買房要一定要籤認購書嗎，認購書的效力是怎樣的？

相對於買房前簽訂房屋認購書這個問題，這個話題應該是買房者買房之前最大的顧慮了，很多的開發商都要求買房子之前讓買房者簽訂房屋認購書，那麼，買房要一定要籤認購書嗎，認購書的效力是怎樣的？

網友諮詢：購房認購書效力是怎樣的？

廣西名虎律師事務所韋寧律師解答：

根據目前的法律規定，房屋認購書中所約定的購房定金是受法律保護的。也就是說，如果由於購房者的原因不能簽訂購房合同的，那麼開發商就無需退還定金。因此，購房者在簽訂了房屋認購書後並不是必須得買房，但是如果不買房，那麼購房定金也不會退還。購房者簽訂房屋認購書時要與簽訂正式合同同樣須謹慎，簽訂人就要為其負責，但這些意思表示都必須在合法的前提下達成。因此，購買房屋時最好不要簽訂認購書，而直接簽訂購房合同。

購房認購書應具有法律效力。認購書的簽署也是一種預售行為，簽署認購書時也應取得預售許可證，否則認購書無效。違反認購書約定內容都有可能產生相應民事責任。

韋寧律師解析：

商品房預售許可證未取得之前只能簽訂認購書而非正式預售合同，且雙方在簽訂認購書時透過開發商當時的條件，可以合理預期到預售許可證的取得，因此，未取得商品房預售許可證明，認購書未必無效。

《解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備商品房銷售合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”這條解釋及時解決了以往審判實踐對認購書性質的困惑。從該條規定可以看出，認購書成為預售合同應具備兩個條件：

1、具備商品房銷售管理辦法（以下簡稱管理辦法）的主要內容。該辦法第十六條規定了商品房買賣合同應當具備13項主要內容：

（1）當事人基本情況；

（2）商品房基本狀況；

（3）商品房的銷售方式等等。

2、出賣人已經按照約定收取了購房款。

這裡的購房款既包括全部購房款，也包括部分購房款，而且後者在當前商品房買賣中出現的更多。其實，從法理上說，只要具備第一個條件，就應認定為正式的商品房買賣合同，但考慮到我國當前商品房交易中，買賣雙方的真實意思是簽訂預約合同，認購書內容即使具備了管理辦法第十六條規定的商品房買賣合同主要內容，也往往需要在日後簽訂正式買賣合同，因此，《解釋》第五條從認購書的內容和開始實際履行兩個標準來認定認購書為正式的商品房買賣合同，符合我國商品房買賣的實際情況，也有利於法官在認購書認定上的統一性。