房子或迎“蘿蔔價”？30天貶值40萬，有人手握3套房賣不掉，3因素

隨著2022年二季度的到來，很多有房人和無房人都表示不淡定。無房人在猶豫什麼時候才是購房時機，有房人擔心如果房市繼續下跌，那麼手中的房子或繼續貶值縮水。

下邊這2個例子，或許是2022年以來，比較常見的情況了：

1、有人

買房30天貶值40萬

。

朋友李威（化名）是一位五星級酒店的廚師，這個酒店位於新一線城市武漢。其實李威籍貫並不屬於武漢，而是江蘇，由於學習成績不佳，所以高中之後讀了一所技校，技校畢業之後，就跟著朋友到沿海城市打工，技校學習的是廚師烹飪，從配菜開始，李威默默努力，經過長達7年的磨礪，終於從洗菜工當成了一名廚師，廚藝也見長。

隨著廚師烹飪技能的提高，自己的工資也日益提升，從當初的2000元提高到了現在的1。5萬元。2年前，李威經過多次跳槽之後，終於攀爬到了一家當地的五星級酒店做大廚師，月入1。5萬，這讓李威看到了成家立業的新希望。經濟基礎決定上層建築，腰包鼓了之後，介紹相親的人成群結隊，幾經折騰之後，李威終於邁入了婚姻的殿堂。

除了結婚，2021年6月份，他買了人生中的第一套房子，總價值145萬元，首付款30%，貸款達到70%，然而就在簽訂購房合同30天之後（這時按揭貸款還在稽核中），老李發現，這家樓盤竟然打折了，按照新的價格顯示，自己同戶型、同樓層一模一樣的房子，價格降低至105萬元，這也就是說，老李在短短30天的時間裡，房子還沒拿到手，就已經縮水了接近40萬元。

像

老李

的情況似乎還有很多，天津、鄭州、合肥、石家莊等城市不少樓盤在2021年下半年都出現了“因為降價過度導致維權”的情況出現。

2、

還有人手握3套房賣不掉

，房子

或迎“蘿蔔價”？

來自合肥的網友老張，自從2017年之後，就表現

的

不淡定，在2014年至2017年這幾年時間裡，合肥被稱之為“霸都”，除了GDP增長讓人羨慕之外，更為重要的一點事，房地產的價格增幅同樣讓人為之驚歎，筆者還記得在2013年前後，北區的房子均價才3000多元，然而到了2017年的時候，就已經達到了1。2萬元左右。虛高還是真實？至少到2021年這個價位從來沒有下滑過。

老張這次買房屬於“判斷失誤”，他相信了“南有濱湖，北有北城”的說法，真的以為北部城市會快速被撤縣劃區、引入重工業或者高新產業。於是在這裡以1。2萬元的單價入手了3套房產。然而4年過去了，這3套房子價格紋絲未動。老張預測，短期內這3套房子還有下行空間。

一方面，有人買房30天貶值40萬，還有人手握3套房賣不掉，或迎“蘿蔔價”？

究竟是什麼原因導致現在的新樓盤不斷折價銷售、二手房也難以轉手呢？指聞君認為，

3大因素提前看看！

第一、房子已經超過需求。

對於住房過剩這一點，多位房地產大佬給出了高度一致的意見，例如王健林曾經說到，你去看看各個城市裡有多少房子，將來房子漲跌還用說嗎？王健林的言外之意很明顯，城市住房庫存高於需求，所以房子價格難漲；另外王石也直言，當前是一個流動性的社會，買房很容易把人固定住，而且王石認為在住房過剩的情況下，年輕人不買房，也可以從父母們那裡繼承來多套房產。

經濟學家任澤平在《中國住房報告》給出研究結論，城鎮的存量商品房住宅數量高達3。11億套，房子數量多於需求，戶均房產達到1。1套以上，結論顯而易見。

以此

同時，還有房產學者研究指出，除了商品房外，小產權房、集體房產、宅基地房的數量更龐大，總量在商品房的4倍以上，足夠30億人居住還綽綽有餘。

第二、高層新規，切斷了樓市的稻草。

任何行業，一旦和金融深度繫結，那麼就必然會產生泡沫化的可能性。黃奇帆說過，要想抑制房地產的高價格，解決策略其實很簡單，就是今後要禁止房企繼續揹著銀行買地皮，黃奇帆認為，只要拒絕給房企貸款融資，那麼房地產的高熱自然消退。

指聞君認為，黃奇帆的觀點是正確的。經過20年的發展，房地產整個生態鏈都充滿了“金融化”的味道，開發商買地皮的錢90%來自銀行貸款；開發商建房子的錢90%來自銀行貸款，購房者買房子的錢70%來自銀行貸款。房企在這個環節中，只是充當了錢的搬用工角色，整個房產開發、銷售生態鏈中，資金70%由銀行維繫。一旦銀行退出，那麼這個遊戲就玩不下去。

2020年至2021年，央

爸

連續兩次加碼“收緊房地產貸款”，三根紅線之後，雙上限襲來，直接切斷了樓市的稻草。

第三、城鎮化已達60%，對房地產驅動減弱。

北師大教授董藩、中國城鎮研究專家李鐵等人認為，城市化是房地產發展的基石，北師大教授董藩說，未來城市化還有15年的紅利期，將有4億農村人進入城市，所以董藩、李鐵等才認為，房產價格繼續上行依然是必然的趨勢，像北京、上海、廣州、深圳等這樣的大城市，漲到80萬元/平米是可能的。

有一點必須承認，過去的20年裡，城市化確實為城市房產帶來了很多購房需求。但是未來真的

還

如董藩教授所說，還會持續推動房產價格上浮嗎？指聞君認為不會，首先城市化已經達到了63%，距離發達國家（美國、日本、英國、德國等）水平只有10多個百分點了，今後趨勢會減弱，所以對房產的促進作用自然削減。

話題：鑑於此種形勢，還值得買房嗎？

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