瘋狂補漲的海珠，哪裡最值得買？

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Hello，我是馬哥。

先看看海珠最近的行情。

很明顯，從去年11月開始，海珠房價就進行了新一輪摸高。

內部標杆樓盤，像琶洲雅郡花園、濱江東富力銀禧、中部逸景翠園、西部光大、南部金碧，過去兩個多月，漲20%保底。

而在去年11月，大部分買家還聚集在天河黃埔，和心態已經很硬的業主鬥智鬥勇，卻佔不了一分便宜的時候。

馬哥已經指出海珠的潛力，並做了詳細分析。（

海珠，被忽略的潛力區域

）

那段時間找馬哥諮詢成功買房的朋友，不用擔心後續的行情走向了。

因為漲幅早已超過了未來5年的利息安全線。

但往事不可追，我們能改變的只有當下與未來。

現在的海珠，整體價格仍稱得上窪地，預計還需要1個月左右的時間完成補漲。

趕緊入場，還有肉湯喝。

所以這篇文章，馬哥會好好講講海珠的內部選籌，並給大家分享如何挑選海珠的學位房。

沒錯，學位房不是天河越秀的專屬，

海珠也是有學位房的。

而且價效比賊高！

我們先從學位房說起吧。

畢竟接下來的兩個月，是今年有小孩入讀需求的家長們，最後的衝刺時間了。

海珠作為傳統老三區之一，教學資源雖然比不上越秀，但和荔灣是同一水平。

參考2020年廣州高考高優率排名，海珠的上榜數量是僅次於天河越秀。

而且，價效比非常高。

熱門小學的學位房，單價普遍在4-6萬左右：

和天河越秀動輒10萬單價比起來，幾乎打了個五折。

那海珠的學位房這麼好，我們具體要怎麼選呢？

根據海珠搖號+部分直升的小升初方式，有兩種選擇方向。

第一，以小學為參考指標，初中憑運氣搖號；

第二，直接選擇能對口直升，解決9年義務教育的學位房。

如果選第一種方案，我們只需要結合自身需求，選擇優質小學對口的一線標杆盤就可以了。

舉個例子。

如果在珠城上班，想兼顧學位和通勤。

那最直接的，就是沿著三號線，買客村小學的對口一線標杆盤，也就是愉景南苑。

小孩上學走路10分鐘就到了，家長到珠城上班，也只要19分鐘。

那如果覺得客村小學相比其他省一級成績不夠好，那可以透過3號線中轉，挑8號線上的學位房。

比方說昌崗東路小學對口的一線盤富力千禧，比方說寶玉直實驗小學對口的一線盤光大花園。

既保證了學位的優秀，也能保證上班通勤在30分鐘內，很平衡。

再重複一次，切記要買學位對口的一線標杆盤。

海珠和天河越秀畢竟不一樣，流通性最強的學位房，通常都要考慮樓盤本身的品質和配套屬性。

單純有學位，但產品力完全脫離時代的老破小，流通性是不高的。

比方說海珠西扎堆的舊時代老房子，雖然名校對口，但價格遠遠跟不上行情漲幅。

同理，如果選第二種方案，我們就根據海珠能對口直升的9所學校，選對應的一線標杆盤。

這9所學校裡，

優先選擇成績比較好的江南外國語學校、綠翠現代和翠城五中。

江南外國語由於以前有“擇優”特權，辦學成績一直是海珠頭部。

雖然現在擇優取消了，但師資力量還在，平均分也是公辦第一，教學水平是不用擔心的。

綠翠現代呢，這幾年成績一直處於上升階段，進步明顯，2019年的中考校平均分有630+，算是比較高了。

至於翠城五中，雖然是全新的中學，但由五中本部領導班子統一管理，從不同學校挖了很多名師進去。

無論師資力量還是總體的教育資源，都經得起推敲與考驗。

所以想省心的話，直接瞄準能直升這三所學校的對口小學，選擇相應的對口一線盤就ok。

比方說江南外國語，是江南二小直升。

那就選擇對口的可逸名庭，或者可逸錦苑。

綠翠現代是新港中路小學、綠翠小學和大江苑小學直升。

那就選對口的新鴻花園、柏蕙花園或者愉景雅苑。

翠城五中是昌崗中路小學直升。

那就選對口的翠城花園。

當然了，除了這兩種選擇方向，部分市一級小學，由於生源優秀單一，辦學成績和口碑也是很不錯的。

比如說逸景翠園對口的逸景小學；

比如說泓景花園和佳信花園對口的知信小學。

所以學位房的選擇，不像很多人想象的那麼複雜：

結合自己的需求，比如通勤和配套，再選擇相應的名校對口一線盤，就搞定了。

那拋開學位，單純的海珠內部選籌，怎麼選呢？

在我看來，

海珠主要分為4個內部板塊：

定位高階，潛力十足的琶洲-濱江板塊；

有規劃增量，舊改落地推進中的創新灣板塊和中大板塊；

配套成熟，但增量紅利不足的西部板塊。

我們先從琶洲-濱江板塊說起。

琶洲在馬哥心中，是目前僅次於珠城的強勢板塊。

電商總部+人工智慧與數字經濟試驗核心區的身份，加上阿里巴巴、小米、騰訊、科大訊飛、國美。。這些巨頭公司通通落戶琶洲。

琶洲所吸納的高淨值人才，肯定也會越來越多。

那在住房問題上，這些大公司高管，首選肯定是琶洲內部的樓盤，而且以改善型為主。

所以豪宅定位的保利天悅，大社群配套完善的雅郡花園、水藍郡，是琶洲發展起來後漲幅最好看的幾個樓盤。

緊隨其後的，是配套和體量稍微差點的會展西岸，還有琶洲內部剛需盤珠江大家庭。

但要是看到這裡就直接抄作業，你會發現一個很嚴重的問題：

目前市場上根本沒有這幾個盤的貨，已經被掃光了。

那沒買到房的高管們咋辦？

與琶洲一橋之隔的赤崗北，還有海珠老牌富人區濱江東，很好地承接了這部分外溢流量。

但要記住一點，赤崗北和濱江東雖然樓盤比琶洲多，但能漲的依舊只有符合改善要求的改善型樓盤。

比如赤崗北的珠江帝景、泓景花園和勉強稱得上改善的佳信花園。

比如濱江東的富力銀禧、海珠半島、珠江廣場和嘉仕花園。

這些都是有一定體量，有內部配套，流通性很強的樓盤。

要記住一點，哪怕位置很好一線臨江，如果只是獨棟，沒有配套和體量，流通性也是上不去的。

不能輕易賣出去的房子，不是好房子。

接下來講講同樣在很久之前就呼籲佈局的創新灣板塊。

創新灣作為海珠除琶洲外發展潛力最強的板塊，有商業、有科創、有交通、有教育、有醫療。

做琶洲的強輔助，是綽綽有餘的。

而創新灣內部，可以劃分為

廣紙片區、石溪片區、瀝滘片區、海珠溼地

片區4大片區。

至於太古倉片區，我通常把它劃分到西部板塊。

那具體選籌咋做呢，我們先從瀝滘片區說起。

瀝滘是目前創新灣板塊中，推程序度最高，改造範圍最大的片區。

由珠光集團操刀，改造面積相當於三分之二個珠城。

根據規劃，這片改造區域會建設4條軌道交通和3條過江隧道，2所綜合性大型醫院，3所小學，1所初中和2所高中。

所以將來的瀝滘片區，就像一個映象縮小版的琶洲。

由於同樣臨江，瀝滘的選籌思路，和琶洲是比較相似的。

目前處在瀝滘中心的羅馬家園，就像琶洲的雅郡，擁有價格暴擊的潛力。

而且羅馬的價格和瀝滘舊改的進度掛鉤，哪怕未來市場進入橫盤期，只要舊改在推進，羅馬的價格就能穩步上升。

而羅馬的龍禧組團，主打南向望江大戶型，其稀缺性類似琶洲北向望江的保利天悅，同樣很值得入手。

接下來是石溪片區。

在大多數人眼裡，石溪身上都有剛需的標籤，特別是金碧一期，放在整個廣州都是頭部上車樓盤。

別但因為剛需樓盤多就小看人家。

前幾天石溪舊改塵埃落定，意味著石溪會是繼瀝滘之後，改造力度第二大的片區。

專案由佳兆業和紅八方聯合操刀，總投資金額176。99億元。

所以說，石溪的剛需們，是熬出頭啦~

選籌方面難度不大，剛需首選金碧一期和二期，剛改可以選金碧三期或者鳴翠花園四期。

這些樓盤是能最大程度吃下石溪舊改紅利的。

而舊改邊緣區域的東曉南，要是自住的話，也是可以買的，能稍微蹭到舊改，交通配套也算全面。

合生頤景華庭、芳草軒、英豪花園，看個人預算任選其一。

至於廣紙片區。

規劃了這麼久，利好主要是舊改和望江。

廣紙的新盤開了不少，開盤價可是一點不低。

但目前來看，無論通勤還是配套，都不算完善，投資自住都稱不上太好的選擇。

倒是周邊的二手盤，因為新盤的高價襯托和廣紙新城的逐步落成，價格一直在平穩上漲。

像保利百合和保利花園兩個大型社群，流通性很強，又能吃到未來的規劃紅利，值得入手。

最後是海珠溼地片區。

這地方並不推薦，至少目前並不推薦。

無論生活配套還是交通配套，這裡都顯得太過匱乏，創新灣的改造也不是以海珠溼地為核心。

能吃的紅利少，還不知道啥時候才能吃到。

所以珠江御景灣雖然高階實惠又望江，但受制於孤島般的地理位置，並不推薦買。

同理，御景灣隔壁新開的天悅江灣也不推薦，樓盤還主打複式結構，流通性更低。

接下來，簡單梳理下中大板塊和西部板塊的選籌。

就在石溪板塊舊改敲定後兩天，中大板塊的舊改也敲定了。

中大紡織商圈，包括康樂村和鷺江村，整個346。67億的改造專案，將由合生來操刀。

但要注意的是，中大板塊的舊改，與瀝滘和石溪不同，不是單純的拆掉重建。

原本的中大布匹市場不會搬遷，而是引入更多高新企業共同合作，舊改更多是為了轉型升級。

雖然市容市貌、整體環境和生活配套都會提升，但改造後的中大板塊，依然會以傳統的紡織業，也就是商業為主。

不過無論怎麼變，中大舊改對板塊內的一線樓盤來說，肯定是利好。

而且由於落實了時間節點，按照普遍5年的投資週期，

現在買能很好地吃到舊改初步完成的增值紅利。

具體選籌，8號線以北可以看看富力千禧、愉景雅苑、柏蕙花園。

8號線以南可以看看江南新苑、愉景南苑、逸景翠園、疊彩園。

最後是西部板塊。

海珠西作為海珠最先發展起來的地方，配套非常成熟，但產品普遍比較老，且沒有未來規劃增量。

所以要是選海珠西，普遍都有自住需求，

看重生活配套和學位。

那具體選籌就很簡單了，以配套和學位為核心，認準光大花園、翠城花園、蘭亭御園、富力金禧。。各方面都不錯又不會太老。

總結，簡單做了張表，自己對照著選。

可能有遺漏沒寫上去的盤，但已經寫上去的肯定值得買：

至於哪個樓盤最適合自己，需要衡量的因素很多，有需要的在文末找我詳聊吧。

至於近期比較大的兩個樓市新聞：

上海深圳調控出臺，還有銀行房貸收緊，會對廣州樓市有什麼影響嗎？

影響不大。

上海深圳之所以被錘，是因為整體價格上漲太多。

而廣州，得益於增城、從化、花都等遠大大樓盤普遍橫盤甚至陰跌。

雖然核心區標杆盤普遍有30%-50%的漲幅，但分散到整體漲幅，其實漲得不多。

所以溫吞慢熱的廣州，其實大智若愚，調控之手沒這麼快來的。

而房貸收緊，對應的解決辦法，在上篇文章馬哥已經隱晦提及了。

馬哥的更新頻率不算高，但一直以來都秉承著初衷：

只講乾貨！

每篇文章，都是看完後能有實際收穫的，可以直接拿來用的。

所以，希望大家能多多分享給有需要的朋友，給馬哥多一點鼓勵。

最後，還是那幾句老話：

做好選籌，抓緊上車！

如果你有置業廣州的計劃，又不知道哪個版塊、哪個樓盤真正適合自己，可以找我諮詢。

最後

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我們下次再見吧~