新力服務的接盤方浮出

文/樂居財經徐酒眠

紅色的地毯上，站在一排嘉賓，他們佩戴胸花，整齊地豎起了大拇指。

11月8日，金科服務（9666。HK）華東區迎來了一批“新人”。他們來自新力服務的核心管理團隊。

但，閉濤沒有現身。這位新力服務董事長，在微信朋友圈已經2個月沒曬有關新力的東西了。

此前的幾年，他是個拼命三郎，經常在深夜發自己和團隊的工作場景。業內人士對他報以豔羨的目光，說他遇到了一個好老闆張園林，才有了發揮的空間。在新力服務遞交招股書時，閉濤個人持股高達13。86%，成為物管圈最耀眼的明星經理人。

很快，這種幸福在兄弟企業新力控股（2103。HK）暴雷聲中破滅。張園林賣新力服務的聲音甚囂塵上。雷聲響了許久，但未見下雨。買家包括碧桂園服務、龍湖智慧服務等。

而今，當新力服務的一批高管進入金科服務體系，意味著金科服務收購新力服務，成了大機率事件。

截至2021年11月17日，金科服務總市值約為235億港元。它上半年實現營收25。85億元，在管面積約1。87億平方米。

9.17人事變動

9月18日，對閉濤與新力物業而言，是一個重要的時間分割線。

此前一天，新力物業發出了一封內部人事調令，常務副總裁兼住宅產業集團總經理饒豔齡接替閉濤出任總經理一職，全面負責公司日常經營管理，並直接向張園林彙報工作。

與此同時，張園林還從新力控股集團調動了陳莉分管新力物業財務條線，統籌新力物業集團財務管理工作。而此番人事變動，一度被外界解讀為是張園林對閉濤的“削權”。

但名義上，閉濤保留了新力物業集團董事長一職，並具有一票否決權，他的工作安排是負責公司戰略、對外關係維護。

在9月18日之後，閉濤就淡出了公眾視野。和以前瘋狂地曬工作激情相比，判若兩人。兩個月來，只曬了兩條朋友圈，一條是關於孟晚舟回國新聞，一條是秋夜登高圖片。

樂居財經從多處信源獲悉，閉濤打算從新力服務離職，但尚未正式手續。“因新力服務的股權處理問題未談攏，還在掰扯。”

最近這些年，在新力服務，閉濤僅在老闆張園林之下，且對他很放權。

新力物業衝刺港股資本市場之時，張園林拿出了27。72%的股份來犒賞物業高管團隊與員工。其中，閉濤獲封13。86%的股份。在新力物業上市前的股東框架中，閉濤的持股佔比使其成為僅次於張園林的第二大股東。

招股書顯示，新力物業控股股東為張園林，其透過家族信託持有71。28%的股份；新力物業的三位執行董事閉濤、饒豔齡、馬薇，透過各自的信託分別持股佔比13。86%、2。97%、0。99%。

此外，還有9。9%的股份作為股權激勵留用，由離岸公司先程控股代持，根據股份激勵計劃，員工將不時被提名為股權激勵信託的受益人。換而言之，倘若新力物業上市計劃進行順利，閉濤作為新力物業重要的主心骨，其往後還有很大可能還會繼續獲得股權激勵。

樂居財經瞭解到，截至目前，閉濤仍是包括新力物業在內的、新力集團相關的10家企業的法人代表，並在新力集團旗下25家相關企業擔任要職。

閉濤8年效“力”

閉濤與張園林的做事風格很像，或許也是因為如此，閉濤能成為張園林的肱骨之臣。

新力物業成立於2011年，而閉濤2013年便來到新力物業。履新後，他帶著70個人，從一個專案幹到瞭如今400個簽約專案，在管區域從江西擴充套件至13個省50多個城市，很有張園林那些年帶著新力從南昌衝向全國的拼勁。

閉濤大學學的是中文，畢業後沒有朝著“大家固有的思維”從事與文字、教師等相關的工作。1992年他來到深圳，最初從事的是跟房地產相關的行業，後來減薪跳到物管行業，這才有了現在的職業路徑。

他曾先後任職於華僑城、泰禾、融創、花樣年、恆大等多家上市房企旗下物業公司，有著20多年的物管經驗。而入職新力這近8年，他與新力物業可以說是相互成就。而今，新力地產身陷重重危機，閉濤一手做大的新力物業卻不得不被祭出。

過去，新力一直以高負債、高槓杆、高融資成本等在房地產與資本市場闖蕩，也曾被賦予有“黑馬”的美譽。2020年，新力控股集團總合約銷售額達1137。36億元，首次躋身“千億俱樂部”。

不過，危險常常也隱在那些繁茂的機遇中。截至2021年6月末，新力流動負債754億，有息負債約295。5億，其中有抵押負債243。6億，未來一年內約有133。6億元債務到期。

回看下半年新力公告的債務情況，目前共有3筆境外融資在內的項下負債有待償還，本金總額共計7。1億美元。而3筆存續期間的美元債票面利率分別為9。5%、8。5%、10。5%。

其中，因未償付2021年10月18日到期應付的2。5億美元債本金及利息，新力從技術性違約走向債務實質性違約。

據樂居財經不完全統計，截至目前新力地產已累計新增股權凍結逾10次，被凍結股權數額超過40億元。此外，張園林所持新力控股的1。49億股股份（佔已發行股份總數的4。17%）也遭債權人拋售，用以償還債權人款項。

物業淨利率10%靠後

債務承壓，於新力和張園林而言，出售資產，需要的是能夠快速入賬的現金。或許也是因為如此，新力物業自9月底就傳出接觸買家，而今快兩個月過去了還沒有等來下文。

坊間傳聞，兜售中的新力物業其實已經先後接觸過龍湖物業、碧桂園服務、金科服務等多家物企，而這筆交易拖到現在還沒有落錘是因為價格與付款條件未談攏。

從傳出的幾條訊息看，新力物業的作價在17億-18億元。那麼，新力物業的成色到底幾何？

招股書披露，截至2020年末，新力物業在管物業233個，在管總建築面積約3230萬平方米；簽約管理物業400個，合同總建築面積約6760萬平方米，合約在管比大概在2。1左右。

新力物業雖然也全國化多年，但區域色彩依舊十分濃厚。2018年到2020年，新力物業的營業收入分別為2。48億元、5。37億元和10。05億元，相應的淨利潤分別為1405。3萬元、3526。4萬元和1。02億元。對應期內，其來自江西的物業管理服務收益佔比分別為99。3%、93。5%和87。5%。

2018年-2020年，新力物業的整體毛利率分別為29%、29。4%、30。9%，相對穩定；不過，其淨利率卻偏低，分別為5。67%、6。56%和10。18%。

此外，雖然近幾年新力物業對新力控股集團及新力控股集團的合營企業及聯營公司的依賴度有所下降，但新力控股仍是其最大客戶。如今新力控股身陷危機，後續對新力物業的在管專案輸送勢必也將受到影響。

此外，新力物業在獨立第三方物業開發商所開發物業的每月物業管理費均為每平方米2。1元。而同期，服務新力控股集團的每月物業管理費分別為每平方米2。3元、2。6元、2。9元，相比分別高出9。5%、23。8%和38。1%。

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文章來源：樂居財經