假設你們村有一塊留用地，你會怎麼開發？

前言：

廣東繼全國首開住房市場租售同權先河後，租售同權辦法也被用到了工業用地上。相比國有土地，企業開發留用地前期投入少，有助於產業引入，留用地作為產業用地發展的競爭力大大提升。

留用地、徵地返還用地、非農建設用地（含指標）等等，其實意思都是指國家徵收農村集體土地後，按實際徵收土地面積的一定比例，大概是10~15%，

作為徵地安置給被徵地村或農村集體經濟組織用於發展生產的建設用地（包括集體建設用地和國有建設用地），從土地性質的本質上來說，是集體用地。留用地是扶持被徵地農民發展集體經濟的意向安置措施，是“留地安置”的產物，

廣州地區近年來至今 村“留用地”的法規政策：

2012年廣州市政府《關於貫徹實施<廣東省徵收農村集體土地留用地管理辦法（試行）>的通知》（穗府辦［2012］7號）

2016年廣東省政府《廣東省人民政府辦公廳關於加強徵收農村集體土地留用地安置管理工作的意見》（粵府辦〔2016〕30號）

2018年廣州市政府辦公廳《廣州市人民政府辦公廳關於進一步加強徵收農村集體土地留用地管理的意見》（穗府辦規〔2018〕17號）

2019年廣州市規劃和自然資源局《廣州市規劃和自然資源局關於加快推進留用地落地兌現工作意見的通知》（穗規劃資源 〔2019〕3號）

各區的留用地政策：

留用地指標兌現

1、 折算成貨幣補償。

2、 安排留用地的，可採集中留地或分散留地，。

3、 等價置換房屋。

留用地的開發模式：

出租土地或物業

：村集體將留用地或留用地的上蓋物業出租給第三方，以收取租金盈利。

集體留用地租賃

：村集體集體出資建設用地建設租賃住房

合作開發：

村集體以土地作股、第三方以資金作股，雙方根據土地價格、投資資金、建築成本、運營成本等因素確定分配相應的物業，再統一經營、統一分配和分別出租獲取收益。

自主經營：

村集體對留用地自行投資開發建設，完全自主經營管理，維持村集體成員長期利益。

政府統租：

在留用地集中安置或置換的前提下，政府統一承租片區留用地，政府出資組建企業，統一開發，各村按比例收取租金分紅。

留用地使用權公開方式流轉

：村集體自有的留用地委託政府土地市場部門公開出讓，村集體獲得一次性使用權出讓金，受讓方獲得留用地使用權自行開發。

物業+貨幣：

政府收取國有性質的留用地進行土地出讓拍賣，扣除政府墊付賬目後，將土地出讓金的一部分存入村集體公眾賬戶，其餘部分用於村集體購買或置換土地附屬物業。

另外近兩年釋出的2019年5號文涉及推進留用地開發的條例，19年188號文三舊改造稅收指引列舉的9大改造模式當中雖然沒有指出留用地開發，但是有說到“

村企合作之土地整理後出讓模式

”

村企合作之土地整理後出讓

模式 流程：

由合作方負責解除目標地塊上的租賃關係，向相關方支付前期費用並進行土地平整，再交由村集體申請轉為國有建設用地，合作方再透過招標出讓方式取得目標給土地。由合作方負責向國家補交土地價款，並按合同約定，合作方開發完成後向村集體（村民）返還約定的物業。

涉及上稅務方面的話，事實上情況很複雜，以惠州某區留用地開發為例：

而村企合作改造之土地整理後租賃經營：開發商 投資建設，長期租賃土地，逐年支付土地租金，運營物業（公寓）獲取收益，租賃期滿了後移交給村集體。

總的來說：留用地具備價值高、相較於其他徵地工作談判難度低，徵地直接成本低、保障被徵村集體的長期收益，有利於發展村集體利益，合作方式多樣等優點。

寫得不多，各地區的政策不一，操作模式各有差別因地制宜，留用地開發最後是走政府收儲還是走三舊改造，還是

看

自身公司的條件。

如果走舊改的話，如何做好舊村專案，在舊改前期工作如果

做好風險管控，提高專案轉化能力，縮短舊改專案週期

！是個關鍵~感興趣的朋友可以關注一下~

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