石泉一男子租賃門面房又轉租第三人 提前退租誰賠違約金？

近日，在石泉縣司法局兩河司法所工作人員的努力下，成功調解了一起房屋租賃合同糾紛，維護了當事人的合法權益和當地社會和諧穩定，也給周邊群眾上了一堂生動的普法課。

王某與妻子張某都系殘障人士，經過多年打拼，在集鎮修建了兩間門面房出租，一家人生活全靠租賃收入。2017年，劉某因開雜貨店與王某簽訂了門面房租賃合同，約定租期5年，每年房租為1。8萬元，同時約定，如一方單方面解除合同則需支付對方半年的房租費作為違約金賠償。

2019年，劉某因有其他發展事項，遂將兩間門面房轉租給陳某，雜貨鋪的剩餘貨品也盤給了陳某，當時王某與妻子均到外地女兒家玩耍，在轉租的時候，劉某電話告知了王某相關情況，王某在電話中並未提出反對意見，且後期連續兩年的租賃費都是由陳某直接支付給了王某。

到了2020年底，由於生意不太景氣，陳某決定不開雜貨店了，在貨物甩賣之後便找到王某要求退租。王某當時表示同意退租，但陳某應當支付自己半年房租費的違約金賠償，這當然遭到陳某的反對，雙方由協商變成爭執，最終鬧到了司法所。

在詳細瞭解情況之後，司法所工作人員認為，該糾紛並不簡單，還牽扯到轉租人劉某。在通知劉某到場瞭解情況後得知，劉某與陳某當時也簽訂了轉讓協議，但該協議只約定了貨物轉讓價款，以及之後的房租費支付方式和去向等內容，並沒有提起違約金的事項。

劉某認為，自己在轉讓門面房的時候與王某取得了聯絡，王某並沒有反對，且自己並不是退租，而是轉租，並未違反與王某的合同約定，且此後兩年均是承租人陳某直接向王某給付房租，後期陳某要求退租與自己並無關係，因此違約金並不該自己來賠償。

但陳某則認為，當時轉租門面房時，劉某並未提及提前退租涉及違約金的問題，雙方也未在轉讓協議中約定，後期雖然自己直接給付王某房租，但租房的行為是與劉某發生的，因此劉某跟王某的協議並不該由自己來履行。

這樣一聽，王某是徹底傻眼了，劉某和陳某各有道理，那麼，到底誰該來賠償王某因承租人提前退租而產生的房租損失呢，也就是誰該賠償違約金呢？當然，這起糾紛透過司法所工作人員的說法說理，和動之以情的調解，最終還是得到了妥善解決，由劉某和陳某共同承擔了違約金的賠償。

調解員說法

房屋租賃提前退租是十分常見的事情，一般情況下，提前退租屬於違約，承租人需要支付一定金額的違約金，除非因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部損毀、滅失的，承租人可以要求減少租金。致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

現在很多房屋租賃中，都會約定提前退租的違約責任，不過也有很多沒有在相關的合同當中予以體現，這時候就需要根據實際損失來進行判定，像在大城市一般都是以當初留下來的押金來確定，在小城市或農村則需要雙方協商。

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

《中華人民共和國民法典》第七百一十六條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。

本案中就涉及到了承租人轉租的問題，劉某把雜貨店盤給陳某，已經電話通知了王某，王某未反對屬默認同意，王某與劉某之間的租賃合同繼續有效，因此劉某應承擔違約責任。劉某與陳某簽訂的雜貨店轉讓協議中，儘管沒有約定違約責任條款，但約定了今後三年的房租費給付方式，因此陳某提前退租的行為也違反了其與劉某的約定，應承擔相應的違約責任。

作者：郭健 張立輝

編輯：王晨偉

責編：鄭黎波

主編：姚啟明