【以案說“典”】所有權——業主的建築物區分所有權（上）

以案說“典”

條文+案例+解讀，讓民法典從法律文字走向你我他

第二章 所有權

第四節業主的建築物區分所有權（上）

一

建築物區分所有權的含義（一棟建築物上只有一個所有權嗎？）

法言俗語

建築物區分所有權是一種特殊的不動產所有權形態，是指一棟建築物區分為若干獨立的部分，每一獨立的部分由不同主體分別所有，對建築物中不可分割的公共部分由全體區分所有權人共用並共同管理。這樣一棟建築物上可以存在多個所有權，這是對傳統物權法的突破，所以稱建築物區分所有權是一種特殊的不動產所有權。在早期的法律實踐中，將一棟建築物視為一個獨立的物，而根據“一物一權”原則，在一個物上只能存在一個所有權，因此一棟建築物上只可能存在一個所有權，不可能多個所有權並存。第二次世界大戰後，不少國家發生了嚴重的住宅危機，為解決廣大市民的居住問題，各國政府紛紛興建高層或者多層建築物，由此產生一棟建築物存在多個所有權人的情形，對此，各國相繼制定建築物區分所有權的法律。

在我國，隨著住房制度的改革和高層建築物的大量出現，住宅小區越來越多，業主的建築物區分所有權已經成為私人不動產物權中的重要權利。通常來講，我們購買某開發商開發樓盤中某一套商品房，對該套商品房取得的所有權就是建築物區分所有權。2007年10月1日實施的《物權法》設專章對建築物區分所有權制度的宗旨及功能予以了明晰，首次透過法律層面上的對建築物區分所有權制度基本原則和部分內容的規制設計，初步建立起我國建築物區分所有權制度。《民法典》對《物權法》確立的建築物區分所有權制度予以吸納。《民法典》第271條規定：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”根據該條的規定，業主的建築物區分所有權包括對其專有部分的所有權、對建築區劃內的共有部分享有的共有權和共同管理的權利。業主對專有部分的所有權，即業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分佔有、使用、收益和處分。業主對建築區劃內的共有部分的共有權，即業主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外牆面、水電氣的主管線等享有共有的權利。業主對建築區劃內的共有部分的共同管理權，即業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。

對於建築物區分所有權概念的理解還應當注意其具備的以下特徵：第一，建築物區分所有權是一種複合性權利。建築物區分所有權是由專有權、共有權和共同管理權三要素構成的特殊所有權。第二，專有權在建築物區分所有權三要素中占主導地位。專有權的主導性表現在：首先，業主在取得對專有部分的所有權時即同時取得了對共有部分的共有權和共同管理的權利，業主喪失了對專有部分的所有權時也就同時喪失了對共有部分的共有權和共同管理權。其次，專有部分面積的大小，決定了共有部分份額的大小和行使共同管理權時表決權的大小。最後，建築物區分所有權在進行產權登記時，一般僅需登記專有部門的所有權，對共有權和共同管理權無須登記。第三，建築物區分所有權的三要素即專有權、共有權和共同管理權具有一體性。作為建築物區分所有權的三要素，專有權、共有權和共同管理權須結為一體，不可分離。在轉讓、繼承和抵押時，必須一同轉讓、繼續和抵押。比如在轉讓一小區內住宅時，不得僅轉讓屬於專有部分的住宅，而保留對電梯等附屬設施的使用權或者保留在業主大會中的表決權。第四，業主身份的多重性。建築物區分所有權人被稱為“業主”，由於建築物區分所有權具有複合性，作為權利主體的業主的身份也具有多重性，其既是專有部分的所有權人，亦是共有部分的共有人，同時還是享有共同管理權的成員之一。第五，建築物區分所有權的內容即包含物權上的權利義務，還包含區分所有權人所組成的管理團體。建築物區分所有權作為一種特殊的不動產所有權，蘊含著濃厚的管理因素或者稱團體法因素。現今社會，強調對區分建築物的管理以維繫全體業主的共同利益，構建安全、舒適、便捷的生活品質，系建築物區分所有權制度發展的一個重要趨勢。

與建築物區分所有權密切相關的兩個概念是“物業”和“業主”。概括來講，物業即區分建築物，是建築物區分所有權的客體；業主即區分所有權人，是建築物區分所有權的主體。“物業”一詞來自我國香港特別行政區的習慣用語，意為單元性房地產。

與之對應的英文是real estate或real property（土地及其附屬固定物、房地產、不動產）。我國香港特別行政區學者李宗鍔在《香港房地產法》一書中將“物業”解釋為：“所謂物業，是單元性地產，一住宅單位是一物業，一工廠樓宇是一物業，一農莊也是一物業。故物業可大可小，大物業可分割為小物業。”20世紀80年代以來，“物業”概念從香港特別行政區經廣東省傳入內地，逐漸成為我國房地產及普通百姓所接受的一個概念，並逐漸被法律所承認。2003年9月1日起施行的《物業管理條例》並未對“物業”概念作出明確界定，但該條例第２條對“物業管理”加以界定：本條例所稱物業管理，是指業主透過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。由此可見條例中“物業”指一定區域內的各類“房屋及配套的設施裝置和相關場地”。

根據使用功能的不同，物業可分為居住、商業、工業和其他用途物業。居住物業是指具備居住功能，供人們生活居住的建築，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等，也包括與之相配套的共用設施、裝置和公共場地；商業物業是指那些透過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的物業，包括寫字樓、商場、超市、批發市場、賓館、酒樓、影劇院等；工業物業是指為人類的生產活動提供使用空間的房屋，包括工業廠房、倉庫、貨場等；其他用途的物業包括行政機關物業、新聞出版物業、交通運輸物業、郵政通訊物業、科研教學物業、醫療衛生物業、軍隊軍事物業、圖書館、博物館、展覽館、使領館、寺廟、監獄等。

物業作為一種具體的物質存在形態，由土地和附屬建築物構成，是建築物與建築地塊的統一。根據《物業管理條例》第２條的規定，一個完整的物業由以下三個部分構成。（１）已建成並可以投入使用的各類建築物。物業一般是指已建成並投入使用的各類建築物，既包括供居住的建築物，如住宅樓，也包括非居住的建築物，如廠房、商場、寫字樓等；既可以是一個建築群，如居住小區、工業園區，也可以是單體建築，如辦公樓、賓館、酒店等；既包括建築物中業主自用的起居室、廚房、衛生間、陽臺、輔位等專有部分，也包括建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分及避難層、裝置層或者裝置間等結構部分。（２）與建築物相配套的設施和裝置。物業包括與建築物相配套的設施和裝置。設施是指與建築物相配套的管線設施以及室外公建設施，如市政供水、供電、供氣、供暖、有線電視及通訊網路設施等專營單位提供的設施，消防設施、公共照明設施、安保設施、排水排汙等共用設施，以及配套建設的幼兒園、學校、醫院、公共廁所、垃圾收集轉運場站等公共建築。裝置是指與建築物相配套的機械、電氣裝置，如電梯、鍋爐、空調機組、備用發電機。（３）與建築物相關的場地。物業還包括與建築物相關的場地，在建築區劃範圍內並與建築物相關的建築地塊、庭院、停車場、道路、綠化帶、水面等。

業主是建築物確認所有權的權利主體，同時也是從事物業管理活動的基本主體，業主身份的界定標準，關係到業主自治的秩序和物業管理的和諧穩定，因此十分重要。業主是建築物區分所有權法律規範的基礎性概念之一，但《民法典》並未對業主的概念進行明確界定。《物業管理條例》第６條第１款規定：“房屋的所有權人為業主。”但不論是從理論還是從實務角度，《物業管理條例》對於業主概念的此種規定，均顯不夠精準。為明確業主身份的界定標準，《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《區分所有權糾紛司法解釋》）第１條第１款規定：“依法登記取得或者依據民法典第二百二十九條至第二百三十一條規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為民法典第二編第六章所稱的業主。”第２款規定：“基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定民法典第二編第六章所稱的業主。”

《區分所有權糾紛司法解釋》第１條第１款是界定業主身份的一般規則，根據《民法典》及《物業管理條例》的規定，依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，均屬“依法取得”專有部分所有權，應當認為具備業主身份。由於現實生活中，簽訂商品房買賣合同後合法佔有使用專有部分但尚未辦理物權登記的情形大量存在，此種情形下如果僅以是否登記取得所有權作為界定業主身份的標準，會對上述商品房購買群體應當享有的權利造成損害。因此，《區分所有權糾紛司法解釋》第１條第２款對於業主身份問題進行了特別規定，對基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，“可以認定”為業主。需要注意的是，該條第２款“可以認定”為業主，並非認定其為等同於專有部分所有權人，在特殊情形下認定其有業主身份並不等於承認其當然享有專有部分的所有權。從這個意義上講，專有部分所有權人一定是業主，但可以認定的業主不是當然的專有部分的所有權人。

《民法典》條文

第二百七十一條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

以案釋法

老馬等9人均系洪福小區6號樓的業主，洪福小區是通華公司開發的住宅小區，6號樓系安置樓，老馬等人均系回遷安置戶。2003年，在對老馬等人的原有房屋進行拆遷時，為了鼓勵搬遷，通華公司與老馬簽訂協議書，約定在安置樓（6號樓）東側加裝電梯一部，協議生效的前提條件是，東側９戶被拆遷人必須在2003年８月之前全部結清房款，並且不得再以其他任何理由拖延辦理房產交接手續。2004年，通華公司陸續向老馬等人交房，併發放安置樓建築設計說明、住宅使用說明書和質量保證書。住宅使用說明書載明安置樓配備兩部電梯，每層二梯四戶。益華公司是通華公司選聘的前期物業公司，從2004年８月起停止對６號樓東側電梯的維護、保潔等服務，並通知業主自行管理。６號樓部分業主因此拒絕交納物業費，物業公司停止了電梯的執行。在老馬等人與通華公司、益華公司的協商過程中，通華公司稱該電梯產權歸其所有，不屬業主所有。為此，老馬等９人訴請法院判決確認安裝在６號樓東側的電梯屬老馬等業主所有。通華公司則主張６號樓東側的電梯是根據通華公司與老馬等人的特殊約定安裝的，而不屬於建築區劃內的公用設施。老馬等人未按上述協議書約定的時間全部結清房款，因此無權使用電梯。法院經審理認為，通華公司向業主提供的住宅使用說明書中將“每層二梯四戶”列為“公共配套設計”專案下的內容，表明通華公司已將安置樓２部電梯列為安置樓的公共配套設施。因此，６號樓東側電梯屬於該建築物的共有部分。通華公司與老馬等人簽訂的《協議書》未經有利害關係的全體業主同意，不得約束所有業主，且該《協議書》之後形成安置樓住宅使用說明書已明確將安置樓２部電梯列為公共配套設施，因此，該《協議書》不能作為認定安置樓電梯產權的依據。判決洪福小區６號樓東側電梯由該樓東側業主共有。

開發商能以業主未交清房款為由停止小區內電梯等公共設施的執行嗎？開發商根據與部分業主的約定增設的電梯是否屬於業主共有部分？業主購買住宅小區內的一套房屋，辦理房屋產權登記後，取得該套房屋的所有權。由於房屋屬於整體開發的住宅小區中的一套，因此業主此時取得的房屋所有權的意義不僅僅在於對房屋本身享有所有權，同時還意味著對小區內的公共部分享有共有權，以及對公共部分與其他業主一起享有的共同管理權。這種複合性權利，就是《民法典》中所規定的建築物區分所有權。建築物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施裝置部分和公共空間等，由於其屬性天然構成建築物共有部分。電梯系高層建築物的必備裝置，也是業主必須使用的裝置，建築物的共有部分，應屬於業主共有。業主未交清房款的，開發商可以依據房屋買賣合同的約定向購房人主張欠付的購房款，但無權對屬於業主共用的電梯採取停運措施。

開發商由於業主的要求等原因變更原有規劃設計，在建築物上增設電梯等附屬設施，一旦建成則與建築物形成一體，構成建築物的公共部分。由於電梯屬於建築物的附屬設施，因此依其物理屬性，不能獨立於建築物本身而構成物權的客體。而在建築物內部劃分為若干專有部分的情況下，作為建築物附屬設施的電梯屬於共有部分，由該棟建築全體業主，或者同一單元的業主所共有。（類似生活例項，可參見案例：李某昌等訴通華公司等物權保護案，詳見福建省龍巖市中級人民法院（2010）巖民終字第319號民事判決書）

法官說法

1

購買一棟樓房內的一套住宅或者商鋪，辦理產權登記後，取得不動產所有權是《民法典》中規定的建築物區分所有權。與一般不動產所有權不同，建築物區分所有權是一種複合性權利，具有三個方面的內容：首先，業主所購買的住宅或者商鋪等獨立空間屬於專有部門，對該獨立空間，業主享有排他性的佔有、使用、收益和處分的權利，對專有部分的權利內容與一般所有權無實質性差異；其次，樓房建築物中除各業主專有部分以外的部分，如樓道、電梯間、樓頂和建築物外牆面等，以及小區內道路、綠地、公用設施和物業服務用房等附屬設施裝置，屬於業主共有部分，歸業主共有；最後，對於共有部分的管理、使用和維護應當以業主團體的方式進行，個體業主作為業主團體的成員之一，在業主團體處理共同事務時，以行使表決權的方式參與管理。

2

法律規範中“物業”的概念是指一定區域內的不動產，是物的概念，而非指從事物業服務的人或組織。“業主”即建築物區分所有權人，是指取得建築物專有部分所有權的人，但對於簽訂商品房買賣合同並實際接收房屋的購房者，即便暫時未辦理所有權登記，法律仍認定其為業主，在建築物區分所有權法律關係中，享有業主的權利，同時承擔業主的義務。

二

專有部分（專有空間所有權與一般所有權一樣嗎？）

法言俗語

業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。業主對專有部分所有權的具體權能包括業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主對建築物內屬於自己所有的住宅、經營性用房等專有部分可以直接佔有、使用，以實現居住或者營業的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設定負擔，如為保證債務的履行，將屬於自己所有的住宅或者經營性用房抵押給債權人，或者抵押給金融機構以取得貸款等；還可以將住宅、經營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。此外尚可在不損害區分所有建築物結構的情況下，為增加專有部分的使用價值，任意裝飾其專有部分。專有部分的物權變動也與一般不動產物權變動無異，原則上以登記為生效要件，同時，業主對於他人之干涉，可以根據物上請求權加以排除，在其專有部分受到損害時，可以要求停止侵害、返還原物、賠償損失。

業主的專有部分是建築物的重要組成部分，但與共有部分不可分離，如沒有樓道（電梯）、走廊，業主就不可能出入自己的居室、經營性用房等專有部分；沒有水箱、水、電等管線，業主就無法使用自己的居室、經營性用房等專有部分。因此，建築物的專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，故業主對專有部分行使專有所有權應受到一定限制，這與建築物區分所有權的特殊性是分不開的。因此，業主行使專有部分所有權時，不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。例如，業主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內的承重牆，不得在專有部分內儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建築物的安全，損害其他業主的合法權益。法律明示專有權行使應受法律限制，業主就自己的專有部分享有自由使用、收益及處分權利的同時應承擔義務，即不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。對此，可從下述兩個方面理解：

第一，作為建築物專有部分的權利人，業主負擔不得危及建築物安全的義務。因業主的各專有部分緊密地堆砌於同一棟建築物上，各業主之間對於整棟建築物的安全與維護形成共同利害關係。因而，業主應按照建築物的使用目的或規約使用專有部分並負有維護建築物牢固和完整的義務，不得損害或隨意改變建築物的結構，業主所為的有害於建築物正常使用的行為，即使形式上屬於行使其專有部分所有權權能的行為，也不允許。

第二，作為建築物專有部分的權利人，業主負擔不得損害其他業主合法權益的義務。業主專有部分所有權的行使，又要受到其他建築物專有部分所有人的制約。這是因為，由於區分所有建築物的各專有部分在構造上相互關聯，物理上相互連線，彼此間的用役面緊密地結合在一起，形成密切、立體的相鄰關係，業主對自己所屬專有部分的使用、收益或處分應受彼此間強力的約束，必須考慮到全體業主的共同利益，不得濫用其專有部分所有權，損害其他業主的利益。否則，其他業主可要求其停止侵害，排除妨礙，恢復原狀，賠償損失。

專有部分是一棟建築物內的特定部分，即在構造上能夠明確和其他部分予以區分，並可以獨立使用的建築部分。一棟建築物內部可以劃分出若干獨立部分，各個部分在物理構造上具有獨立性，可以獨立進行使用，對獨立部分可以分別登記取得所有權的，在該棟建築物上才可能成立建築物區分所有權。典型的例子是城市住宅小區中的商品房，各套住房構成獨立的空間，可以獨立使用，並可分別登記取得所有權，各套住房即屬於區分所有建築物的專有部分。如果一棟建築物不能劃分出若干構造上和使用上具有獨立性的專有部分，就只能成立一般所有權，如劇院。

構成專有部分，應當具備以下三項條件：

第一，具有構造上的獨立性，能夠明確區分。構造上的獨立性是指物理上的存在狀態，指專有部分在事實上能夠客觀明確地與其他部分進行區分。也就是說，一個專有部分與另一個專有部分在建築構造上能夠客觀地劃分各自的範圍。構造上的獨立性，一般意義上指一專有部分四周設有隔斷牆等隔離遮蔽設施，以與其他專有部或共有部分形成隔離。但是，所謂隔離並非絕對要求有物理上的隔離，考慮到車位、攤位等特定空間也屬於專有部分，但車位、攤位好像還談不上“構造”，除有四條線確定其所有權的範圍外，其構造都是觀念性的，其並無固定牆壁間隔。因此，具有構造上的獨立性既可以是物理性的，也可以僅是觀念性的，但應當符合“能夠明確區分”的要求。

第二，具有利用上的獨立性，可以排他使用。利用上的獨立性是指功能上具有獨立使用的可能性。專有部分應當具有能夠滿足一般生活、生產目的的獨立功能。是否可以獨立使用，一般以該部分有無獨立的出入門戶為判斷標準。住宅、店鋪等具備獨立的出入門戶，可以不經過相鄰的其他專有部分而直接經由公共走廊、樓梯、電梯與外界相通，就認定具備獨立的使用功能。

第三，能夠登記成為特定業主所有權的客體。專有部分的構成要件除必須具備構造上和使用上的獨立性這兩個要件外，還需具備“透過登記予以公示並表現出法律上的獨立性”這一要件。構造上和使用上的獨立性乃是經濟上的獨立性，只有透過登記才能表現為法律上的獨立性。也就是說，透過登記使被分割的各個部分在法律上成為各個所有權的客體。如果被分割的各個部分登記為各個主體所有，則建築物作為整體不能再作為一個獨立物存在。應當指出的是，透過登記表現出來的法律上的獨立性，是以構造上和使用上的獨立為基礎的，如果構造上或使用上的獨立性不復存在，則法律上的獨立性也難以存在。構造上的獨立性和使用上的獨立性是專有部分的物理要件，而能夠登記則是專有部分的法律要件。

專有部分是由業主單獨所有，業主對專有部分的權利與一般所有權人所享有的權利沒有實質差異，是具有絕對性、永久性和排他性的權利。業主在法律限制的範圍內，可以自由佔有、使用、收益和處分專有部分，並排除他人的干涉。但是，由於各專有部分緊密連線為一體，全體業主構成一個利益的共同體，為了防止單個業主損害全體業主的共同利益，法律對業主對專有部分的使用作出了限制性規定，是個體利益受公共利益限制的體現。根據相關法律規定，業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。除了上述概括性、原則性的限制之外，由於影響業主共同利益重大，針對將住宅改變為經營性用房，法律專門設定了限制性規定。

將住宅改變為歌廳、餐廳等，使原本用於居住的房屋改為用於經營的房屋，住宅的性質、用途由居住變為商用。這一改變帶來許多弊端，主要表現有：（１）干擾業主的正常生活，造成鄰里不和，引發社會矛盾，這是當前物業小區主要矛盾之一。（２）造成小區車位、電梯、水、電等公共設施使用的緊張。（３）容易產生安全隱患，如來往小區人員過多，造成樓板的承重力過大，外來人員流動快且雜，增加了小區不安定的因素，防火防盜壓力大，隱患多。（４）使城市規劃目標難以實現。本來某個地區的住宅原規劃是用來居住的，但由於將住宅大量改為經營性用房，用於商業目的，結果造成該地區交通擁堵、人滿為患。（５）造成國家稅費的大量流失。

業主不得隨意改變住宅的居住用途是業主應當遵守的最基本的準則，也是業主必須承擔的一項基本義務。如果業主確實因生活需要，如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅改變為經營性用房，必須遵守法律、法規及管理規約的規定。如要辦理相應的審批手續，要符合國家衛生、環境保護要求等。在遵守法律、法規及管理規約的前提下，還必須徵得有利害關係的業主同意。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變為經營性用房，二者缺一不可。如何確定業主為有利害關係的業主，因改變住宅為經營性用房的用途不同，影響的範圍、程度不同，要具體情況具體分析。總之，不論是隔壁的業主，還是相鄰或者不相鄰的業主，凡因住宅改變為經營性用房而受到影響的業主，均是有利害關係的業主。最高人民法院司法解釋規定，業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主應當認定為《民法典》第279條所稱“有利害關係的業主”。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關係的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

需要強調的是，法律規定業主將住宅改變為經營性用房的，應當經有利害關係的業主一致同意，而不僅僅是多數同意。業主將住宅改變為經營性用房，未按照法律的規定經有利害關係的業主同意，有利害關係的業主可以請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。

《民法典》條文

第二百七十二條 業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第二百七十九條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主一致同意。

第二百八十三條 建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所佔比例確定。

以案釋法

田某禾與田某穗系田某山夫妻的養子和養女，二人之間並無血緣關係。2009年、2010年，田氏夫妻先後因病死亡。田某山無遺囑，死亡後其法定繼承人亦未實際分割遺產。田某山夫妻生前與養子共同生活，因女兒已移居海外，兒媳與兒子關係不好，曾經起訴離婚，而田某禾之子田某有輕度腦癱，故田某禾之母立遺囑將其名下全部房產指定給孫子田某繼承。但田氏夫妻的主要遺產是一幢二層德式小樓，建築面積共計220平方米。除較大的門廳外共有７個可供居住的房間，但只有一個通向外面的通道和建在其中一間房間中的樓梯，除一個明顯為臥室的套間外沒有單獨的衛生間，只在一層有一個廚房，因此，不具備拆分使用和內部分割後單獨進行產權登記的條件。故田某禾與田某穗在辦完養母的喪事後，將該幢房屋登記為田某禾、田某穗、田某三人按份共有。田某穗長期僑居海外，其繼承的不動產自己無法使用，因此曾找哥哥田某禾商議，情願將房屋中自己繼承的份額轉讓給哥哥，請其按照雙方分別繼承的遺產份額，向自己支付補償款。田某禾認為，妹妹僑居海外，養父母均由自己長期負責照料，父親突發疾病死亡，未及留下遺囑；母親立遺囑將名下房產留給了孫子田某。田某穗一家生活條件優越，又不打算回國定居，這套房屋由自己一家人使用合情合理，再說現在房屋升值，自己和兒子並無經濟力量向妹妹支付補償款，故不同意分割共有財產，但承諾妹妹回國時可以無償在此居住。因多次協商未果，田某穗遂訴至一審法院，請求法院依照遺囑判決分割共有房屋。

一審法院經審理查明：案涉房屋為田某禾、田某穗與田某禾之子田某按份共有，其中田某禾佔1/6，田某穗佔1/6，田某佔2/3。按照當地的房地產登記條例，該房屋只能整幢登記，內部也不具備拆分使用的條件。由於案涉房屋坐落在市中心的繁華商業區內，經一審法院委託有資質的房地產評估機構評估，市場價為500萬元，其中六分之一即16。67％，為83。35萬元。一審法院認為，田某禾、田某穗與田某三人透過繼承對案涉房屋按份共有，其中三人各自所佔比例清楚，當事人之間對此亦無爭議。根據《物權法》第99條①的規定，“共有人約定不得分割不動產或者動產，以維持共有關係的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償”。因此，田某穗關於分割按份共有房產的訴訟請求，應當得到支援。鑑於該房屋不具有內部分割後單獨進行產權登記的條件，而田某禾、田某確實經濟困難，無力向田某穗支付83。37萬元補償款。為了充分發揮案涉房屋的使用價值，判決由田某穗使用案涉房屋一層向陽的一間，與田某禾、田某共用一層的衛生間、廚房和通向街門的走道。田某禾與田某之間仍按不動產登記簿上記載的份額共有。

三方當事人均不服一審判決，提出上訴。田某穗上訴稱，一審判決判非所請。自己正是因為已經移居海外多年，無法實際使用繼承所得房屋，且與田某禾等協商分割房產不成才提起訴訟的。一審判決只考慮發揮物的使用價值，卻沒有考慮其本人根本無法使用該物的實際情況。田某禾提出讓自己回國時無償在此居住的辦法也是無法接受的，一是自己與田某禾之間其實沒有血緣關係，本來就不具有親兄妹之間的親密關係，加之父母均已病逝，以後自己回國的機會不多，下一代在國外長大，回國時也不可能與不具有親情的舅舅或表兄住在一起，故堅決要求法院判令分割繼承所得房產的相應價格。田某禾上訴稱，一審判決根本無法執行，案涉房產雖然有７個可供居住的房間，但房屋是為一家人居住設計的，如果分割使用，衛生間、廚房和樓梯均不配套。田某穗回國暫住沒有問題，但兩家人長期住在一起十分不便，而且妹妹也無此需求。田某系殘疾人，生活上需要他人照顧。自己一家經濟困難，無力支付近百萬元的房價款給田某穗，故不同意分割共有財產。田某的上訴請求和理由與田某禾相同。

二審法院審理認為，田氏兄妹與田某對於案涉房屋屬於按份共有，個人所佔比例清晰無爭議。當事人的爭議在於如何分割訟爭房屋的產權。對於共有關係解體時應當如何分割共有財產，《物權法》第100條第１款①規定：“共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。”根據這一規定，在案涉房屋不具備拆分使用和內部分割後單獨進行產權登記的條件下，不宜強行判決分割房屋的使用權，而是應當判決田某穗將其名下分得的房屋平方米數，歸田某禾與田某所有，並根據評估的結果對田某穗應當分得的平方米數折價，由田某禾、田某補償給田某穗。考慮到田某系殘疾人，田某禾一家確有經濟困難，故二審法院在調解不成的情況下，最終判決：田某穗名下的1／6的房屋產權歸田某禾所有，田某禾自判決發生法律效力之日起60日內，向田某穗支付房價款23。35萬元，其餘60萬元，分三期於次年起每年６月向田某穗支付房價款20萬元，直至付清為止。

問題：能否在保持按份共有的前提下，對不動產各部位的使用權進行分割？

解析：在按份共有中，各共有人的權利不是侷限在共有財產的某一部分上，或就某一具體部分單獨享有所有權，而是各共有人的權利均及於共有財產的全部。儘管在許多情況下，按份共有人的份額可以產生和單個所有權一樣的效力，如共有人有權要求轉讓其份額。但是各個份額並不是一個完整的所有權，如果各共有人分別單獨享有所有權，則共有也就不復存在了。因此，一審法院關於在不變動按份共有人共有份額的前提下，再對房屋各部位的使用權作確認區分的觀點是不妥當的。比較而言，二審法院以《物權法》關於一物一權和共有物分割的原則為依據，最終判決田某禾取得田某穗在共有財產中的份額並向田某穗支付該部分房屋的補償款。使案件的處理結果既符合法律規定，又得到了各方當事人的認可。（類似生活例項，可參見案例：田某穗訴田某、田某禾分割共有房屋案，《民事審判指導與參考》總第47輯）

法官說法

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車位、攤位等“特定空間”在符合法定條件時也可以構成專有部分。我們在理解專有部分時，最常見的是一套房屋，如果說一套房屋構成一個專有部分，是易於理解的，但說車位、攤位等特定空間也可以是專有部分，可能不好理解。相對於四周有牆壁隔斷的房屋，特定空間是指雖無固定牆壁間隔，但是根據明確界址確定，能夠排他使用的空間範圍。就車位而言，就是在地上、地下或者樓層上畫的四條線所形成的一個空間。這四條線一般形成一個長方形。以四條線為基準，垂直到上面一定高度所形成的立方體空間範圍，即為車位所有權人的權利行使範圍。這一特定空間，同樣具備專有部分的三個條件：具有構造上的獨立性，能夠明確區分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業主所有權的客體。因此，車位這一特定空間應當認定為專有部分。攤位與車位類似，也是四條線所形成的一個空間。與車位稍不同的是，有的攤位與其他攤位之間有一間隔物，但非磚牆、水泥間隔，多為不固定，且能夠移動，能夠隨時拿掉。因此，就本質來說，攤位也是一個特定空間，此攤位與彼攤位能夠明確區分，可以排他使用，能夠登記成為特定業主所有權的客體，因此，攤位也是專有部分。

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關於露臺等是否是專有部分的組成部分。規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為專有部分的組成部分。露臺要成為專有部分的組成部分，必須具備以下條件：一是符合規劃，即經過規劃行政主管部門批准的規劃。有了規劃行政主管部門的規劃，就表明該露臺是合法建築。如果規劃行政主管部門的規劃中沒有露臺，那麼建設單位建設的露臺或者某一所有權人加建的露臺就屬違法。對於違法建造的露臺，不可能取得登記機關的登記，故其不能成為專有部分的組成部分。二是物理上專屬於特定房屋。根據規劃，該露臺只屬於特定房屋，是該特定房屋的附屬物。也就是說，從物理上看該露臺不屬於其他任一房屋，只屬於該特定房屋。只有該特定房屋才能通到該露臺，從其他房屋是不能通到該露臺的。專屬於特定房屋，還有一層含義就是，只有該特定房屋的所有權人才能對該露臺享有所有權，才能對該露臺進行使用，其他人對該露臺不享有所有權，也不能對該露臺進行使用。換言之，特定房屋的所有權人可以對該露臺進行排他使用。三是銷售合同有約定。露臺要成為某特定房屋的組成部分，必須還要有合同依據。也就是說，開發商與購房人籤合同時，已經明確約定出售的部分包括露臺。實踐中，如果某套房屋有露臺，那麼，開發商在出售該套房屋時，幾乎都會對露臺的權屬作出約定。不對該露臺的權屬作出約定的情況應當極為罕見。當然，如果真發生這樣的案件，就是某露臺物理上專屬於某套房屋，但開發商和購房人對該露臺的產權發生爭議，我們就只能看雙方的買賣合同了。如果開發商沒有將露臺賣給購房人，合同中沒有這樣的約定，而購房人主張對露臺的所有權，其主張就不應得到支援。

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各業主的專有部分緊密地存在於同一棟建築物中，各業主對整棟建築物的安全與維護具有共同利益關係，因此，業主若有違反共同利益而為有害於建築物的管理或使用的行為，即使形式上是行使其專有部分所有權權能範圍內的行為，也是不允許的，也就是說，業主對專有部分的使用需要一定的限制。限制的內容主要有：（1）不得違反全體業主的共同利益。一般而言，下列行為屬於違反共同利益的行為：一是對建築物的不當毀損行為；二是未按專有部分的本來用途與使用目的使用專用部分。判斷業主的行為有無違反共同利益，不僅應從財產管理的角度加以考慮，而且更應從共同生活的角度加以權衡。（2）維持建築物存在的義務。（3）不得隨意變更透過自己專有部分的電線、水管、煤氣管、暖氣管等。（4）應獨自出資維修其專有部分。（5）維護住宅環境的衛生和安寧，以及住宅周邊地區的善良風俗和習慣。（6）遵守管理規約。實踐中，有的業主以專有部分為自己完全所有為由，任意使用自己的專有部分，如不按管理規約的規定將自家陽臺完全封閉、裝修房屋時隨意破壞自家房屋的承重牆等，這些行為都應當受到限制。

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“住改商”是指業主將住宅用途的房屋作為商業用房或辦公用房等非居住用途房屋使用的行為，也就是《民法典》第279條規定的業主將住宅改變為經營性用房。法律規定業主不得違反法律、法規及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主一致同意。業主將住宅改變為經營性用房，未經本棟建築物內的其他業主或其他利害相關業主的同意，有利害關係的業主可以請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。

轉自：山東高法

原標題：《【以案說“典”】所有權——業主的建築物區分所有權（上）》