東莞徵求意稿：房企不得以其他任何形式私自截留、收存購房款

近日，廣東東莞市住房和城鄉建設局釋出關於公開徵求《關於進一步規範商品房預售款收存管理和使用管理的通知（徵求意見稿）》意見的通知（下稱：意見稿）。

《意見稿》明確提到，為防止開發企業截留、收存購房款，意見稿提出，對已取得商品房預售許可的專案，由購房人根據預售資金監管系統生成的《房屋繳款通知單》資訊，透過關聯預售資金監管系統的POS機刷卡、銀行櫃檯轉賬、網上銀行轉賬等方式，將購房款（含定金、首期款、分期付款、一次性付款等）直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶。

開發企業不得以其他任何形式私自截留、收存購房款；按揭銀行應按商品房抵押合同約定將銀行按揭貸款、住房公積金貸款等直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶。預售資金監管系統將自動檢測房屋的預售資金是否已足額繳存，首期款未足額繳存的房屋，將無法辦理商品房買賣合同備案。

下為《意見稿》原文：

關於進一步規範商品房預售資金收存和使用管理的通知（徵求意見稿）

各鎮街（園區）住房和城鄉建設局，各房地產開發企業，各商業銀行：

為進一步規範商品房預售資金監督管理，保證商品房預售資金優先用於工程建設，督促開發企業切實履行合同約定交付責任，維護購房人合法權益，促進房地產市場平穩健康發展，現結合我市實際，根據《住房和城鄉建設部人民銀行銀保監會關於規範商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）、《廣東省商品房預售管理條例》等有關規定，對商品房預售資金收存和使用監管通知如下：

一、商品房預售資金監管賬戶的設立管理

房地產開發企業申請商品房預售許可前，按照一個預售許可證對應一個賬戶的原則開設商品房預售資金監管賬戶（以下簡稱監管賬戶），監管賬戶需為新開設的銀行賬戶。開發企業與住建部門、監管銀行三方簽署的《商品房預售資金監管協議書》（2022示範文字，見附件），應在東莞市商品房預售資金監管系統（以下簡稱預售資金監管系統）上申報，並由開發企業在商品房銷售現場顯著位置進行公示。經審批透過的監管賬戶原則上不能辦理變更或登出。

二、商品房預售資金的收存管理

對已取得商品房預售許可的專案，由購房人根據預售資金監管系統生成的《房屋繳款通知單》資訊，透過關聯預售資金監管系統的POS機刷卡、銀行櫃檯轉賬、網上銀行轉賬等方式，將購房款（含定金、首期款、分期付款、一次性付款等）直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶（子賬戶是由監管銀行針對每套房屋在商品房預售資金監管賬戶下分設的、唯一收存對應房屋購房款的銀行賬戶），開發企業不得以其他任何形式私自截留、收存購房款；按揭銀行應按商品房抵押合同約定將銀行按揭貸款、住房公積金貸款等直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶。預售資金監管系統將自動檢測房屋的預售資金是否已足額繳存，首期款未足額繳存的房屋，將無法辦理商品房買賣合同備案。

三、商品房預售資金的使用管理

（一）根據預售商品房專案建設工程造價、施工合同金額以及專案交付使用條件等因素，設定專案建設資金監管額度（監管額度=專案建築面積×本市房屋建築工程造價單價×120%）及工程建設保證金。監管額度內的資金，應當專款專用，在商品房專案完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自扣劃，設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調，只能用於購買專案建設必需的建築材料、裝置和支付專案建設的施工進度款及法定稅費。具體用途包括但不限於以下內容：土建工程（基坑、基礎、主體工程）、電氣工程（動力、照明、弱電）、衛生技術工程（水、暖、通風）、特殊構築物工程、精裝修工程、市政工程（小區用地範圍內的市政道路、給排水工程、土石方工程）、消防工程、園建綠化工程、建築材料裝置費、勘察設計費、工程監理費、工程諮詢費及與專案建設有關的其他費用。

（二）開發企業在申請使用商品房預售資金前，應當在預售資金監管系統中申報專案建設資金監管額度，提交工程合同、完稅憑證等材料，並將合同金額及稅費分配至各個預售許可證對應樓宇，作為其申請商品房預售資金使用的依據。

（三）對同一個預售許可範圍內的樓宇，開發企業根據以下工程建設進度預留相應工程建設保證金後，可憑本專案相關發票按用途提取使用商品房預售資金。

1。取得《主體結構分部工程質量驗收記錄表》前，按監管額度的50%預留工程建設保證金。

2。取得《主體結構分部工程質量驗收記錄表》的，按監管額度的40%預留工程建設保證金。

3。取得工程安全監督機構簽發的《終止施工安全監督告知書》的，按監管額度的20%預留工程建設保證金。

4。取得工程質量監督機構簽發的《工程質量監督報告》的，按監管額度的10%預留工程建設保證金。

5。取得《東莞市房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證書》的，按監管額度的5%預留工程建設保證金。

6。當監管賬戶內的累計進賬金額未達到監管額度時，按監管賬戶內資金的50%預留工程建設保證金。

7。結合企業誠信經營情況，對其預留的工程建設保證金在上述基礎實行進一步差異化監管，具體實施細則另行制定。

（四）當監管賬戶內的累計進賬金額達到監管額度後，超出監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用。

（五）對自願加入“誠信聯盟”，向社會公開承諾誠信守法經營的企業，對其商品房預售資金使用實行“扶優”政策。

1。對同一個預售許可範圍內的樓宇，首次申請使用商品房預售資金時，已按第（三）款規則預留工程建設保證金的，提供本專案相關發票等材料，企業可申請回籠前期已支付對應監管樓宇的總承包施工進度款。該回籠的總承包施工進度款在對應樓宇的總承包合同金額核心減。

2。房地產開發企業已按第（三）款規則預留工程建設保證金的，可憑相關銀行出具的現金保函置換同等金額的商品房預售資金，在擔保期限內不能提前申請撤回現金保函。現金保函的擔保期限不得早於相應樓宇商品房買賣合同上約定的最晚交付日期。

四、強化各方監管職責

（一）各鎮街（園區）住房和城鄉建設局對轄區預售商品房專案加強日常監督和檢查，負責核實開發企業在申請商品房預售資金使用時是否存在拖欠工程款、工程停工、延期交樓等不穩定因素及違法違規銷售行為，在規定時限內對企業“申請商品房預售資金使用”事項出具審查意見。

二。房地產開發企業應與購房人及時簽署商品房認購書、商品房買賣合同，確保購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶中，保障購房人的合法權益。在申請辦理商品房預售資金相關業務時應如實提供證明材料、相關票據，確保填報的資訊真實有效。

房地產開發企業有下列情形之一的，由市住建部門責令其限期整改。逾期未完成整改的，依照有關法律、法規予以處罰；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。

1。未按規定收存和使用商品房預售資金；

2。提供虛假資料申請辦理商品房預售資金相關業務；

3。其他違反商品房預售資金監管相關法律、法規等行為。

三。各商業銀行對其開設監管賬戶的預售商品房專案做好金融服務和資金風險監管，透過對接預售資金監管系統將監管賬戶內預售資金的收存、撥付交易明細、賬戶餘額及凍結、劃扣等資訊實時推送給住建部門，並對其推送的電子資訊真實性負責。

商業銀行違反預售資金三方監管協議，未經住建部門核實同意，擅自撥付或轉移監管額度內資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。

五、其他有關事項

自本通知釋出之日起辦理首批商品房預售許可的商品房專案，應按照本通知上述條款執行。已有樓宇取得商品房預售許可的商品房專案，按《關於進一步加強我市商品房預售款收存管理的通知》（東建房〔2018〕50號）、《東莞市住房和城鄉建設局關於進一步加強商品房預售款使用差異化管理的通知》（東建房〔2019〕24號）、《關於我市商品房預售款收存管理工作有關事項的通知》（東建房〔2019〕44號）等檔案執行。