按揭購房中，為什麼業主違約，開發商會替你還款？

很多按揭買過房子的業主，不知道有沒有認真的閱讀過，購房按揭合同，合同條款裡面都有哪些條款，這需要認真的看一下，特別是簽約的時候也要認真的看清楚，合同裡面除了一些標準的條款，基礎資訊之外，還約定了權利義務，不可抗力等等，按時還款解釋之外，還有一些可以變化的因素，例如，利率，是不是在基礎利率上折扣，還是上浮利率，這個可能會需要手工填寫，包括提前還款，需要多少的手續費，什麼時間可以提前還款，還有一些內容，是隱藏著的，其中有一條就是擔保方，新房按揭，擔保方一般都是開發商，擔保方是什麼意思，一會詳細聊聊這些事？

第一：利率約定，還款方式，提前還款手續費；

利率的約定，一般在合同裡面都有約定，基礎利率，現在就是4。9%，上浮10%就是5。39%，上浮20%就是5。88%，上浮30%就是6。37%了，利率上浮還是折扣一定要看清楚，這個一般銀行籤合同的時候，都會提前告知你的，利率上浮就相當於房價增長了，利率打折就相當於房價降了，這個幅度，一般可以理解為利率上浮10%就等於房價上漲了5%左右，總還款額會多出來一些利息，少則幾萬，多則十幾萬或者幾十萬，根據按揭額度確定；

除了利率之外，還有一個會寫在按揭合同裡，那就是還款方式，一個是等額本金，一個是等額本息；

一般都會選擇等額本息，理由很簡單，每個月還款額度一致，利於家庭財務規劃，缺點就是總的還款額度，利息要高一些；另外一種還款方式，等額本金，就是前期還款額度大，假如等額本息還款每月5000塊，換成等額本金，每月前期還款額度高達7000以上，每個月往下減少，等額本金的還款方式，優點就是，還款到最後利息會比等額本息少很多，但是前期還款壓力山大，5000和7000絕對不是一個級別；

關鍵是，審批按揭的時候，會要求你的流水更好，還要求收入證明必須超過首期還款的50%以上，假如等額本金首月還款7000就會要求你的家庭收入必須達到14000才會審批透過，若是等額本息的還款模式，每月還款5000塊，只需要提供家庭收入10000的證明和流水即可，差別還是蠻大；

一般建議，普通購房者，選擇等額本息，做生意的可以選擇等額本金，另外他們也有可能一次性還款；

提前還款的手續費，一般會按照一定的百分比約定，一般都在1%-2%之間居多，假如，還款3年後，還剩下100萬的本金，提前還款手續費，就是剩餘本金的1%作為手續費，100萬的1%就是1萬塊錢，支付1萬塊錢再加上本金就可以了；

提前還款，還有一個時間限定，一般銀行都會要求，還款一年以後，才可以申請提前還款，必須還款一年，讓銀行賺點利息才可以；

第二；擔保方是開發商，業主違約開發商是不是要全額還款呢？

購房按揭合同中，有一個奇葩的條款，就是有一個擔保方，這個擔保方就是你所購買的開發商名稱，擔保就意味著風險轉嫁，銀行的意思也很簡單，每當發生業主不還款的情況下，就會交由開發商來承擔結清還款的義務，但是這個擔保有一定的說法，這個擔保不是純擔保，那是什麼擔保？

這個擔保叫做，回購性擔保，實際上就是，你不還款了，這個房子由開發商回購，清償本息，房屋產權可以收回？

房屋不能這麼回收，因為房子的本質，還是業主的，只不過在債務關係當中，設計了房屋再次買賣的約定，這個是什麼意思呢？

一是：開發商代償債務的約定只是回購擔保條款內容的一部分；

二是：對抵押物的處理是回購擔保條款的主要內容，回購擔保不屬於保證，

三是：三方當事人在房屋按揭貸款合同中預先設定的再買賣約定，即由開發商向銀行承諾當購房人不依約償還按揭借款時，由其向購房人買回房屋的承諾，從而使購房合同附上了條件。

這就要求，購房合同和按揭合同相互統一，才可以再次執行，房屋回購的可能性，因為業主也付了首付，總不能直接歸開發商，而是產權預設清算？

按揭購房當中，這個條款還是蠻複雜的，關係到很多的詳細條款和風險條款，為什麼這麼說呢？

在回購擔保法律關係中存在三種法律關係；

一是購房人與開發商之間是房屋買賣合同關係；二是購房人與銀行之間是按揭貸款關係；三是銀行與開發商之間是回購擔保關係，這個按揭合同是在銀行的主導之下籤訂的，理論上開發商和業主是一條褲子上的，但是這也有違法擔保法的約定嫌疑，畢竟是在抵押過程中；

業主不必要擔心房價暴漲的時候，開發商主動的清償債務，拿回你的房子，這裡在銀行是不會同意，也有限制條款，建議詳細理解閱讀；

第三：購房按揭中，還有其他的一些注意事項；

最重要的就是，按揭中的房子不能買賣和交易，想要交易必須先解壓，解壓的過程就是提前還款，從銀行拿到按揭結清證明，才能到房管部門，現在是不動產中心，才可以到這裡進行解壓，解壓後才可以交易；

至於說，沒有解壓的資金，以及一系列後續的操作，後面會有關於二手房交易的一些文章專門的去寫，這裡就不多說了；

按揭中的房子，上保險的第一受益人也是銀行，這一條一定要切記，後面也會專門的聊一期關於按揭保險的事，為什麼第一受益人是銀行？

本期關鍵詞『按揭購房』