開放式公園能否經營？

泓睿達原創211，本文4650字。

母親節那天因為加班沒有時間準備禮物，同事貼心的在路邊摘了一束野花，讓我不至於空手，有禮物送給給家裡的兩個媽媽。

我們辦公樓周邊有不少開放式公園，公園裡常年開放著五顏六色的時花。早上，我在翠亨大廈的樓頂往下看，四周都是春意盎然的綠化景觀。最近，我們這裡的濱河水利景觀帶改造已經完成並向遊客開放，他們還製作了一條燈光夜景的片子。

站在樓頂，突然想起一個問題：開放式的城市公園能不能作為一個經營專案？

比如我們的濱河水利景觀帶，向南已經延伸到茅龍河中部接近深中通道的延長線，中開高速高架橋的橋底，我們做了一些很漂亮的深中通道登陸點景觀方案。而向北看，濱河水利景觀帶沿著茅龍河徑靜向北，沒有寫錯字，徑是徑直開闊的意思，靜是我很少看到這條河波瀾壯闊、波濤滾滾的場面。

為什麼想起經營一座城市公園？因為幾乎沒有人會把開放式公園和“經營”聯絡起來。公共牧場理論裡，牛和羊是免費在裡面吃草，不需要交費的，既然無法在公共牧場獲得利益，那麼誰又會想著經營它呢？

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1868年，美國景觀設計學奠基人弗雷德裡克提出了在城市興建公園的偉大設想並付諸實踐，其中一處就是今天聞名遐邇的紐約中央公園，因為城市公園的興起，才讓滿是鋼筋水泥的城市有了閒暇的空間，不至於陷入城中村、握手樓，每一寸土地都要壓榨出經濟效益的窘迫，也讓城市有了和自然界握手言和的機會。

我國《公園設計規範》對公園的定義，是面向公眾開放，以遊憩為主要功能，兼具維持城市生態平衡、美化城市景觀、傳承地方文化、減災防災，以及為城市未來發展預留用地的城市綠地。而優秀的公園還可以促進第三產業的發展。

城市公園怎麼促進第三產業？比如《非常勿擾》裡葛優在西湖邊的茶室，被女方詬病“跌停板的垃圾股”只能長線持有，西湖免費，但是客人在茶室的消費裡面一部分將用於西湖的管養。又比如珠海情侶路沿線的樓盤，海景免費，但是海岸沿線的住宅用地其出讓價的一部分，將用於公共支出，而這會成為你購買“無遮擋”海景權的特別收費。

公共牧場向消費者開放，但不意味著不需要投入。比如休漁期的設定是為了不讓漁民“涸澤而漁”，確保魚與漁夫，自然與市場的長期共存，海里的魚沒有飼養成本，但是管理休漁期需要成本，比如海巡船隻、衛星定位、執法裝置、人力資源的投入。確保草場不被啃成禿地，和確保海洋魚蝦不被撈光一樣，需要投入管養成本。

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之所以執拗的想論證城市公園的經營能力，是因為新區的城市公園，經過5年的逐步建設，已經達到了非常龐大的規模，從最南處新建成的茅龍河示範段（東段）沿河往北，到接近東北部的金山公園，只要未來大道打通，就能串聯起不少於2公里的濱水城市公園帶，而茅龍河西段沿線，已經可以在示範段往北走，經翠湖公園二期，進入翠湖公園，然後與剛落成的科技金融城二期廣場公園連線起來，大約1。5公里。最終茅龍河沿線公園的貫穿目標是打造兩岸20公里長的濱水公園帶，以及圍繞馬鞍島長達50公里的海岸公園帶。

對於跑步愛好者來說，這剛好是一個半馬和一個全馬的長度。

縱深上，從岸線算起，翠湖-茅龍河城市公園的最深處達到1公里，最短處達到500米，呈南寬北窄的梯形分佈。整座城市公園面積超過1000畝。

1000畝什麼概念呢？和我們對面的深圳相比，那座號稱建在公園裡的城市。目前建成各類公園1206個（不含深汕特別合作區），總面積31466。43公頃（比如深圳國際園林花卉博覽園、蓮花山公園、仙湖植物園），其中城市公園181個，公園綠地500米服務半徑覆蓋率達到 90。87%，基本實現了市民出門500米可達社群公園，2公里可達城市綜合公園，5公里可達自然公園的目標。而這1206個公園的平均面積為391畝。

與深圳一江之隔的翠亨，先來個1000畝的城市公園，其他的還有位於橫門西水道的9600畝國家紅樹林溼地公園，馬鞍島東北角的沙灘公園，和東南角的海角公園。

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這樣一比較，會帶來什麼啟示呢？

我想是不是可以用城市公園作為媒介，經營一座城市的人氣。

和別的城市公園相比，翠湖-茅龍河城市公園除了面積大，還有這麼幾個特點：

第一是親水，翠湖公園擁有的翠湖曾是廢棄採石場，在這裡開採的石頭如今成為香港機場的一部分，助力每一架來自世界各地的航班翱翔升空。親近水面是設計在於沒有圍欄，而是採用湖堤緩降的設計，讓你不至於一失足就沉到70多米深的湖裡，空中看，翠湖周圍的一圈能夠看到蘆葦和淺水石灘，而大概離岸邊10米遠後才是深墨色不見底的湖水。茅龍河段親水同樣採用了沒有圍欄的河堤緩降設計。

坐在岸邊曬一個下午太陽，望著遠處高聳的深中通道，似乎成為在這裡垂釣人群的一種享受。

第二是位於將來的城市中心。站在茅龍河邊，你的前方是高聳的深中通道，身後則是配備了商業綜合體的科技金融城一期和二期，這裡會因為臨近公辦中小學，在建的社群醫院和即將興建的文化藝術中心，而大機率成為城市新中心。

我們比較一下溼地公園感受會更深些，溼地公園人流並不少，但主要得益於免費開放，由於附近沒有便利的消費場所，除了一處橫門漁港，人流並沒有變成消費流。

如此大面積和具有優勢位置的城市公園，應該成為和其他地區差異化競爭的優勢資源，進而發揮集聚商業和旅遊業的媒介。

用時間換消費。

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具體點說，是用滯留遊客的時間，換取遊客在周邊商業體的消費力。

第一，建設權和運營權分離，經營權和管養權合併。現在，我已經建好了這些公園，但是政府不要運營它，我們把管養權和經營權打包引入一家企業，管養權是政府給這家企業資金，購買對綠化、設施維護的服務，而經營權則是在不能夠實施圍蔽的前提下，由企業負責利用這1。5平方公里獲得商業利益。

在經營上，顯然，我們不希望這家企業急功近利，在公園裡設定一些顯得檔次很低的射氣球、套公仔、充氣城堡的按次收費專案，以及烤肉串、酸辣粉的美食一條街。那麼經營權就應該在合同當中設定禁止性條款以及經營指標。

禁止性條款包括會讓降低城市公園檔次的經營專案。經營指標包括減少綠地改造為經營場所的面積有比例限制，改造為經營場所的面積有投資和產出指標要求。

比如只要投資強度達到約定，你可以選擇在金山公園的嵐山頂上改造一處摩天輪，這個位置可以俯瞰整個對岸的南沙新區溼地公園。也可以在翠湖公園改造關於餐飲、夜店、卡丁車、旋轉木馬的網紅打卡點，按照目前翠湖公園的人流，如果有消費場所可以產生新的消費點。你還可以在翠湖公園二期經營一些收費的體育專案，特別是水上體育專案，這會獲得獨特的吸引力。

上述設施，正常經營達到一定年限後，由政府回收，為你兜底。

翠亨新區的智慧城市技術可以為經營企業提供智慧化的專案合作。比如我們可以約定企業承擔城市公園的科普責任，為公眾提供關於公園內植物、珠江出海口水文和地理特性、溼地公園生態圈和動植物、乃至珠江口城市發展歷史的介紹，而這些介紹，將在你感興趣植物、雕塑、建築物旁邊透過觸控式螢幕幕或者掃二維碼獲得這些知識。這些免費的科普知識設計，既是城市公園友好的體現，也是為商業服務的體現，商業的邏輯：滯留遊客的時間，換取遊客的消費。

企業還可以在翠湖上設定大型音燈光音樂噴泉秀，來吸引夜間的遊客。我知道紫馬嶺公園有一處音樂水幕電影秀，我們可以在故事性呈現、音樂燈光效果，以及翠湖本身360度天然親水平臺上展現得更好，甚至可以用點播的方式，在全體遊客的見證下，為希望在這裡結束愛情長跑，進入婚姻殿堂的情侶們提供專門的VCR展示。

好了，你現在應該會提問，會有這麼一家企業應標前來拿下經營權嗎？

別忘記，我們的經營權是和管養權捆綁在一起的。我們先透過購買管養服務，保障這家企業有最低的不至於賠本的收入。然後在這個基礎上激勵他經營城市公園，凡所經營收益，均由公司獨享，提前達至和超過約定經營指標的，另外給予獎勵。但是同時，在合同期內管養不善（非經營不善）導致城市公園品質下降的，按合同扣減費用，追究違約責任乃至解除合同。

但是，為了進一步提升對經營公司的吸引力，我建議還可以再增加一點激勵。

增加商業專案。比如科技金融城一期、二期部分商業的免租經營權和招商權。在獲得城市公園經營權的同時，可以同時在附近商鋪經營自己的餐飲、商超、電影院、室內遊樂場、密室逃脫、劇本殺專案，並且可以將酒吧、篝火晚會、婚紗攝影經營範圍拓展到城市公園裡面來。當然，如果你沒有能力全面鋪開，也可以使用招商權引進這些合作伙伴，這會是企業的一個盈利點，但是，對於業態的引進也將作為合同的一部分納入監管，以確保你不會將它變成某縣小吃和某州拉麵。

增加停車場。我建議在翠湖公園南部和規劃館片區以北之間的草地開闢停車場區域，一旦人流形成，停車會是非常大的問題，而智慧停車庫會讓城市公園增加一道靚麗的風景，嗯，停車收費。

匯入資源。奧斯特羅姆多中心治理理論認為，應該藉助多個而非單一權力中心體質來治理公共事務和公共服務，公共服務領域至少包括三個中心：供給中心、中介中心、消費中心。我所指的企業就是城市公園的供給中心，而政府就是中介中心，中介中心可以為供給中心提供資源匯入。

比如最簡單的公交線路調整，在城市公園周邊設定更多的公交線路，以便利市區、以及深中通道開通後深圳公交服務的通達，長遠的還有地鐵公交線路接駁。

我想說個更復雜點的資源匯入。以旅遊業輔助商業，2015年年底，深中通道開建，去年年底在珠江口西岸的中山大橋和伶仃洋大橋相繼封頂，前幾天，我在深中通道登陸點接待，偶然看到“天一號”正在把一段橋樑箱從碼頭運到深中通道橋墩上架設。

“天一號”什麼東東？它耗資1。4億元，是國內第一，世界第二的3000噸級海上運架樑專用起重船，這艘中國自主建設的起重船原本用於建設杭州灣大橋，隨後它曾於2016年到達孟加拉國參加帕德瑪大橋建設，帕德瑪大橋是“一帶一路”倡議的重要支點工程，被孟加拉國人民成為夢想之橋。2020年完成孟加拉帕德瑪大橋任務後，天一號返航來到翠亨新區，承擔起深中通道橋樑箱架設任務。

毫無疑問，深中通道現在已經進入了最壯觀的建設場面，如果是我，會在施工點附近選擇建設最好的觀景臺，讓公眾免費現場觀看高達90米的國之重器“天一號”每天往返鋪設橋樑的壯觀氣勢，並且透過望遠裝置，讓更多人感受到中山和深圳，翠亨和前海兩個新區近在咫尺的距離。這些震撼場面，都是應該向全部公眾開放，免費開放，永久記錄並流傳下來的。

還有什麼資源可以匯入？我們可以在週六日向公眾開放翠亨新區規劃館，讓更多公眾瞭解這片中山最有朝氣的熱土規劃裡有什麼，實現了多少，將來會是什麼樣。而規劃館，也在城市公園旁邊。

如果你還有更深入的興趣，或者你本身就是科技、人才、學界工作者，或者你希望給孩子和家人帶來更深入的體驗，那麼國際人才港（很漂亮）、西灣國家重大儀器科學園、藥物創新研究院會是不錯的選擇。

好了，圍繞城市公園這個中介，我為你構想了一張這樣的行程單。

週六早上10點半，喝完早茶的你和家人從深圳、東莞、佛山等周邊城市驅車到達翠亨新區，參觀位於南朗的孫中山故居、看看阮玲玉家鄉左步村，在崖口吃個網紅煲仔飯，下午到達伶仃洋畔參觀深中通道登陸點施工現場，然後來到翠湖-茅龍河城市公園帶孩子學習科普知識，夕陽西下，暑氣消退後，換上一身運動服，來一場球賽或者水上運動，或者好靜的你可以去參觀規劃館和各處科研平臺，傍晚在翠湖公園邊上的網紅打卡點來一頓晚餐，此時翠湖上的水幕電影音樂秀已經響起，晚餐後你和家人既可以漫步茅龍河看燈光夜景，躺在草地上看星光點點，也可以往北到嵐山公園登上最高處的摩天輪，看南沙和前海流光溢彩，感受新區的靜謐繁華，最後，和家人一起在翠湖-茅龍河城市公園邊上的希爾頓酒店16-20樓之間某處遠眺珠江口漁火閃閃，聽濤而眠。第二天，看新房，登記結婚。

能滯留時間的旅遊業才是好商業。

參考文獻：

1、陳雅倩《揚州市城市休閒公園管理問題及對策研究》

2、段學成《文旅融合背景下浙江城市旅遊綜合體發展模式研究——以杭州hellokitty樂園為例》

3、閔穎《公園建設中的市場化運營模式分析》

4、周愷、張海濤、夏依寧、劉衝《社交媒體影響下的城市消費空間新特徵：以小紅書長沙“網紅打卡地”為例》