西安經開區鳳城二路26號

封面這張照片是西安北二環未央立交，從這裡向北看，都是西安國際級開發區西安經濟技術開發區的範圍，目之所及都是經開區。

雖然經濟技術開發區在20世紀90年代初已經成立，但是21世紀初期，這裡非常的荒涼，還都是農田，經過08年左右32個村莊的城中村改造，這裡現在已經非常的現代和繁華，是名副其實的西安政務中心。

全區總規劃面積122平方公里，由

中心城區、高鐵新城、涇渭新城

三大區域板塊和綜保區、自貿區兩大功能園區組成，形成了“一河兩岸”、“三區兩園”的空間發展格局。

中心城區

是西安市行政中心所在地，規劃面積22平方公里，現已成為西安的北部新城和總部經濟聚集區。

也是經開區的核心區域。

高鐵新城

規劃面積42平方公里，是以西安北客站為核心、按照“站城一體、綜合配套”思路打造的現代化城市新區，是西安打造國際性綜合交通樞紐的門戶區。

高鐵新城原來一直由西安未央區打造，但多年過去了，速度非常慢，一直也沒有起色，西安下定決心將高鐵新城交由經開區來打造和管理。

涇渭新城

是經開區和高陵區合作共建的現代工業新城，也是引領西安主城區向北跨越渭河發展的先導區，規劃面積58。3平方公里，目前已經成為西安工業發展的重要承載區和先進製造業的聚集區。

經過27年的發展，經開區累計入區企業達到6萬餘家，形成了汽車、裝備製造、新材料新能源、電子資訊、消費品製造等主導產業。根據國家商務部發布的全國219個國家級經開區綜合考核結果，西安經開區排名第11位、西部第一。

2021年，3月31日，西安

經開區、臨潼區合作共建渭北新城

暨重點專案簽約儀式舉行，標誌著經開區又增加一個區域板塊。渭北新城位於臨潼區渭河以北，規劃面積150。6平方公里，將按照產城融合組團式用地佈局和“2軸2廊4組團”空間功能結構，規劃建設新材料、航空動力、零碳科技、消費品製造、裝備製造、戰略性新興產業等六大產業園區，重點發展航空動力、高階裝備、新材料、新能源等先進製造業，建設具有國際競爭力的千億級先進製造業基地。

確實經開區的發展有目共睹，但是綜合考核結果西部第一估計是有點水分的，西安高新區第一個不答應。

經開區的商業中心主要集中在行政中心，有熙地港、大融城、王府井、漢神百貨、世紀金花、洲際酒店等代表性商業專案。熙地港當年是萬科、塔博曼和王府井聯合合作開發的專案，漢神百貨是當年的經開大地主海榮引進的臺灣客商，大融城這個專案當年是本土開發商正尚經過若干次的危機和更換合作伙伴，在2018年以後才確定和大融城合作成行，六星級的洲際酒店補齊了此區域沒有高階奢華酒店的空白。

產業方面：

經開區有國際一流的汽車生產基地，

商用汽車：

聚集了以陝汽集團、金龍汽車、中集專用車等整車製造企業為龍頭，一康明斯發動機、漢德車橋、德仕零部件為支撐，年產30萬輛、涵蓋關鍵技術研發、重卡總成、發動機、車橋、車架、變速箱等零部件，以及專用車改裝生產等較為完備的商用汽車產業鏈，致力於打造千億級商用汽車產業叢集，建設新能源技術研發、智慧製造、車聯網、智慧網聯於服務的科技創新基地。

乘用汽車：

聚集了以吉利汽車為龍頭，以立訊電子、聯乘電子、新泉、天瑞、天合東方、物華新能源、好好開車等關鍵零部件企業為支撐，年產30萬輛的新能源乘用車產業鏈，致力於打造千億級新能源乘用車產業叢集，以及以汽車小鎮為依託的研發、無人車、智慧網聯、車聯網服務的科技創新基地。

有西部最大的

先進製造業基地

，聚集了以西門子、阿爾斯通、日立永濟、ABB、通用電氣、中交集團、中國節能、中國中鐵、中鋼集團、陝煤重灌等骨幹企業為支撐，形成了航空裝備、盾構機械、築路機械、煤礦機械、礦山機械、鋼鐵裝備、環保裝備、石油裝備、半導體晶體生長裝備等為代表的裝備製造產業鏈，致力於打造千億級先進製造業產業叢集，以及工業網際網路+、工業大資料與物聯網科技創新基地。

總部經濟和現代金融業-國際化大都市中央商務區聚集了中國石油長慶分公司、長慶科技、陝汽集團、陝鋼集團、樂業光伏、唯品會、陝西省稀有金屬科工集團、陝天然氣、崑崙銀行等100餘家知名企業的總部和區域總部，科研機構與技術創新中心超過200家；依託西安融資租賃產業基地和自貿區金融創新試點，聚集了陝金資、陝能財務、陝投保、春禾資產、長安印刻、百度、恆大、京東、海航、朱雀等融資租賃、保理、貸款擔保企業50餘家，認繳資金規模超過600億元；大西安地下空間投資等基金管理公司10餘家，管理基金規模超過1000億元，經開區已成為西安市現代金融業的主要聚集區，致力於打造絲綢之路金融創新試驗區。

說到長慶，可以說是西安經濟技術開發區起步時期能發展起來的根本支撐。

同時，經開區也是消費品製造產業-西部領先的消費品製造聚集區，聚集了可口可樂、

康師傅

、雪花啤酒、達能、樂百氏、維維乳業、殷榮飲品、米旗食品、御品軒、穆堂香、金冠牧業等100多家國內知名企業及相關配套企業，以及週六福珠寶、康龍製藥等知名黃金珠寶及生物製藥企業，致力於打造西部領先、門類齊全的消費品製造產業叢集。這些企業上世紀90年代建廠選址在今天西安經開區最繁華的商業地段鳳城二路區域，雖然已經新遷廠區，但是原來廠區的地一直都在。

最有著名的是文景路和鳳城二路十字三個廠區，可口可樂還在生產，榮氏已經把產區搬遷至安康，原廠房租給補習學校和菜市場了，康師傅旗下西安頂益公司與秉信紙業廠區2014年底企業搬遷至位於草灘工業園內的430畝新廠，此後這203畝土地一直閒置。頂新集團，擬建設頂新未央郡專案。作為臺灣以食品制銷為中心企業集團，其亦涉足糕餅、飲品、糧油、快餐連鎖和大型量販店等多個事業領域，產品種類已發展到百餘種。專案主要涵蓋商業、酒店、文化娛樂等三大板塊，力爭打造西北首家都市大健康文體產業公園。

總投資60億元的頂新未央郡專案作為重點專案於去年宣佈開工建設。

專案名稱：

頂新未央郡專案

開發企業：

西安頂禾苑實業有限公司

建設內容：

總建築面積約73萬平方米，專案擬打造城市健康文化綜合體及相關配套設施。建設內容包括：高階購物中心、高星級酒店、甲級寫字樓、高層公寓及相關配套設施。

投資金額：

60億元

建設週期：

2020。06-2026。06

專案簡介：

專案位於中心區鳳城二路以南、文景路以西，

十年前，康師傅與當地政府達成協議，在老廠區打造臺企聚集區，確立的專案名為“海峽兩岸商務園”。十年來，土地一直閒置，海峽兩岸商務園”在西安最終還是沒能落地。

財聯社在去年6月份釋出了三篇連載文章：

康師傅西安老廠變形記 | 一：園區變地產，引發專案轉手疑問

康師傅西安老廠變形記｜二：土地閒置與開發之間十年博弈

康師傅西安老廠變形記｜三：股權變更“走馬燈”，誰是操盤手？

土妹在這裡不做過多的解釋，有興趣的網友可以網上搜索檢視詳情。

幾點看法：

一、西安經濟開發區核心區目前土地供應主要以存量為主，除了遺留的一些城改專案有住宅外，基本都規劃為商務辦公性質，區域內目前現存大量的工業用地，未來的發展方向均以商業性質為主，審批住宅的可能性微乎其微。

二、根據目前西安的土地政策，工業用地變開發用地需要看城市規劃，城市規劃是什麼性質就只能變成什麼性質，由政府統一收儲，委託掛牌現在很難走的通，特別是規劃住宅的土地更不可能了 。

三、經開區核心區目前還有很多工業用地性質的土地，有的還在生產，有的廠區已經停產，這些土地一部分在國有企業手裡，還有一部分在民營企業手裡，目前還處於地主和政府博弈的一個狀態，政府想收儲公開出讓，可還得徵得地主同意，之間的關係還真不好調和。

四、其實康師傅這個頂新未央郡專案是歷史遺留的問題，當前這種合作模式目前來看是最優的方案，雙方各讓一步。

五、西安經開區鳳城二路26號頂新未央郡專案只是區域內眾多工業用地轉商業開發模式的一個開始，未來會有很多專案接踵而來，但均會以商業辦公及酒店業務為主。

六、商業用地本就沒有住宅地貴，但是商業能為當地帶來產業和稅收以及就業，這才是當地政府希望看到的。