房貸利率高位站崗，網傳的幾種“轉貸”方式是否行得通？

大河報·豫影片記者 韓懿亭

“房子買了，但是卻高位站崗了，看著現在4。1%的貸款利率，心裡酸得不行。”一對2020年底在鄭州購買了新房的小夫妻告訴記者。

8月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2022年8月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3。65%，此前為3。7%；5年期以上LPR為4。30%，此前為4。45%。

隨後，記者從銀行方獲悉，鄭州部分銀行已同步調整了房貸利率，首套房貸利率最低降至4。1%。在售的多個樓盤也表示“可以按照目前4。1%的貸款利率執行”。

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高位站崗，

早兩年買房月供竟多出千元

“我們是2020年10月買的房。總價165萬，貸款100萬，30年等額本息還款，當時5。88%的房貸利率，每個月月供是5918。57 元。如果按照鄭州最新的4。1%的最低房貸利率，每個月月供是4831。98 元，足足差了近1100元！想想心裡還是挺不平衡的。”男方小陳表示。

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記者梳理資料發現，鄭州房貸利率在今年開啟了“過山車”模式，從年初的首套5。37%一路走低到4。25%，再到如今的4。1%。而前兩年的房貸利率多穩定在5。37%-5。88%左右，甚至一度達到了6。37%，那些置業的購房者，凡是申請了房貸的，幾乎都踩在了利率的高點。

據小陳介紹，他們購買的是期房，明年10月才能交房，這意味著每個月還貸的同時還得付每月1000多元的房租。如果5。88%的房貸利率能降到4。1%，這部分房租就算是省下來了，“所以每月多出的這1000多元，對我們來說是相當重要的。”

在這種情形之下，小陳夫婦開始尋找起“自救”的方法。“需要轉貸嗎？年利率直降到4%”，“不能幫你買寶馬，但能幫你省一輛寶馬”……以前看到這樣的廣告，他們都會直接無視，但現在卻開始留心了。

開啟微信好友列表，小陳向記者展示了他儲存的幾個號稱可以“轉貸”的中介聯絡方式，從“夫妻直接轉貸”、到“經營貸”、“轉公積金貸”，應有盡有、五花八門。

那麼，這些“降利率”的方式，在現實中真的可行嗎？

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“經營貸”：屬於違規行為，

一經查實後果嚴重

事實上，經營貸已存在多年，主要是銀行針對中小企業主或個體工商戶推出的融資產品，借款人可以透過房產抵押等擔保方式從銀行借款，用來盤活個體企業資金。而中介口中的“以貸換貸”則是購房者經過貸款公司一番包裝後，將年利率在3。6%-3。84%的經營貸與年利率在4。9%，甚至5%以上的房貸進行置換。

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為了解當前銀行對於“房貸轉經營貸”的審查情況，記者此前曾聯絡過鄭州銀行負責信貸業務的工作人員張先生。

據他透露，“監管部門明令禁止經營貸流入樓市，關於‘經營貸’的審查工作一直都很嚴格，各家銀行也都有對經營貸申請的風險防控措施，比如，為了防範部分借款人為申請經營貸臨時成立虛假公司的風險，部分銀行會要求借款人名下的公司需成立至少半年或一年的持續經營記錄，此外，在借款人申請經營貸時，銀行會調查其名下公司的經營狀況、資金流水、實際經營地點等情況，確保合法合規才會放款。”

而放款成功也並不代表“一勞永逸”。在貸後檢查方面，銀行工作人員會重點檢查資金流向，也會透過下戶等多種方式關注公司的實際經營情況，“一旦發現問題，銀行將要求個人立即返還貸款資金，可能還會追究相關法律責任以及影響到個人徵信，風險還是比較大的。”

一經查實後果嚴重

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假賣房套貸行為

“夫妻轉貸”模式屬於“轉售”模式的一種，就是兩方透過“假賣房”交易的形式，從銀行套取貸款，先償還了原有房貸，再用新貸款利率來向銀行貸款。

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據中介王先生透露，“夫妻肯定比普通親戚更穩妥，而且還免除了過戶契稅，手續費更低。”當記者問及“夫妻之前買賣房產如何能辦理房貸”時，王先生表示，“銀行那邊系統與民政系統不連通，他們查不到婚姻情況，我們做一個假的交易合同就可以，銀行那邊會按正規的房屋買賣貸款來走的。”

至於手續費，王先生表示，“我們會根據每家的情況做不同的方案，手續費在幾千元到一萬元左右不等。”

那麼，這樣的行為是否存在相關法律風險？北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，這種做法是不合法也不合理的。雖然國家並不禁止夫妻之間的買賣，但是從實際操作方法來看，顯然並不屬於真正的買賣關係，實屬為了騙取銀行貸款，然後用最新的房貸利率來貸款。嚴格從法律角度來看，實際上是違法違規的。一經查實，這種買賣行為可能會被判無效，而且還可能面臨銀行解除合同，要求提前還款，追究違約責任。所以不建議大家採用一些違法違規的方式去降低房貸成本，也不要輕信一些中介的“誘人”建議。

“夫妻轉貸”：屬於

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“商轉公”：方式較靠譜，

“商轉公”是把已經辦理好的商業住房貸款轉換成公積金貸款，進行轉換的目的在於公積金貸款的利率很低，轉換完以後可以節省較多利息，屬於官方認可的手段。但目前，“商轉公”對於申請人的公積金貸款額度及所在城市公積金貸款額度都有很高的要求，有資格申請的人並不多。

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“鄭州現在規定的是隻有‘省直’公積金才可以享受‘商轉公’，像我們這種‘市直’的就沒辦法辦理。”市民楚女士向記者抱怨。記者瞭解到，鄭州市目前繳納“省直公積金”的單位不算很多，一般包括省政府、省發改委、省教育廳、省屬大專院校等單位，而市屬公積金的服務範圍相對廣泛，包括廣大企業單位。

因為門檻較高，所以能成功辦理“商轉公”業務的購房者並不算太多。在這種情況下，就有中介打出了“3萬元可辦鄭州市公積金貸款‘商轉公‘業務”。

對此，鄭州市住房公積金管理中心有關負責人表示，按照目前政策，從2019年3月開始，省直住房公積金可辦理“商轉公”貸款業務。對於鄭州市住房公積金，2015年開始，因鄭州市住房公積金的資金缺口較大，開始暫停“商轉公”貸款業務。直至今日，“商轉公”貸款業務也未放開。他提醒，若有房產中介聲稱“花錢可辦”，均是假訊息，也請廣大市民加強防範，謹防上當受騙，造成不必要的損失。

但門檻不低

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“轉按揭”：目前政策沒有引導這種操作方式，

“轉按揭”，也成為了近期鄭州樓市比較熱門的詞彙。是指跨銀行間的貸款轉接，比如借款人在甲銀行按照房貸利率5。88%辦理了住房按揭貸款，後來透過各種方式，結清了甲銀行的貸款，後又在乙銀行以當下的房貸利率重新貸款重新走貸款辦理流程，目的就是降低貸款利率。

記者查詢資料後發現，2008年，轉按揭業務曾一度盛行，後被叫停。據當時的相關報道顯示，“在2009年新年第一天，四大國有銀行總行關於存量房貸優惠利率措施鬆了口：只要2008年10月27日前執行基準利率0。85倍優惠、無不良信用記錄，原則上都可以申請七折優惠利率。而其他中小銀行也開始陸續跟進，為爭取市場份額制定相應規則。”

時隔多年，轉按揭這一業務再度被利率高位站崗的月供族們提起。近日，有不少市民在網路上呼籲：“希望能放開銀行‘轉按揭’政策，讓老百姓自由選擇利率和銀行，讓利率真正實現市場化。”

不久前，有訊息稱，某銀行在河南鄭州開放了小範圍存量房轉按揭降利率渠道，並稱只是選取部分優質客戶，只針對原來按揭銀行是這家銀行，銀行內部轉，不能跨行。據網傳聊天記錄顯示，該業務每月有辦理名額限制，不是熟人不做，（利率）基本都在4。15%到4。45%，這個是做興業（銀行）的優質客戶。

針對上述網傳訊息，8月29日上午，興業銀行總行有關人士迴應稱，“假的，鄭州分行已發起投訴。”

有業內人士表示，在當前經濟環境下，各部門應該創造條件，讓存量房貸客戶和新增房貸客戶享受同等的利率優惠，這對於房地產市場交易的恢復、房地產市場情緒的回暖都會產生積極作用。

不過，也有另一種觀點認為，存量房貸客戶應當尊重契約精神，遵守與銀行之間的房貸合同約定，試圖“轉貸”的行為是不正確的。

對此，你怎麼看？