

貸：其他業務收入300

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）27

借：銀行存款6322

貸：其他業務收入5800

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）522

借：其他業務成本5200（倒擠）

公允價值變動損益100 （衝減其他業務成本）

貸：投資性房地產—成本5200

——公允價值變動100