總起價121億，比鄰螞蟻總部！杭州之江未來社群兩宗地即將出讓

天目新聞 記者 詹慧雯

本週，杭州2022年第三批集中供地土拍大戰將打響！

19宗涉宅地，計劃於9月15日一天內出讓，總起價409。6億。

這一次，西湖區拿出了壓軸寶地，2019年與亞運村同期入圍浙江省首批未來社群試點建立名單的之江未來社群專案。

之江未來社群兩宗地，總體量高達76萬方，總起價121億，是三批次土拍中的重頭戲。

之江未來社群實景圖

總起價121億，中止價133億

之江板塊的城市封面來了

即將於9月15日出讓的之江未來社群專案，由杭政儲出［2022］63號地塊、杭政儲出［2022］68號地塊兩宗地塊組成。（以下簡稱：63號地、68號地）

之江未來社群地塊區點陣圖

之江未來社群，位於之江旅遊度假區核心區，之江大橋西下橋口不遠處，離錢塘江僅900米，是由濱江自駕進入之江的“第一眼城市封面”。

同時，之江未來社群橫跨地鐵6號線楓樺西路站、之浦路站兩大地鐵站，也是之江板塊的又一大型地鐵TOD專案。

杭政儲出［2022］63號地塊航拍圖

杭政儲出［2022］68號地塊航拍圖

地塊北面一路之隔是群升萬國天地、之江文化中心；東面一河之隔是在建恆大水晶國際廣場、螞蟻集團總部。

南面是浙一醫院之江院區、西投銀泰城，以及在建回遷安置房；西南方向，是之新花苑、祥生雲境、德信九溪雲莊，以及綠城今年6月競得的37號地塊。

地塊周邊環境實景圖

63號地塊，出讓面積117989㎡，用地性質為商住，容積率3。06，可建面積36。2萬方，起拍價59。3億，起拍樓面價16393元/㎡，中止價65。2億。

68號地塊，出讓面積147757㎡，用地性質為商住，容積率2。74，可建面積40。5萬方，起拍價61。7億，起拍樓面價15242元/㎡，中止價67。8億。

這兩宗地塊的地上總可建面積超76萬方，總起拍價高達121億！

地上76萬方，是一個什麼概念？

比奧體的信達中心、未科的綠汀路TOD都要大，相當於申花華豐造紙廠——星瓚頌錦府、杭樾潤府、華潤綜合體三個專案的總體量。

製圖：方仲辰

總起拍價121億，又有何分量？

要知道杭州土拍史上，成交總價超120億的專案，僅杭州IFC（132。6億）、信達中心|杭州壹號院（123。18億）兩個。

若是在市場行情火爆時，拍至中止價，之江未來社群總成交價甚至能達到133億，超越新鴻基江河匯，成為杭州土拍史上成交總價TOP1。

新房限價3.75萬/㎡

需建8000㎡地下商業，5萬方人才公寓

當然，像之江未來社群這樣大體量的TOD專案，內部建設用地規劃條件也是非常複雜的。

之江未來社群內部規劃用地示意圖

63號地塊，由6宗子地塊組成，其中，3宗為住宅，總可建面積約22。6萬方，佔比超6成。

2宗為商業商務用地，需結合地鐵楓樺西路站設定5000㎡地下商業；設定建築面積2萬方的服務式人才公寓（全自持，不得銷售）；配建場站面積1000㎡的公交首末站一處；其餘不得設定公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能的用房，最小分割面積不小於800㎡。

1宗為服務設施用地，需配建一所12班幼兒園。

63號地塊建設用地規劃條件

68號地塊，同樣由6宗子地塊組成，其中，3宗為住宅，總可建面積26。5萬方，佔比超6成，撇除掉2。5萬方的公租房配建，可售住宅面積約24萬方。

2宗為商業商務用地，需結合地鐵之浦路站設定3000㎡地下商業；設定建築面積3萬方的服務式人才公寓（全自持，不得銷售）；地標建築區域內，可建設一幢建築限高不大於130m的地標建築；其餘不得設定公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能的用房，最小分割面積不小於800㎡。

1宗為服務設施用地，需配建一所15班幼兒園。

68號地塊建設用地規劃條件

值得一提的是，63號、68號兩宗地塊，均鼓勵充分利用開發地下空間，地下空間建設不少於兩層，專案範圍內除幼兒園之外的各地塊之間地下空間全部打通。

由上可知，之江未來社群的住宅總可建近50萬方，其中，可售體量約47萬方，若以套均100㎡來計算，未來將為之江板塊帶來約4700套新增商品房。

另據出讓須知，之江未來社群地塊未來商品住房精裝限價37500元/㎡。

9月15日正式出讓

之江未來社群花落誰家？

之江未來社群地塊，可謂是千呼萬喚始出來。

早在2019年6月，之江未來社群就被列入浙江省首批24個未來社群試點建立名單之中，當時計劃總投資額245億，是同期中投資規模僅次於杭州亞運村的未來社群專案。

2020年6月，之江未來社群首次控規調整，新增了一所學校、一所文化展覽館（鄰里中心）用地，建築限高首次突破100米。

2022年4月，之江未來社群再次控規區域性調整，調整後，商業配比降低了，住宅可建面積增加了，部分建築限高來到110米，地標建築限高130米。

之江未來社群效果圖

之江板塊，乃至整個西湖區，已經很久沒有如此大規模體量的涉宅地出讓了。

雖然，規劃條件中有一部分地下商業、人才公寓的配建要求，但相比綠汀路TOD、杭騰未來社群等《監管協議》中對房企商業運營能力的高要求，之江未來社群的房企“准入門檻”並不算嚴苛。

非以商業見長的外來、本土開發商，也有機會競得專案，只要你有足夠的資金實力。

且在專案現場，我們可以清晰地看到，之江未來社群的鄰里中心已基本完工；楓樺西路站、之浦路站，兩個地鐵站均已通車；北面一路之隔的之江文化中心，已經開始鋪設幕牆……

之江未來社群並不是一張白紙，而是一張早已畫好、待人徐徐鋪開的城市封面。

更何況，它東面不遠處，還是螞蟻集團總部。

之江未來社群及周邊環境航拍圖

根據出讓公告，之江未來社群專案將於9月15日正式出讓。

據瞭解，杭州本土頭部房企，外來大型央企、國企等，與之江未來社群專案有過洽談。

最終會花落誰家？我們拭目以待。

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