南京地王入市週期超2年 城區地王“一房難求”

◎ 作者/馬千里、邱娟

繼2016、2017年地王頻頻爆發之後，2018年南京土地市場相對沉寂，全年僅1幅地塊突破最高限價，底價成交成常態。2019年春節後，二線城市土地迅速升溫，南京土地市場熱度急速升溫，溢價率達到峰值，但各區域樓板價依然未突破2016、2017年的歷史最高價格，無單價地王產生。

考慮到南京主城區限價政策依舊從嚴，並且一二手房價格倒掛比較嚴重，市場熱度較其他城市相對較高，地王的命運或與其他城市存在不同。下文我們將以2015年以來南京成交的15宗地王為例，對其入市情況一探究竟。

1

地王數量變化：2016、2017年地王井噴

2018、2019年各區域均未突破歷史最高價

從地王數量上來看，15宗地王中2016年佔了9席；從成交的平均樓板價來看，2017年價格最高，一是由於2017年秦淮區成交了一宗總價高達98。1億元的綜合地塊，樓板價高達45151元/平方米，僅比南京歷史單價地王（葛洲壩南京中國府專案）45213元/平方米低62元/平方米，由於成交體量巨大，使得2017年地王成交樓板價增至35514元/平方米，二是由於2016年成交的地王中除了大體量、低單價的區域性地王外，還含有一宗超大體量的總價地王，總建面高達55萬平方米，樓板價僅有16132元/平方米，勢必會拉低2016地王成交樓板均價。相比之下，2018年土地市場降溫顯著，房企拿地趨於謹慎，宅地成交遠郊化，主城核心區域多為商辦成交，底價成交成常態，地價迴歸底位，無地王出現。至於2019年，儘管上半年南京土地市場熱度明顯回升，溢價率明顯攀升，但依然尚未突破2016、2017年各區域的最高地價，至今2019年尚未有新的地王產生。在當前融資環境進一步收緊的情況下，預計2019年全年都不會有新的單價地王產生。

2

入市週期：七成地王已經開盤、平均入市週期偏長

尚未入市地王集中在建鄴、秦淮

根據CRIC統計，截止2019年10月9日，15宗地王中有10宗已經入市，有5宗未開盤。10個入市專案的平均入市週期達25個月，超過全國平均入市週期10個月左右。就已入市的單個地塊來看，入市最快的是高淳區單價地王專案——卓越淺水灣，拍地之後10個月就開盤，儘管該地塊樓板價高達6659元/平方米，但因為該地塊與周邊G27地塊一起被華夏幸福競得，兩宗地平均樓板價5642元/平方米，未超過此前中南創下的樓面價紀錄，當時周邊同類項目融創中南御園售價達11000元/平方米，即使按照這一售價地房比為51%，房地差達5358元/平方米，盈利空間尚可，因此專案開發保持較快節奏，最近一期開盤是在2019年9月20日，售價達11500元/平方米，盈利空間好於預期。而入市最為緩慢的地王是溧水區單價地王——北大資源頤和翡翠府（頤悅花園），於近期剛剛首開，入市週期高達35個月，其餘13個專案入市週期也在2年左右，開發節奏明顯放慢。

已開工未開盤的專案有4個，均是建鄴、秦淮、雨花區等中心城區的單價地王專案，其中三宗樓板價超4萬/平方米，均超過拿地時周邊同類項目售價，麵粉價格明顯貴於麵包價格，即使按照目前周邊同類項目售價計算地房比，這一數值均超75%，盈利空間被大幅壓縮，因此這些專案採取觀望策略、延後入市時間，以南京單價地王專案——葛洲壩中國府為例，從拿地到目前已經近3年半的時間，至今尚未入市。究其原因，主要是該單價地王樓板價高達45213元/平方米，拍地時周邊的同類項目仁恆江灣城售價僅4萬元/平方米，麵粉價格明顯高於麵包價，即使按照目前仁恆江灣城平均售價6萬元/平方米，地房比也高達75%，剔除掉建安、營銷等費用，在當前較為嚴苛的限價背景下，推盤即意味著“賠本”，所以該地王專案依舊處於擱置狀態。

此外，還有一宗位於江寧區的G89單價地王專案尚未動工，該宗土地於2016年12月被香港嘉華集團拿下，樓面價27350元/㎡，一躍成為南站地王，考慮到目前限價依然從嚴執行，該專案至今依然尚未動工，入市更是遙遙無期。

3

周邊房價：從拿地到開盤房價平均漲幅達53%

鼓樓、建鄴、玄武區域漲勢最為突出

將10個入市專案開盤售價與拿地時的周邊房價相比，開盤價格平均漲幅已達53%。但各專案拿地時間存在較大差異，加之拿地時的基礎房價存在差異，開盤時的房價漲幅也存在較大差異。總的來說，拿地較早、區位較好的鼓樓、建鄴和玄武等區域的地王專案房價漲幅最為突出，相比之下，浦口、高淳等區域房價漲勢相對緩慢。就盈利情況來看，拿地之時，10宗地王專案有3宗“麵粉”貴於“麵包”，盈利空間為負，尤其是招商地產在鼓樓拿的地王專案，樓板價較當時周邊房價還要貴9899元/平方米；但專案地塊位於塊位於鼓樓區濱江總部經濟帶及下關濱江商務區範圍內，聚集了中海、世茂、龍湖、中冶等品牌房企，生活配套日臻完善，帶動整個區域的人居價值大幅提升，開盤價達43800元/平方米，較拿地時的房價上漲了119%，房地差也接近了13901元/平方米，隨著房價的進一步上漲，有了盈利的可能性。

4

去化情況：一二手房倒掛嚴重

中心城區地王專案去化尤佳

就這些入市地王專案的銷售情況來看，整體表現較優。其中去化情況最好的專案是位於建鄴區的綠地華僑城海珀濱江專案，該宗地拿地時間較早，樓板價僅有7419元/平方米，2017年11月首次開盤價位35000元/平方米，因為拿地價便宜，限價較低，整體來看專案價效比較高，每次加推都會當天售罄。值得注意的是，由於南京是一個一二手房價格倒掛比較嚴重的城市，尤其是中心城區倒掛更為嚴重，部分新房和二手房價差達1。5萬元以上，因此去化率保持在較高水平。而浦口、六合這樣的郊區，一二手房倒掛現象不那麼明顯，專案去化速度不及中心城區，但考慮到規劃利好的影響，專案也多處於持銷期，去化速度尚可。

5

利潤差異：建鄴、鼓樓等熱點區域盈利空間維繫高位

溧水、浦口地王瀕臨虧損

就已經入市的10個地王專案來看，地價房價比值處於21%-85%不等，房地差在3445-28868元/平方米之間。盈利空間最大的專案依然集中在建鄴和鼓樓等熱點區域，並且是拿地較早的專案，均早於2016年5月，世茂天譽和綠地華僑城海珀濱江兩專案的房地差均超2。75萬元/平方米，地房比均在40%以下，盈利空間維繫在高位，但就兩者而言，明顯是拿地更早的綠地華僑城海珀濱江專案盈利空間更大，該專案地房比僅有21%，最近一次開盤當天去化率達100%，一開即磬，去化情況遙遙領先於世貿天譽。

而溧水、浦口、高淳等郊區地王專案盈利空間則十分有限，其區域內的3個地王專案房地差均在5000元/平方米以下，其中北大資源頤和翡翠府專案表現最為突出，由於拿地價格高，在限價“緊箍咒”下專案開盤售價15500元/平方米，房地差僅3445元/平方米，剔除掉建安、營銷等成本，專案大機率要虧損。另外，浦口的金輝白馬雲著房地差也在4000元/平方米左右，也難逃虧損的厄運。

6

趨勢展望：突破限價區域擴大

部分地王專案利潤空間值得期待

2019年春節後，二線城市土地迅速升溫，南京雖然不及合肥表現那麼突出，但在二線城市裡表現也是較突出的，前三季度南京土地成交總建面高達1200萬平方米，總成交金額超1100億元，平均樓板價達9329元/平方米，溢價率達20%，地價同比2018年同期有明顯上漲。但從棲霞、江寧、浦口等各行政區含宅土地樓板價“天花板”來看，2019年土地市場價格依舊不及2016、2017年的水平。

但考慮到2019年以來，南京突破限價區域逐漸擴大，其中不乏仙林湖等熱點板塊，限價政策進一步鬆動，這也為房企提升盈利可能性，尤其是那些久久不能入市的高價地王專案贏得了一部分溢價空間，另外，雖然主城限購政策依舊收緊，但外地人在高淳購房准入條件有所鬆動，這勢必對高淳以卓越淺水灣為首的高價專案去化帶來更多利好。