有多少房子才能相當於過去的地主？估計和你想的不一樣

北京章哥，房地產從業

20

年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一、

和朋友正喝茶呢有人加我微信，問北京是否有地鐵沿線總價80萬之內的房子？因為他只有30萬，但迫切的想買房。回答是有，在地鐵房山線的燕山區。可總價是80萬，現實中卻未必能用30萬買到，房子很老了，我也不知道是否能貸款，估計要受到限制。

我覺得回答的沒毛病，結果人家怒了，一條又一條的吐槽發過來。我也沒再理他，能理解這種人的心情，來北京年頭不少了，或許也很努力很辛苦，但就是沒攢下錢買不起房，心中積攢了太多的怨氣。所以經常得找個倒黴蛋兒發洩一下，這就找上我了唄。

我倒無所謂，自打我幹這行兒就沒少了捱罵。房價漲了，沒買房的罵我；房價跌了，買了房的罵我，怎麼都跑不了。所以當年我的老闆就說，咱們這行業之所以工資高，就因為至少有30%的錢是捱罵費的補償。

這就讓這小夥子罵吧，反正他表面上罵的是我，其實罵的高房價，我只不過是個替代品而已，是人家隨機的發洩靶子。

但小夥子最有一句話挺有意思：小心再來一次土地革命，全都把你們鬥地主！

二、

我讓朋友看了看，他也笑了。然後說他爺爺就曾經是地主，也捱過不少批鬥，但卻和人們想象中的情況不同。

後面再說他爺爺的事兒，先說如果用過去地主的標準，和現在的房子怎麼進行比較？

在運動時期，中國把農民分成了幾個等級，地主，富農，中農，下中農，貧農。這劃分的標準是什麼？人們都認為是用的“資產”。其實不是，主要用的是“生產資料”，也就是土地、耕牛和農用機械（水車、磨坊等等，普通的鋤頭鐮刀不算）。

其實很多中國人不太清楚“無產階級”是什麼意思，以為無產指的是沒有資產，也就是沒錢沒房的人。其實不對，這個“產”主要指的也是生產資料，不掌握生產資料，只能靠出賣勞動力的打工人，就是無產階級。也可以說是被僱傭的階層，除了能生孩子之外，沒有其他的可投資品。

那貧下中農就是無產階級了，屬於既沒有土地也沒有耕牛，更不可能擁有水車磨坊一類的。所以他們只能去給地主當長工或佃戶，相當於打工者，用勞動力來換取生活資料，沒有其他的收入渠道。

現在的房子其實就等同於土地，是可以靠出租賺取收益的，屬於生產資料。哪怕只是自己住，也是節省了租房成本。

那可以這麼說，住在合租房的基本就是貧農，能租一套房的就相當於下中農。當然，租豪宅酒店的不能算，那不是人家不能買，而是懶得買，就喜歡這種租房的生活，和買不起兩碼事兒。

三、

什麼是中農？就是擁有生產資料，能夠自給自足的自耕農。比如偉大領袖，他們家在湖南擁有15畝土地，足夠自給自足了，所以就是中農。後來又多了8畝地，需要僱人幫工，那還就可以算富農了呢。

所謂富農，就是在自給自足之外，還有多餘的生產資料可以出租或僱傭別人來生產，賺取別人的剩餘勞動價值。

那如果和現在的房子比較，擁有自己的獨立住房就是中農，可以自給自足。而如果有多餘的房子出租，那就是妥妥的富農了。

但是這也不能一概而論，有的表面上是中農，其實也是富農的。比如我家鄰居老兩口，住著很大的房子，價值也不低。但他們就是不願意出租，更不願意換成兩套把其中一套出租。那他們表面上是自給自足的中農，其實則是富農。

也有表面上是富農，其實是中農的。比如在遠郊有兩套小房，收取著其中一套的租金。但實際上這兩套加起來還不如市區的一套小房，那這種表面的富農，其實也不過就是中農而已。

這其實也可以制定個簡單的標準，也就是在保證自己的正常居住之後，還能靠出租房子來賺錢一個當地平均月薪收入的房租，那就是富農。

以北京為例，滿足一家三口的房子基本就是市區兩居室，價值5/600萬左右。那北京的平均工資基本是7/8000塊錢，也就是如果再有一套能租出這個租金的房子，就相當於過去的富農。

這折算成房產價值就是，家庭房子資產在5/600萬的就是中農，千萬左右的就是富農。低於5/600萬的，下中農。完全沒房子靠租房生活的，貧農。

地主的標準是什麼？是完全不必參與生產勞動，靠土地出租就能夠生活的階層。

如果以房子來對應，那在北京，夫妻平均收入在1。5萬的為中位數。那也就是說，如果你們住著自己的房子，然後每個月不靠工資還能收1。5萬，相當於兩套普通房產的房租，那就是地主了。這個標準基本就是3套房，價值在2000萬左右。

對應一下吧，看看自己是什麼階級成分？

反正以北京來說，如果以這個標準，那地主很少很少，富農也不多，基本都是中農和貧下中農。因為北京有2200萬常住人口，也就是1000萬個家庭。官方數字說房產自有率是70%，那就是有300萬無房戶。而在其餘700戶裡，擁有一套房的是絕大多數，兩套房以上的僅有10%。很多人顯擺房子多，比如一家三套吧，那其實如果有老人和孩子的話就是三個家庭了，不能按一個算。

另外，北京的房產總量不過是700多不到800萬套，700萬的有房家庭，能給一家兩套三套留出的就是幾十萬套。所以甭相信北京有多少地主，至少到現在還是很小比例的存在。

四、

說說朋友爺爺的這個地主的故事吧，看有沒有啟發。

他老家在關中，也就是陝西中部。這幾年有個說法是“關中無地主”，好像是秦暉先生提出的，意思是關中地區很貧困，解放前是以自耕農為主的，能被稱為地主的非常少。所以當年鬥地主是為了批鬥而批鬥。

他這個說法不太準確，但也不能算錯，可這背景和實際情況卻也和絕大多數人認為的不同。有時間單獨寫寫土改和鬥地主吧，講講領袖為什麼必須要發動這場運動，以及背後的歷史抉擇與無奈。絕大多數人在時代面前，都只能是隨波逐流，無法選擇命運。

像這朋友的爺爺之所以成為地主，也是無奈的結果。他們家祖上世代務農，也就30畝地的湊活過日子。但到了他祖爺爺（曾祖）這兒上突然祖墳冒青煙，考上了秀才。那富在深山有遠親，學習牛逼也等於發了財，於是立刻就有遠房親戚找上門，出錢出力的接他們家進了縣城，從此實現了階層躍升。

多說幾句吧，現代人看爽文神劇看多了，覺得古代的科舉挺容易的，動不動就中舉人中進士，甚至老有人說中進士就相當於考上985。這都是不懂的在胡說八道，真要是那麼容易，那中國古代階層躍升還能那麼難嗎？真實的科舉要比現在的高考難上幾百上千倍，所以古代農民才被權貴階層壓了幾千年。

舉個例子吧，知道蒲松齡嗎，寫《聊齋志異》的一代宗師。他19歲就以山東省第一的成績考上了秀才，但每三年去考一次舉人，直考到了73歲都沒考上，無奈的被特殊照顧了一個名額（歲貢生）。

秀才好考嗎？要說也好考，只要先考取了“童生”資格就行。清朝每年童生錄取數量是2。5萬，以當時平均3億人口計算，約等於現在的每年十萬人。那985現在每年錄取20萬人。

所以得到童生身份，相當於現在考取985的熱門專業，知道難度了吧。

但童生僅僅是具備了科舉的資格，考秀才要比這難的多，平均每年才2000多個名額，約等於現在的每年高考全省前100名之內。那清北每年都錄取6/7000人，考秀才基本等於以700分的成績考上清北。

能理解《范進中舉》之後為什麼那麼瘋狂了嗎？因為考舉人更難，每三年錄取1400人，每年不到500。這難度大概相當於現在每年的“國考”中，在200萬考生中考到前2000名。如果覺得范進可笑就可以去考公務員試試，要知道這報考生們就已經是人中龍鳳了，想想那難度吧。

進士就更甭說了，全中國1300年科舉史，進士只有10萬人。大清朝286年曆史，2。8萬個進士。無論多少人報考，每年就100個名額。也就是這200萬人裡的前100名，兩萬選一個。

而且別忘了，讀書人在古代是隻有科舉這一條路的，所以這些人都是年復一年的考，最高記錄是在康熙年間，廣東順德縣的黃章老人，以98歲高齡奔赴省城靠舉人，提著燈籠上寫著“百歲觀場”。

想想吧，現在的高考是上不了985211也可以去一二三本或上專科，而古代，必須永遠考下去，這積累下的考生數量想想都恐怖吧？

五、

接著說這朋友家吧，他祖爺爺考生秀才就已經是祖墳冒青煙了，相當於進了清北的熱門專業。如果將來考上舉人，那就等於有了做官資格，可以和縣長大人稱兄道弟了，畢竟全縣也沒幾個。而且只要當了舉人，立刻就成為大地主，同時具有了蓄奴權，還有資格建宗祠，從此成為地方上隻手遮天的一方霸主，扛把子。

但他祖爺爺止步於秀才，這輩子也沒考上舉人，但即是是這樣也已經在縣城裡安了家。那鄉下的地呢？留著唄，因為有組訓，土地只許買進，不許敗家的賣出。而且也根本賣不出去，當地土地貧瘠，所以人口有限，家家都有地，也就沒什麼人買地。

不理解問什麼都不買地吧？因為買了地沒用，耕種不過來也租不出去。因為在古代，以北方為例，一個壯勞力的最高耕種土地極限就是30畝，再多了種不了。這並不是體現在翻耕播種施肥除草什麼的工序上，而是由收割決定。

在沒有大型收割機的年代，收麥子只能是人工，那就算是再能幹的勞力，一個人一天3畝地也就到頭了。到現在陝西還有“麥客”，也就是專門幫人收割麥子的，一般每人每天兩畝地，少了的一畝多點兒。

而收麥子是必須“搶收”的，拖時間長了肯定造成損失，尤其遇到下雨什麼的，那這一年就白乾了。所以，如果勞動力少，那就算是有再多的土地也沒用，就算種了也收割不過來。

因此，之所以北方講究“三十畝地一頭牛，老婆孩子熱炕頭”，那是因為一家人最多能種30目的，這就弄不好要十天半個月的收割期，地再多也沒用。

而且30畝地也足夠一家自給自足了，絕對的中產。在解放前的兩千多年裡，中國北方的畝產沒什麼變化，基本都是百十斤左右。那一個人一年大概需要三畝地的收成才能活下去，一家人夫妻兩個加上幾個孩子，15畝地夠吃的。另外15畝地提供副食和其他生活用品。

清朝的北方的畝產價值大概就是一輛銀子，在普通年景一家收入2-30兩就能生活的很不錯了，典型的中產之家。所以《紅樓夢》裡劉姥姥看大觀園是少爺小姐們吃頓螃蟹就要2-30兩，連連感嘆，頂上我們農村人家一年的花費了。

那既然是人均耕作面積有極限，在地多人少的地方，自然也就沒人買地租地。就算是村裡人口增加或來了外來戶，那荒地還有的是呢，犯不上從別人手裡買。而且就算是真買也花不了幾個錢，跟白給差不多。

六、

那他們家這種情況也就是個中農啊，就這30畝地，怎麼被劃成地主了？

因為他們的土地雖然賣不了也租不出去，但畢竟是耕作了很多年的熟地，撂荒了可惜。所以就把這地交給了村裡，當成了“公地”。也就是在年景好的時候，由村裡老人去組織大家每戶出點兒種子，抽空把這塊地種上。到了收割的時候騰出幾個人手來收，所得到的糧食當做村裡的集體收入。

當然，朋友家作為土地的主人，每年也會得到一點兒糧食，據說就是幾十斤的意思意思，表示這塊地是你的就行了，別指著賺大錢。

但是，在中國人的傳統觀念裡，土地就是財富，就是自家的資產和生產資料。所以雖然每年沒什麼收入，那他祖爺爺和他爺爺也必須每年秋收後都回去一趟。並不是圖那點兒糧食，還不夠路費呢，目的就是宣示主權，這塊地是我的。

老舍先生的《四世同堂》裡也有這種橋段，常四爺耕種的土地原來是他自己的，但賣給了祁老太爺當祖墳。可是還是由常四爺耕種，每年也並不給祁老太爺什麼地租，就是幫著給看墳而已。但是，每年秋後常四爺都必須進城，無論給祁老太爺帶點兒什麼都行，順便告知有多少收成。祁老太爺不圖糧食收入，就是為了宣示土地的產權。

朋友家的這塊地就這種情況，他祖爺爺死後由他爺爺繼承，也是這流程，每年去一次意思意思。但到了解放前幾年，他們家在縣城活不下去了，只好搬回了鄉下，把這塊地收回來自己種。但據說他爺爺根本不會，種的亂七八糟的，也沒什麼收成，活的比貧農還慘呢。所以只好是給當地孩子教書，換點兒糧食湊合活著。

到了土改的時候要鬥地主，可當地太窮了，實在是沒地主啊，那沒辦法，只好把他爺爺當地主了。因為地主的標準就是：土地不自己耕種，而是交給別人種，收地租。

雖然他爺爺每年收的那點兒糧食還不夠塞牙縫的呢，但也是地租啊。當地實在沒有別的地主了，只好讓他爺爺客串，無非就是批鬥而已，日子也不算難過。為什麼？

就因為稀缺啊，當地太缺地主了，周邊好幾個村子就他爺爺這麼一個。那在這種情況下，他爺爺竟然成了村裡的寶貝，不僅在本村沒人欺負，連去別的村子批鬥都被優待。每次周邊村子開大會要鬥地主，就得到他們村子來“借”他爺爺去挨批。

既然是稀缺資源，那就得談條件，或是給點兒糧食，或是給點兒其他的，實在什麼都沒有都得給點兒木頭。而且事先說好，堅決不許打罵，畢竟咱們幾個村子的批鬥會就這麼一個地主啊，全靠他撐場面呢。

所以，在運動期間，他爺爺雖然動不動就挨批，但過的竟然挺滋潤，比普通村民吃的還好，因為他給村裡增加了收入。

這簡直是荒誕的鬧劇吧，但在那個年代就是真實的發生了。

七、

不知道看了這荒誕的故事有什麼感悟沒有？

買地當地主不是簡單的事情，不是有了地就能賺錢。在人少地多的地方或時期，地多了不僅不能創造財富，甚至還是累贅呢。土地是用來種的，有產出才有價值。而如果沒人種，那也就不可能有什麼收益。

其實房子也一樣，房子是用來住的，必須是人多房少，隨時能租出去的房子才有價值。而如果把房子買在沒人租的地方，那這就不是資產了，而是雞肋，甚至是債務。

土地卻是是財富之母，房子也確實是保值的投資品，但前提都是一個，必須稀缺，必須有人使用，否則就啥也不是，或許還帶來麻煩呢。

總之一點，買房子，必須買在人口會逐漸增多，至少不減少的地方，這才有希望。而且必須是有房的人少，而需要租房的人多，那這房子才有價值，才能創造價值。

僅供參考。