房貸利率轉換倒計時！選固定還是浮動？看看專家怎麼說！

房貸利率轉換到了最後視窗期！日前，多家銀行釋出公告稱，將於2020年8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批次轉換為LPR。

那麼問題來了，究竟選固定還是浮動？利率長期將會怎麼走？

存量房貸馬上將調整為LPR定價

工行、農行、中行、建行、交行、郵儲銀行等多家銀行日前釋出通知稱，自8月25日起，將分批對符合條件且尚未辦理定價基準轉換的商業性個人住房貸款轉換為參考LPR的浮動利率。

不同銀行採取的方式和時間略有差異，有不清楚的地方可諮詢貸款的對應銀行。

部分銀行批次轉換時間表

圖表來源：

光大證券

研究所

此前央行規定，存量浮動利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價方式轉換，定價基準只能轉換一次。貸款人可以選擇轉換成固定利率或者轉換為錨定LPR定價。

這意味著，8月末之前還沒有轉換房貸利率的貸款人，將被預設轉為錨定LPR定價的模式。如果對預設批次轉換有異議，在2020年12月31日之前，可以進行協商處理。

值得注意的是，公積金個人住房貸款利率不需轉換；已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款，轉換與否對該筆貸款還本付息無影響，可選擇不轉換。

固定利率或LPR如何影響房貸

如果選擇固定利率，若此前房貸利率是5。39%，轉換後依舊是5。39%，未來在貸款還清之前都保持不變，不受利率升降影響。

如果參考LPR，則您的房貸利率會跟隨LPR浮動，但此次轉換成LPR並不會影響您下一個重定價週期前的房貸利率。這與央行規定的參考定價方式有關。

如果您的房貸參考LPR定價，那麼銀行將先根據您當前的房貸利率確定一個“點差”（點差=轉換前的房貸利率-相應期限LPR）。比如，您轉換前的房貸利率是5。39%，按央行規定，在個人房貸轉換期間均錨定2019年12月的LPR（4。8%），由此確定您的點差為59個基點（5。39%-4。8%）。

點差在合同剩餘期限內固定不變。您之後的房貸利率就由“重定價日的相應期限LPR+點差”形成。轉換為LPR時可以重新約定重定價週期，商業性個人住房貸款的重定價週期最短為一年，也就是說一年內房貸利率不會發生變化。多家銀行可選擇的重定價日為每年1月1日，或按貸款放款日對應的日期來調整。

部分銀行預設重定價日及重定價週期

圖表來源：光大證券研究所

假如您的重定價日為1月1日，那麼2020年由於錨定2019年12月LPR，您的房貸利率不會發生變化。而2021年轉換後的房貸利率=2020年12月的LPR（假設為4。60%）+0。59%=5。19%，較2020年將下降20個基點。

簡單來說，就是重定價日的LPR比上次變化了多少，您的房貸利率就會調整多少。

轉不轉？聽聽專家怎麼說

根據上面的演算法，是否轉換為LPR都取決於您如何看待未來LPR走勢。

如果您認為LPR會漲，那麼固定利率肯定更合適；如果您認為LPR會跌，那麼選擇錨定LPR更合適。

光大證券固定收益首席分析師張旭認為，將商業性個人住房貸款轉換為LPR浮動利率貸款更有利於節約利息成本。

從短期來看，當前5年以上期限LPR已較2019年12月的低了15個基點，此時將其轉換為LPR貸款，那麼在下一個重定價週期開始時（如明年的1月1日），借款人便可以“穩妥”享受15個基點的利率下降。

從中長期看來，隨著潛在經濟增速的降低，LPR的中長期均值較有可能低於2019年12月的水平。而且，當前的LPR明顯低，即便未來利率上升，但由於本金已經減少，對利息支出的影響也相對有限。也就是說，即使整個還款週期利率的均值小幅高於4。8%，轉換成LPR浮動利率仍是划算的。

退一步講，假如未來出現LPR大幅提高的情況，借款人亦可以透過提前還款的方式緩解利率風險。

廣發證券分析師周君芝解釋，從中長期來看，利率長期緩步下行。從長週期維度看，選擇根據LPR浮動大機率會優於固定利率。短期來看，5年期以上LPR的利率彈性取決於房地產調控的思路。隨著房地產調控逐漸從側重需求端轉變為側重供給端，地產週期波動幅度大機率趨於收斂。

中國社科院財經戰略研究院住房大資料專案組組長鄒琳華稱，從當前各方面意見看，在還款期限內，LPR大機率是一個下降趨勢。房貸利率轉掛LPR後，還款負擔可能會減輕，一般來說，該政策對還貸者有利。但是，資本市場變幻莫測，利率長期下行只是根據過去及他國經驗的一般性推測，並非固定路徑。利率突然持續上升的可能性雖然小，但也是存在的。

（責任編輯：DF358）