保利、萬科低價搶客，廣州網紅盤內卷，看房客晚上9點還在排隊

本文來源：時代財經 作者：林心林

“全廣州的中介，端午應該有一半都跑來了保利水木芳華。”中介李飛說道。

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如今，廣州開發商不會放過任何一個節假日蓄客賣樓的機會。相比五一小長假近40個專案搶客的情況，今年端午假期的推貨節奏相對保守，不過仍有不少樓盤透過“開放示範區”“開放實體樣板房”“特價單位”等形式吸引客源。

其中，越秀星樾TOD、萬科城市之光等老網紅盤加推房源。同時，一批新晉網紅盤正在強勢吸引購房者的注意力，如位於增城朱村鳳崗的保利水木芳華專案，開盤三天迎來兩次加推，單日賣樓上百套。

至今仍未拿預售證的萬科黃埔新城專案，自五一小長假啟動凍資蓄客之後，此次端午傳出首開價格最低預計不到3萬元/平方米，再次刷了一波存在感。

“今年的端午樓市，我只想到了一個字，就是卷！”李飛感嘆道。

新網紅盤搶客，開盤價低於周邊板塊1萬元/平方米

想要在當前稍顯冷淡的廣州樓市激起水花並不容易，保利水木芳華走紅的方式十分直接，即打價格牌。

保利水木芳華位於廣州增城朱村鳳崗科教城板塊，距離地鐵21號線鳳崗站約700米，專案共打造12棟33-49超高層住宅，配建一所24班公立小學和規劃商業。

端午前夕，該專案1、2、3棟共576套房源取得預售證。6月3日，保利水木芳華首推1號樓，包括69平方米、80平方米、101平方米的三房和四房房源，折後單價為1。6萬元-1。7萬元/平方米。

可以對比的是，周邊很多樓盤此前開盤價都在2萬元/平方米以上，而保利專案整體比目前周邊一手房源便宜4000元/平方米以上。

“這對於朱村，甚至是整條21號線都具有殺傷力。”中介付強介紹，目前專案周邊在售的專案為保利東灣，複式單位售價為2。1萬元/平方米左右。時代財經瞭解到，專案一開盤便開放了中介渠道，且多位中介證實了佣金比例不低。

李飛端午假期三天基本上就泡在了保利水木芳華專案上，最終成交了兩套。他告訴時代財經，6月3日開盤當天，僅排隊進售樓處都要花上半小時，現場開發商銷售基本上是一對五，根本沒空講解沙盤。“樣板房更不用提了，擠滿了人。”

據李飛了解，當天因為看房人數過多，保利一度暫停看房、開啟預約登記，等到當天晚上9點才重新排隊開放。

而當天，保利釋出了“1號樓首推告罄”的海報，並表示“應眾加推3號樓”。李飛透露，6月3日當天保利水木芳華全場成交120套，共掃碼帶看約400組，成交轉化約3：1。

保利水木芳華的熱銷也對周邊二手房的業主帶來一些衝擊。付強稱，朱村板塊前兩年的一手房高峰期達到了2。4萬元-3萬元/平方米左右，如今二手價格則在1。8萬元-2萬元/平方米左右。“今非昔比，保利這個樓盤一出來，許多業主都得站崗，很難賣出去。”

給周邊板塊帶來價格刺激的，也包括位於老黃埔板塊的新晉網紅盤萬科黃埔新城。

今年五一期間，尚未取得預售證的萬科黃埔新城開放誠意登記和認籌凍資，凍一萬抵三萬，吹風價在3。5萬元-3。7萬元/平方米左右。端午期間，專案傳出首開價格最低預計不到3萬元/平方米的訊息，更傳出萬科員工也開始凍資等開盤。

據瞭解，與黃埔新城一站之隔的廟頭板塊，目前在售一手房均價在4。2萬元-4。7萬元/平方米之間。“隔壁增城新塘板塊更受打擊了，現在還有一些在售樓盤賣到3萬元/平方米，這下怎麼賣？”付強稱。

端午不及五一熱，萬科、保利、越秀爭奪廣州銷冠

儘管低價策略給樓市帶來一些驚喜，但在廣州中原地產專案部總經理黃韜看來，目前廣州市場購買力仍有限、恢復動力不足，開發商降價搶客是正常的銷售手段。

廣州中原報告顯示，5月廣州新房網籤6177宗，環比增加13%，但較比去年同期成交仍下跌40%。報告指出，雖然開發商積極供應過萬套新貨備戰“紅五月”，但買家觀望情緒仍較濃。

黃韜也表示，“中原代理的數十個樓盤端午假期的去化不算很突出，節點沒有五一那麼熱，整個市場可能要到三、四季度才會有真正地好轉。”

據時代財經不完全統計，廣州十餘個樓盤均在端午期間推出一口價、特價房源等優惠，包括華潤置地公園上城、升龍學府上城、凱德山海連城、大華紫悅府，最高優惠49。3萬元。

萬科、保利們的價格戰也反映瞭如今廣州頭部房企的激烈爭奪。

以萬科黃埔新城為例，與其相差一個地鐵站距離的廟頭越秀星航TOD專案，此前開盤均價在4。6萬元/平方米左右，兩者之間形成了明顯的競爭關係。

小到樓盤板塊競爭，大到市場份額比拼。

對於萬科而言，從2003年進入廣州市場後，曾一度風光無限，2012年銷售額破百億，2016年還與保利爭搶廣州一哥位置，近年更踏足了商業、舊村改造、長租公寓等板塊。

不過，此後由於公開拿地少、拆解廣信資產包，萬科在廣州的發展面臨掉隊，總經理一職也短時間出現輪換。

近兩年，隨著引戰投加速消化廣信資產包，舊改專案相繼轉化，推出萬科喜悅裡、萬科城市之光、萬科金域曦府等專案，萬科才在廣州逐漸找回存在感。

克而瑞2021年度廣州房企銷售榜顯示，萬科的流量銷售金額為249。84億元、權益銷售金額169。19億元，均處於第三的位置，位列越秀地產和保利發展之後。

2021年，老大哥保利發展則在蟬聯廣州銷冠11年後，被越秀地產取代。以上述榜單為例，越秀地產在全口徑銷售額、權益銷售額中位列第一，保利發展則保住了流量銷售額的榜一位置。

事實上，保利發展排名被超的另一面，是越秀地產這兩年憑藉二股東廣州地鐵的優勢，開發了多個TOD地鐵盤，不少樓盤價格相較周邊均有一定溢價。今年五一假期，越秀地產和廣鐵共同開發的琶洲南TOD專案還未正式開盤1棟就已經“賣完”，且大部分客戶是全款買房，均價在10萬元-14萬元/平方米。

不過，在黃韜看來，越秀地產同樣面臨著一定壓力，比如TOD專案開發成本高、運用資金大。“雖然TOD賣得好，但是也有其他不太理想的樓盤，包括還肩負著一些拿地的任務。”

（除黃韜，其他受訪者均為化名）