房屋外牆脫落傷人傷物頻發 誰負責？誰維修？

近期，廣東、湖北等多地發生房屋外牆脫落導致人員傷亡和財產損失，引發社會廣泛關注。記者調查發現，房屋外牆脫落近年來有逐漸增多趨勢，事故發生後，常常出現維修責任不明、各方推諉、籌集資金困難等問題。

外牆脫落事件為何頻發？

11月28日，廣東江門市一舊房外牆脫落，砸傷人行道上一位老人。11月中旬，江西省吉安市一小區居民反映，該小區的外牆瓷磚經常會掉落，已經有人被砸傷。不久前，湖北武漢市一棟33層的樓房部分外牆突然脫落，落下的石塊砸中路過的網約車，司機不幸當場身亡。

房屋外牆為何脫落？多位業內人士介紹，除房屋外牆老化外，外牆脫落的主要原因還包括缺乏防水效能的外牆保溫層材料在一段時期內的廣泛應用。

一家建築央企的質量總監告訴記者，上世紀90年代末開始，我國大面積推廣外牆外保溫層和裝飾層，但由於早期採用的外牆保溫層材料吸水性較強，下雨後牆內保溫層積水，冬冷夏熱，反覆熱脹冷縮，導致外牆外保溫層脹裂脫落。主管部門意識到這個問題後，從2017年開始推行吸水率低的外牆外保溫材料及彈性防水塗料。

上海一家專門從事歷史建築保護的物業機構張經理告訴記者，上世紀90年代，一批高階住宅外牆採用了一種保溫面板，還有不少樓房使用了牆面磚，保溫面板和牆面磚較易脫落，“2000年之後，各地陸續禁止此類材料應用於外牆。”

很多業內人士談到，20多年前建設的一些住宅逐漸老舊，外牆掉磚日漸頻繁，部分高樓外立面因此變得殘缺零亂，如樓體上長著難看的疤瘌。

脫落的外牆誰來修？

外牆脫落屢屢造成人身傷害和財產損失，該由誰負責？誰維修？

法律明確規定，建設工程在保修範圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。

建築業內人士介紹，外牆抗滲漏的保修期為5年，外牆裝飾工程的保修期為2年。“外牆脫落往往發生在交付7年之後，保修期內發生的情況較少。”一家央企建築工程監理負責人告訴記者。

如果保修期已過，脫落的外牆誰來修？

依據物權法第70條規定：業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。根據民法典第273條規定：業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

上海交通大學中國城市治理研究院教授陳杰說，產權人有維護建築、保障其不造成公共風險的責任，但建築物及其外立面的維護是很專業的事，需要細分相關部門的責任歸屬。

北京林業大學經濟管理學院物業管理系主任程鵬說，保修期外，業主作為住宅樓公共部分的共有人，有維修保養該大樓並保證其安全的義務。全體業主需要籌集和使用公共維修資金，經業主履行一定程式決策後，專項用於外牆的維修。

記者調查發現，動用維修基金需要業委會同意，要走規定程式，如果業委會不同意或者業主意見達不成一致，維修就常常陷入扯皮的情形。

一位居委會負責人告訴記者，是否維修外牆首先需要經過業主大會投票來決定，要有告知期，必須確保知會全部業主，這項工作往往耗時多日；如果多數業主同意修，還要進行7天公示，並上報街鎮有關部門審批；然後進行招標，選擇維修方。“整個流程走下來，如果順利也要5個月至6個月。如果多數業主不同意，則要視情況由街鎮相關部門決定是否啟動應急程式，從啟動到維修完成，要耗時1年至2年。”

此外，有的小區沒有業委會，出現外牆脫落情況後申請維修基金非常困難；有的小區公共維修基金也存在金額不足、申請流程複雜等問題。

如何切實破局？

據瞭解，長期以來，建築物外牆面及其附屬物缺乏有效的安全檢測和維護機制。建築所有者、使用者均不知道該履行哪些例行的檢查和維護義務，相關部門對此也缺乏必要的指導。

程鵬等專家認為，樓房外牆脫落的情形比較複雜，責任劃分需要甄別，具體情況具體分析。

上海市虹口區曲陽路街道辦事處副主任王佳緯認為，建築需要維修的就要儘快啟動相應程式；確有客觀困難的，政府可給予補貼或納入專項工程。

“無論業委會、居委會還是物業公司，都難以承受傷人之重。”陳杰認為，從長遠看，如果房屋及外立面已經過了“質保期”或房齡超過20年，應強制性規定每隔若干年大修一次。

從目前妥善解決問題的小區來看，多數是得益於老舊小區綜合改造。如雲南省紅河州蒙自市千福園老舊小區改造中，翻新了外立面、進行了屋面防水維修等，透過國家補助一點、市級配套一點、居民自籌一點、管線單位分擔一點、社會資本投入一點、改造收益補充一點的籌措方式，多方發力解決資金問題。

陳杰認為，街道要切實負起監督和統籌協調的責任，及時動態監測危情，督促物業、業委會履行職責，積極整合政策資源，提出切實有效的解決方案。

王佳緯認為，相關部門應對轄區內所有房屋建立全生命週期的管理庫，根據不同樓棟情況，設定年檢名單、高危名單、搶修名單，實現“一樓一檔”。房屋一旦出現危險，應啟動相關程式指導維修。

此外，業內人士建議，政府應鼓勵和培養業主購買保險的意識，透過缺陷責任險、公眾責任保險等保險產品，由開發商、建設施工單位、物業公司和業主各出一部分，為房屋攢足“養老錢”。

（據新華社“新華視點” 記者鄭鈞天、王優玲）

（來源：新華社）