剛需遇到房地產內卷，該怎麼辦

寫在前面：早飯漲，午飯漲，物價漲。鋼筋漲，水泥漲，人工漲。年輕的剛需，你們躺平後怎麼重新站起來。

上一篇寫到房地產內卷的本質，今天加更一篇，講年輕剛需如何實操，薅一下開發商的羊毛。

房地產內卷的本質，和蘭州拉麵店是一樣的

地產的內卷已經說清楚了，接著講地產是如何迴圈的，這可以從多個維度去看。我們不分析城市群、產業遷移、土地供求關係這些理論。太燒腦，普通人看了價值也不大，我們講簡單的故事。

1 未來人口折現到今天

假如說你手上有套房，100萬買進，現在漲到500萬。請問，這400萬哪裡來的？你肯定說，銀行的貸款。那它的本質是什麼呢？

這是債務，既然錢是借的，就算是印出來的，也是要有人還的，因為你不是美國佬。

誰還呢？接你盤的人唄。

如果漲到了200萬，接盤俠可能一個人，貸款加班996就能還。

漲到300萬呢，那就夫妻兩個一起996，身體好的007也行。

漲到500萬呢，這個小家庭再加4個老人，一共6個錢包一起還。

漲到800萬呢，沒事，本來還15年，現在還20年。

那本質其實就出來了，如果價格漲到他們老了都還不起，誰還？他們的兒子唄！當然這只是假設，我們的體制不會允許這種事情發生。如果年輕人都躺平，社會怎麼發展，民族怎麼復興！

這個就叫做未來的人口折現到現在，你房子賺得差價，本質是未來的現金折現到今天。這個概念是不是看著沒有什麼高大上的。

所以，搶人或者說搶人才，這幾年才會轟轟烈烈，戶籍的概念也逐漸打破。未來的孩子會被戶籍束縛嗎？可能除了超一線城市，都可以隨意流動。

那東三省、四五線城市、小縣城能買嗎？人口都在流失，這不是你薅地產商羊毛，你是幫它接盤，改善它的現金流。

2 工作的機會

人口流入是為啥？因為能改善生活啊！能賺錢啊！

那怎麼賺？

過去叫招商引資，給你超過本國國民的待遇，各種優惠、各種減免，吸引你過來。現在叫產業升級，高汙染的不搞了，低附加值的不搞了。8億件襯衫換1架波音的梗，讓東南亞去做吧。

不管是哪種方式提供就業機會，政府都要在前期投入。辦公地點要有吧、通水通電要錢吧、鋪路架橋要錢吧、就算是植樹造林也是筆不小的開支。

錢哪裡來？賣地咯。

賣了地，鋪了路，建了園區，吸引了企業，給了工作，吸引了人口。這個迴圈才能跑得溜溜的。

然後故事又回到了上一段說的人口。人和地到底是怎麼銜接起來的？

3 地產開發商的宿命

政府要賣地，個人又不能買地。這時候，地產開發商這個大平臺就出現了。

這和網際網路平臺的本質有什麼差別，和券商又有什麼差別。左手是大客戶，右手散戶，天下烏鴉還是一般黑。

地產商拍了地、建了房、賣給了人。人口、工作、土地，一個閉環產生了。故事繞了一圈，最後還是回到誰來還錢，需要透支多少時間還錢。

當還錢的人口增長數量跟不上的時候，房價就失去了上漲的動力。

擊鼓傳花的停止不是因為鑼響了，而是因為沒人了，更是因為沒人還錢了。

你是不是想說可以印鈔票，如果事情這麼簡單，任何國家都不會遇到經濟危機。看看歐美，經濟差、股市漲、房子漲，貧富拉得過大，黑命貴就起來了，任何藥方都有副作用。

左邊的大客戶還需要賣地，右邊的散戶債務太高，接不動了。

那受擠壓的是誰？地產開發商。於是乎就出現了一個奇特的現象，左手拍土地時還在漲價，右手賣房子時限價。拿地是市場經濟，賣房是計劃經濟。要不是體制優勢，這種情況還真不能產生。

兩邊擠一擠，苦了中間商，左右都挺滿意。

4 二手房停貸？

那當然不會，訊息還沒傳多久，闢謠已經出現了。

政策首先關心的肯定是穩定性，控制流動性的方式可以是拉長週期。如果直接關閘蓄水，過於剛猛。

部分銀行額度緊張，更多的也是為了能夠滿足銀行業兩道紅線的政策要求，這個我們上一篇提到過。去年年底銀保監會出臺了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，銀行放貸給個人和房企，都設定了上限。

5 怎麼辦

說了這麼多，該怎麼辦。

首先是剛需，投資和投機當下就不要想了。

全球貨幣大放水的拐點已經越來越近，房地產市場的流動性太差，居民債務都這麼高，銀行信貸不跟，後續接得動盤的人越來越少。更重要的是房住不炒，和政府做對手盤，無異於以卵擊石。房地產的投資回報將逐漸和GDP趨同，跑贏通脹是可以的。

既然苦了中間商，那就應該蛇打七寸，薅地產商。二手房市場，本身隨行就市，更多地反映市場經濟的規律，政策打壓的效果比不上新房。剛需要珍惜手上那張珍貴的房票，用錯了就錯過了。

當下全球都在漲價，從衣食住行到人工，而新房銷售卻在限價。建造材料上漲、地價上漲、人工上漲，全都轉嫁到了開發商身上。

在什麼都在漲漲漲的時代，預售這件事，其實用了現在的價格鎖定了未來。

如果算上新房和二手房倒掛產生的收益，更為驚人。

6 結語

年輕剛需怎麼買？

選擇人口增長城市的核心地段，或者重點發展的地段。

用足所有的槓桿去銀行貸款。

抓住政策的紅利，買新房，買新房，買新房。珍惜第一張房票。

當房產稅來臨時，免稅的房票有限，地段越好，價格越高，是不是省下的稅越多。

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