計劃加強處罰力度！溫州市住建局迴應“精裝”熱點問題

市政協十一屆四次會議期間，市政協常委歐陽後增提交《關於加強對全裝修商品房標準管理的提案》，他建議出臺具有溫州特色的商品住宅全裝修規範性標準。

7月6日，歐陽後增委員收到

市住建局出具的《關於對市政協十一屆四次會議第191號提案的答覆函》，

裡面就商品住宅裝修質量、交付標準及合同內容的爭議等熱點問題作了答覆。

問題一

房開裝修違規問題監管力度有待加強

答覆：

強化監管力度並完善投訴處理機制。全裝修商品住宅開發對房開、裝修企業的質量管控能力要求較高，加上個別房開企業行為不規範，部分專案確實存在一定質量問題。對此，我們一是加強監管，加強對房開、裝修行業違規行為打擊力度。2020年6月，我局組織開展全市全裝修商品住宅工程施工質量專項檢查，抽查了4個處於裝飾裝修施工階段的工程，檢查後共發出執法建議書1份，整改督辦單4份，提出整改意見44條。市市場監督管理局也開展了裝飾裝修產品質量抽查，2019年抽查了244批次，範圍包括電線電纜、插頭插座、衛生間附屬配件、塑殼斷路器、木傢俱、建築外牆用膩子、工業用插頭插座、耦合器和電工套管，合格率為93。0%。二是根據《企業資訊公示暫行條例》，督促房地產及相關裝飾裝修市場主體依法公示企業信用資訊，推動企業誠信體系建設。今後計劃進一步加強處罰力度，問題嚴重的列入嚴重失信名單，建立健全聯合懲戒機制；同時完善投訴處理機制，指導、督促房地產開發企業建立專門的質量缺陷投訴受理和保修管理部門，健全質量保修、回訪、投訴處理等售後服務措施，鼓勵房地產開發企業透過投保住宅工程質量交付缺陷保險。

問題二

合同對裝修標準、裝修材料等約定模糊

答覆：

推廣全裝修房屋銷售合同示範文字。由於合同對裝修內容、交付標準、裝修材料設施裝置具體資訊約定模糊，容易導致爭議。對此，我們推廣省2018版《浙江省商品房買賣合同（預售）示範文字》《浙江省商品房買賣合同（現售）示範文字 》，該版本示範文字內容首次包含房屋全裝修相關條款。2018年3月9日起我市要求各地自2018年3月15日起（含當日），簽訂商品房（含全裝修住宅）預售合同、現售合同推行使用合同示範文字，同時重點把握好以下幾個方面：（一）全裝修住宅應在合同中予以明確，並確定相應的裝修標準、環保標準及室內環境檢測報告等交付要求；（二）全裝修住宅的硬裝修部分適用《浙江省住宅物業保脩金管理辦法》。今後我們將繼續堅持全面推廣該合同示範文字，同時進一步最佳化完善合同內容，特別是要求寫入裝修方案、材料裝置清單的品牌、產地、型號或規格級別等詳細資訊，清單內同一材料裝置有多個備選的，均予以列出，避免採用 “同等檔次”等類似表述。

問題三

樣板房很美，交付的房卻“辣眼睛”

答覆：

建立健全交付樣板房制度。目前預售展示的銷售樣板房、效果圖等的觀感質量遠超過實際交付標準，而且透過縮小傢俱尺寸等手段，導致購房人對裝修質量、交付標準預期較高，對戶內空間尺寸產生錯覺。對此，我們計劃進一步規範全裝修住宅預售環節，全面推行交付樣板房設定和展示制度。交付樣板房要嚴格按設計方案施工，完工後經房地產開發企業、設計單位、施工單位等驗收合格後才可對外展示。交付樣板房要按1：1要求真實反映戶型真實結構、空間尺寸、裝修內容、施工質量和交付標準。房開企業在預售合同簽訂前向購房者充分展示並告知交付樣板房相關詳細資訊。

加強專案其他資訊的公示和工程變更管理。針對公共區域裝修標準或公共配套建設標準的爭議，我們計劃進一步加強規範。一是樣板房所對應單元的公共部位也製作交付樣板區。二是要求將住宅小區總平面設計圖紙等資訊也在銷售現場進行公示，告知購房人小區配套公共設施建設情況、相關不利資訊等。三是加強變更管理，原則上要求合同簽訂後，房開企業不得降低或變相降低合同約定的裝修標準、環保標準和保修標準；因客觀原因不得不對預售合同約定的住宅全裝修內容、標準、空間尺寸等進行變更時，包括主要裝修材料和設施裝置需改用清單範圍以外品牌、產地、規格型號的，應徵得購房者的同意。

問題四

購房者不信任房開，能否參與監督？

答覆：

建立健全社會監督機制。當前購房人對商品住宅專案質量存在不信任感，希望介入監督。對此，我們計劃重點對全裝修商品住宅建立健全社會監督機制，包括引入購房人代表參加社會監督團，開展工地開放日活動等，同時透過鼓勵工地直播等引導雙方充分溝通的機制，以增加公信力。

問題五

為何公攤面積也要收裝修費？

答覆：

關於住宅全裝修面積計算方式問題。住宅全裝修工程的造價，是指住宅套內裝修部分造價。鑑於建築內部每一平方米的裝修工程造價其實是很不均勻的，因此造價計量工作中，是不能根據單方造價計算得出裝修工程總造價的。相反，是在先計算確定了裝修工程總造價後，再除以建築面積得出單方造價的。裝修工程總造價是因，單方造價是果。同樣的裝修工程總造價，若除以套內建築面積，則單方造價偏高，若除以建築面積則單方造價將降低，但實際上兩者總價是一樣的。對於售房合同中，以建築面積或是套內建築面積計算全裝修單方造價，目前我市沒有檔案規定。鑑於合同中毛坯房房價按建築面積計算，為方便計價，房開公司多習慣用建築面積計算。

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全裝修違法違規典型案例

近日，市住建局公佈了全裝修商品住宅工程施工質量專項檢查情況，從檢查情況來看，大部分工程的施工現場能按照有關法律法規和規範標準進行施工，工程實體質量總體平穩可控，但仍存在監管缺失、質量管理體系不健全、工程實體存在質量安全隱患等問題。

市住建局公佈了三大違法違規典型案例。

案例一：

溫州市景山新橋片I-27地塊，建設單位：溫州萬譽置業有限公司，總承包單位：廣城建設集團有限公司，裝修分包單位：深圳市中深建裝飾設計工程有限公司，監理單位：浙江江南工程管理股份有限公司。

主要違規事實：一是戶內電線型號未按圖施工，設計圖為BYJ型（交聯聚乙烯電線），現場採用ZRBV型（阻燃型電線）；二是部分裝修材料進場未複試，如水泥、JS防水塗料等。

案例二：

溫州市七都島片區七都南單元04-C-14、04-C-15、04-C-17、04-C-18地塊及智聯街（七彩路至板橋二路段）地塊，建設單位：溫州德信泓宸置業有限公司，總承包單位：浙江新邦建設股份有限公司，裝修分包單位：浙江震霆裝飾設計工程有限公司，監理單位：北京敬業建設監理有限公司。

主要違規事實：一是戶內部分插座迴路電線規格不滿足設計及使用要求，設計圖為BV4，現場採用BV2。5；二是部分房間隔牆使用石膏板，與設計砌體材料不符；三是部分裝修材料進場未複試，如人造木板甲醛、防火效能，飾面磚放射性檢測等。

案例三：

溫州市永強北片區奧林匹克單元B-016地塊，建設單位：溫州祥生多弗置業有限公司，總承包單位：溫州城鄉建築工程有限公司，裝修分包單位：杭州觀瀾建築裝飾工程有限公司、溫州北辰建築公司，監理單位：浙江金譽工程諮詢有限公司。

主要違規事實：一是幕牆鋁板連線走廊欄杆固定點的做法與設計不符，欄杆玻璃進入下方凹槽深度與設計不符；二是部分裝修材料進場未複試，如防水材料，門窗三性、節能檢測，飾面磚放射性檢測等。

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