商業地產，未來有機會嗎？年租金8萬的商鋪，200萬入手划算嗎？

商鋪屬於商業性質的地產，和住宅的增值潛力、含金量價值不可相提並論，如果把它放到商辦寫字樓的賽道，來評價是否值得買入，主要可以考慮以下3個維度：

1、物業本身的回報率

從商鋪本身的回報率而言，能夠租到8萬一年的商鋪，200萬入手，理想情況下，年化大概在4%的收益率。

但是，這其中需要考慮

有無空置期、空置期多長、稅費繳納、物業持有成本

等各方面的因素，大致年化達到百分之3點幾，在當下經濟增速放緩的大背景下，已經算得上是不錯的收益率了。

如果這個收益率能夠持續下去，

租金如果逐年有一定的遞增率，差不多將近20多年也能夠回本，算下來並沒有很大的溢價泡沫。

更重要的是，商鋪如果是現鋪，不是期房，那麼風險就變得更加可控，至少不會出現交了錢交不了房的爛尾、停工等結果。

2、資金佔用的機會成本、風險權衡

投資商業地產，一個很值得關注的點，就是付款方式和週期，

有的要求是5成，有的要求全款，很少能像住宅那樣首付20%的比例就能撬動那麼高槓杆的。

所以，商辦寫字樓類的商業性地產，自有資金就顯得尤為關鍵。

但資金的使用，是有機會成本的，比如，同樣的200萬，如果你有其他更好的渠道，能夠實現讓200萬年化收益率大於4%，高於每年8萬的租金，那麼買這個商鋪就不划算。

當然，也要考

慮風險是否對等的問題

，商鋪如果是現房，風險很大機率可控，至少實物資產放在這裡。

假設200萬用來做其他的專案，比如容易爆雷的p2p或者其他理財產品，說不準你想要別人的收益，別人盯上的是你的本金，就得不償失了。

所以，考慮資金佔用的機會成本，也要同時權衡好風險利弊，也就是說，

在風險大致和買商鋪對等的前提下，能否有其他的渠道實現4%以上的年化收益率，

如不能實現，那麼還不如買商鋪划算。

3、未來商辦寫字樓賽道的更多可能性

大背景下的“房住不炒”，字面意思也表明了適

用範疇：居住用房。

而商辦寫字樓類的地產，作為房地產賽道中的另一個巨量的“蓄水池”，

未來是否有可能取代住房的漲幅，成為房地產新的突破？

這些都是存在可能性的，畢竟，商辦寫字樓不屬於住宅剛需，

和民生無甚太大關係

，是有可能成為承接房地產市場巨量的熱錢和資金湧入、成為新的蓄水池賽道的。

從這個角度來審視，未來的商業性質地產，包括

商鋪、門面、寫字樓、公寓

等產品，也可能迎來真正屬於它們的春天。

因此，如果確實沒有更好的渠道擺放著200萬現金的話，考慮到如今的風險和市場現狀，也不妨用來

博一個未來的可能性

，預期如果得到應驗，那麼就可能不止是這8萬租金的收益了。